济南市买房的正确流程（最新最全购房知识汇总）

5月22日-24日，济南在三天时间内出台了七条新政，涉及公积金贷款，限购范围变动等政策调整。

结合以往购房政策，现将济南目前现行的购房政策汇总如下：

一、济南市落户政策

1、济南落户条件之人才落户

驻济党政机关、人民团体、各类企事业单位引进、聘用、招收且符合以下条件之一的人员，可在该区域落户：

①符合《中共济南市委济南市人民政府关于深化人才发展体制机制改革促进人才创新创业的实施意见》（济发〔2017〕16号）中人才分类目录确定的国内外顶尖人才（A类）、国家级领军人才（B类）、省级领军人才（C类）、市级领军人才（D类）、高级人才（E类），及省、市人才工作领导小组认定的其他高层次、高技能人才本人、配偶及未婚子女；

②取得博士、硕士学位（含教育部认定的留学归国取得同等学位人员），或具有副高级以上专业技术职务资格的专业技术人员、高级技师本人、配偶及未婚子女；

③受到中央部委、省委省政府、市委市政府表彰或在世界技能大赛和国家级一、二类职业技能竞赛中获奖人员，或近3年荣获本省一类职业技能竞赛三等奖以上或本市一类职业技能竞赛二等奖以上的人员本人、配偶及未成年子女；

④50周岁以下，具有中级以上专业技术职务资格，或工人技师以上职业资格，签订劳动合同且按规定参加本市城镇职工养老保险的人员本人、配偶及未成年子女；

⑤45周岁以下，具有初级专业技术职务资格或高级职业资格，签订劳动合同且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年，且持有居住证的人员本人、配偶及未成年子女；

⑥45周岁以下，具有国家承认的研究生学历或本科学历（含教育部认定的留学归国取得同等学历人员），签订劳动合同且按规定参加本市城镇职工养老保险的人员本人、配偶及未成年子女；

⑦40周岁以下，具有全日制普通大专、中专学历（含职业院校及教育部认定的留学归国取得同等学历人员），按规定参加本市城镇职工养老保险分别满1年、2年，并签订劳动合同且取得居住证的人员本人、配偶及未成年子女。

2、济南落户条件之居住就业落户

按规定参加本市城镇职工养老保险满1年，拥有合法住宅用途房产（含居住性公寓）并取得房产证或不动产证的人员本人、配偶及未成年子女，可在本区域落户。

3、济南落户条件之政策落户

按照国家和省市有关政策规定，相关管理部门调入、接收、安置或个人申报的下列人员，可在该区域落户：

①经组织、人力资源和社会保障部门批准调入（含录用、聘用）的党政机关、人民团体、事业单位、国有企业的干部、职工本人、随迁配偶及未成年子女；

②经毕业生主管部门办理派遣接收手续、落实就业单位的全日制普通大中专院校、技工学校毕业生；

③符合国家和省市有关政策规定录取的新生，本市生源毕业生及退学回原籍的在校生；

④由安置部门接收并被本市党政机关、企事业单位录用或聘用的易地安置退役士官（兵）；⑤符合国家和省市有关政策规定的军队转业、退伍军人，军队离退休干部（士官），随军家属；

⑥符合国家和省市有关政策规定的地方离退休安置、本市人员恢复户口、无户口人员登记户口、回国（境）定居人员。

4、济南落户条件之引进项目落户

在该区域落户的国内外大公司地区总部或销售中心、研发中心，银行、保险、证券等金融机构，具有良好发展前景的高新技术企业、先进制造企业、现代服务企业，以及中央、省直事业单位、国有企业，经市政府同意，其职工可成建制落户。

5、济南落户条件之亲属投靠落户

符合下列条件之一的，可在该区域落户。

①夫妻投靠：外地居民与本市常住户口居民登记结婚，可随时办理夫妻投靠落户，不受婚龄、年龄限制。其中，已办理过在济夫妻投靠的，再次申请夫妻投靠，婚姻存续期须满1年。

②子女投靠：未成年子女或成年未婚子女随父或随母落户。

③父母投靠：男年满60周岁、女年满55周岁，不受身边有无子女限制，允许来济投靠成年子女落户。属父母投靠在济子女的，不能再以投靠父母的名义办理外地其他子女的随迁或连环迁入。

④因父母双亡而投靠其祖父母、外祖父母的未成年人。

⑤依法收养子女。

二、济南市限购政策

1、限购数量

济南户口限购两套。外地户口限购一套，且需要满足一定的条件。

①本科（含非全日制）或者以上学历毕业，须在济南缴纳社保连续3个月以上；

②本科（含非全日制）以下学历须在济南连续缴纳一年社保或者个税；

③本市户籍家庭, 限购区域内家庭住房总套数在两套及以下，有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的，可在限购区域内增购商品住房1套；家庭有2个（含）以上子女的（子女已经取得本市户籍，其中至少1个未成年），可在限购区域内增购商品住房1套。

