新买的房子房产税如何计算（的房产税该如何计算）

房产税是小税种，计税基础的判断和税额的计算相对而言比较简单，但是，纳税人对于实务中一些情形，如判断自建房是否属于房屋，是否应该缴纳房产税等，还需进行仔细的职业判断。

一、“房中房”案例的提出

客户的疑问：我们公司是一家机加工企业，近期为了满足生产新品的需要，购入了几台高精度的加工设备，设备价值100万元，增值税专用发票注明的进项税额13万元，款项银行付讫。这些设备正常运行需要严苛的环境条件，而且对静电的防护要求很高。为此，我公司在原有厂房里自行建造了一些塑钢房，发生人工费用10000元，材料费用60000元，已经完工验收，投入使用。问题一：这些塑钢房应该如何进行会计处理？问题二：这些塑钢房是否应该缴纳房产税？

二、“房中房”案例的财税分析

客户提出问题的核心疑问是对于这批塑钢房的财税性质不清楚。

这批塑钢房从外形上看具备房屋的特点，怎么进行财务处理，需要从它的用途上进行判断，从用途上来看，如果没有塑钢房的围护，设备就无法正常运行，就有可能发生设备损害，甚或造成安全事故。

《企业会计准则第4号——固定资产》（财会〔2006〕3号）第八条：“外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。”从这条规定中，可以顺理成章地得出这样的结论：塑钢房屋是为设备正常使用而特别建造，是设备达到预定可使用状态的必要条件，因此，塑钢房屋的建造费用应计入设备的原值进行会计核算，会计分录如下（单位：万元，下同）：

1.购入设备、材料：

借：在建工程 100

应交税费——应交增值税（进项税额） 13

贷：银行存款 113

2.建造塑钢房屋：

借：在建工程 7

贷：工程物资 6

应付职工薪酬 1

3.完工验收：

借：固定资产——机器设备 107

贷：在建工程 107

三、房产税的计算缴纳

（一）房屋的税法定义

根据《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

据此，可以判断，这批塑钢房虽然有屋面和围护结构，能够遮风避雨，但它们的目的不是供人们在其中生产工作或储存物资，而是设备正常运行不可或缺的组成部分，因此这批塑钢房屋，不属于房产税政策里规定的“房屋”。

（二）“房屋原值”的确认

《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）规定：“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。”这个规定中，确认房屋原值的前提是“按会计制度，在账簿‘固定资产’科目记载的房屋原价”，但根据上述的会计处理，塑钢房的建造费用计入“固定资产——机器设备”的原值，不属于房产税范畴内的房屋原值。

四、案例之外“房中房”情形的思考

案例之外，现实中还存在着其他的情形。在一些工业企业，为了更好地为生产一线服务，同时也为了更高的管理效率，将诸多的管理部门和人员前移至车间，规划并搭建了相应的办公场所，其中，就有一些以塑钢房的形式存在，有顶有面，有门窗，有围护结构或墙面，符合固定资产意义上的房屋定义，也符合房产税对于房屋的概念规定。一些企业因其构成材料与一般房屋有所不同、金额一般也不是很大而将之忽略，直接计入当期费用当中，进行了错误的处理。正确的处理应是：首先按照会计准则或会计制度的要求计入“固定资产—房屋建筑物”，根据企业规定的折旧年限计提折旧，在房产税的处理上，按自用房产计算缴纳房产税。

在房产税计算缴纳环节，纳税人怎么确定计税基础？一般情况下，车间内办公用的塑钢房，入账成本也就是建造成本，不包含土地价格。《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”这类简易房屋原值怎么计入相应的地价，是一个需要分析的议题。

笔者认为，上述类型的塑钢房在计算缴纳房产税时，计入原值的地价应为零。其原因在于，这类房屋建筑在车间厂房内，占用的土地面积是车间厂房的一部分，并没有在实体上增加企业房屋的面积，只是增加了房屋的入账成本。地价计入房屋原值的计算基础是房屋的面积，而建在车间内的房屋面积在计算缴纳房产税时应该确认为零，从车间分离出来一部分面积分给这类房屋，没有实际意义。

五、启示

计算缴纳特殊类型房屋的房产税时，正确的会计处理是前提。纳税人根据具体情况进行具体分析，准确解读和分析相关的税法政策，这样才能不多算、不漏算、不错算，从而达到遵从税法，避开税收风险的目的。

来源：中道财税