④对于引进海内外高层次人才，可由市人才工作领导小组办公室出具证明，可享有本地常住户口居民同等购房政策。

2、限购区域

济南的限购区域包含历下区、市中区、高新区、历城区、天桥区、槐荫区；2022年5月23

日起，取消长清、章丘两区限购。其余区域属于非限购区域。

3、济南户籍的判定

历下区、市中区、高新区、历城区、天桥区、槐荫区、长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区、平阴县、商河县均属于济南户籍。

4、其他情况

商业地产不限购、不限贷。如商业性质的公寓、商铺、写字楼等。

三、济南市商业贷款及限贷政策

1、限贷区域

历下区、历城区、市中区、天桥区、槐荫区、高新区、章丘区、长清区、济阳县

非限贷区域

商河县、平阴县、莱芜区、钢城区

2、首付政策

①首付比例本市户籍：首套房最低首付30%；已拥有一套住房，申请住房贷款视为第二套住房贷款，首付比例40%。

②首付比例外市户籍：未达全日制大学本科学历的购房者，首付比例30%；

③全日制大学本科（含本科）以上学历的购房者，且连续缴纳社保满3个月以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策即首付30%。

3、首套房的认定

①济南户籍家庭在本市无住房的，无论此前有无贷款记录，购买住房申请贷款视为首套住房贷款。

②济南户口，在其它城市有房子，但是没有全国按揭贷款记录

③外地户口，全日制本科及以上学历，连续缴纳社保3个月，而且未在济南买房，没有全国按揭贷款记录。

4、贷款年限

①贷款年限本市户籍：首套房最高贷款年限30年；第二套房贷款最高年限25年。

②贷款年限外市户籍：未达全日制大学本科学历的购房者，最高贷款年限25年；全日制大学本科（含本科）以上学历的购房者，连续缴纳社保满3个月以上，最高贷款年限30年。

5、纯商贷条件

最高可贷年龄为70岁。办理所需资料：身份证、户口本、收入证明（加盖所在单位公章）、征信报告、结婚证（若已婚）

6、贷款条件

①有合法的身份。

②有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力，收入证明需满足贷款申请额度的两倍。

③有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。④有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（即首付款），并保证用于支付所购住房的首付款。

⑤有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

⑥贷款银行规定的其他条件。

四、济南市公积金贷款政策

1、贷款额度

贷款金额不超过相应最高限额。夫妻双方均在济南市级（含县区，不含行业系统）住房公积金缴存6个月以上、购买济南市（含县区）住房、首次申请公积金贷款的，贷款金额不超过70万元；个人公积金贷款最高额度为35万元。

2、贷款额度计算

①贷款金额≤(借款人住房公积金账户余额 共同借款人住房公积金账户余额)×15。

②借款人及共同借款人公积金可贷额度=本人公积金月缴存基数(最近6个月正常缴存平均数)×12个月×贷款年限×还款能力系数(60%)×本人连续缴存时间系数。

注：借款人家庭按以上两种计算公式计算的可贷款额度均不足10万元的，可贷款额度按10万元确定。

③借款人申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，可向办理住房公积金贷款的商业银行申请组合贷款。注：贷款的月还款额不超过借款人及配偶收入和的50%，超过时降低相应贷款金额。

3、首付比例

①首套房认定标准由为本市户籍家庭在本市无住房的。本市户籍家庭使用住房公积金贷款购买家庭首套自住商品房已交首付款比例不低于30%；非本市户籍家庭首套房贷款首付比例为30%。

②在济南行政区域内使用住房公积金贷款购买家庭第二套自住商品房，首付比例最低为60%。暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。

③取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

注：家庭已有住房包括借款人住房公积金缴存地和新购房所在地本人及配偶（含共有权房产）名下拥有所有权的住房，并依据济南市住房信息联网查询单或房管部门出具的查询证明认定。

4、贷款年限

①贷款期限最长为30年；

②购买建成时间未超过20年的二手房时，贷款年限最长为20年；购买建成时间超过20年的二手房，贷款年限最长为15年；

③贷款年限可覆盖至借款人法定退休年龄后5年。

④公积金贷款利率：首套3.25%，二套上浮百分之十；

⑤公积金贷款使用范围：如果使用夫妻双方公积金，房产可以写一方的名字；公积金第二次贷款时必须还清第一次公积金住房贷款；公积金贷款只可用两次。

如果您的公积金缴存在外地，不需将个人户口落到济南，提供公积金缴存明细即可，公积金贷款月收入一万以上需到税务系统开具纳税证明。

5、贷款条件

①借款人及其配偶具有有效的身份证明；

②已支付规定比例首付款，首付款 贷款金额=房产总价，且房款未付清；

③借款人开立缴存账户后已连续、按时、足额缴存住房公积金6个月（含）以上，近期未缴不超过4个月；

④具有稳定的经济收入和贷款偿还能力，个人信用状况良好；借款人及配偶没有尚未还清的住房公积金贷款或数额较大的债务；

⑤同意且能够以所购住房或公积金中心认可的其他房产作抵押，或以动产、权利作质押,购买新建商品房贷款的应由所购房屋售房单位提供阶段性贷款担保。我市引进的港、澳、台及外籍高层次人员取得本市居住证的，申请办理公积金贷款按上述条件执行；

⑥具有合法的购房合同或协议，借款人应是购房合同约定的产权人，所购住房为本市行政区域内的新建商品住房、经济适用住房、单位集资建房、棚户区改造回迁安置住房、存量商品住房(二手房)，或是职工建造、翻建、大修的自住住房。

6、公积金贷款所需材料

身份证、户口本、资信证明（加盖所在单位公章）、工资流水（加盖银行公章）、征信报告、结婚证（若已婚），公积金无贷款证明。

五、济南市购房缴纳税费政策

1、个人所得税（针对二手房）

济南买商品房是否要缴纳这个税费是需要根据房屋的实际情况而决定的，如果判定为是需要进行缴纳的，当然也有具体缴纳的标准，缴纳的标准是济南买商品房出售总价的1%。也可以是房屋现在出售的总价减去初购房屋时的总价的差额的20%缴纳。

1.1缴纳标准：

①纳税人(卖方)能在地税系统中查到房屋原值，或能提供房屋原值等费用发票，个人所得税计算方法为：个人所得税=(计税价格-房屋原值-原契税-本次交易所缴纳增值税等合理费用)×20%。

②纳税人(卖方)不能在地税系统中查到房屋原值，也不能提供房屋原值等费用发票，个人所得税计算方法为：个人所得税=计税价格×1%。

1.2判定情况：

①若是你所售房屋是自己家庭在省内唯一住宅，且已居住满五年的话，那么在这种情况下，是可免征个人所得税的。但是，如果所售房屋不满足满五唯一条件的话，那么在这种情况下，是需要缴纳个人所得税的。而个人所得税的计算方式就是：个人所得税=(计税价格-房屋原值-原契税-本次交易所缴纳税等合理费用)×20%；

②若是你所售房屋为他人赠与的房产，即受赠后再卖出的，那么也是需要缴纳的个人所得税的。而个人所得税的计算方式就是：个人所得税＝（再次转让的收入－受赠时产生的费用支出－再次转让时产生的其他税费－其他合理的费用支出）×20%；

③若是所售房屋为继承的房产，那么在这种情况下，你是需要缴纳的个人所得税的，而个人所得税的计算方式就是：个人所得税＝（总价－上次成本价）×20％（继承人取得房屋后，满足以家庭为单位在省内满五唯一条件，可免征个税）。

2、营业税

目前营业税已经改为增值税，即“营改增”。营改增将覆盖原来适用营业税的所有行业，从而使增值税全面替代营业税。

3、印花税

印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证,产权转移书据,营业账簿,权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。这一部分的缴纳是由买卖双方各自缴纳的，缴纳的标准是一样的，都是济南买商品房总价的0.05%。

4、土地增值税

济南买商品房房屋产权年限（以房产证注明时间为准）达到两年标准的，可以不交纳土地增值税。没有达到标准年限的约需要缴纳济南的计税价格的5.33%。（针对二手房）

5、契税

无论是新房还是二手房，当房屋买卖或者赠与过户的时候需要缴纳一定比例的契税。在房屋产权发生变化的时候，需要由接受房屋产权的人向国家缴纳一定比例契税。

目前的契税税率仍为房产交易价格的3%。但存在减免情况，无论是新房和二手房都按照以下几点规定执行:

①如果是购买首套房：当交易房屋面积小于等于90平方米时，契税税率为1%;当交易房屋面积大于90平方米时，契税税率在原有基础上减半，即契税税率为1.5%。

②如果是购买第二套房：当交易房屋的面积小于等于90平方米时，契税税率为1%;当所交易房屋面积大于90平方米时，契税税率为2%。

③如果购买的新房或者二手房是第三套房或以上套数：不论房屋面积大小，契税税率为3%，没有减免情况。

6、中介费

如果在济南买商品房，交易是在中介的干涉下进行，还需要缴纳中介费，费用标准是济南买商品房总价的2%至3%不等。

注：针对二手房会有高税。高税（大税）的意思是指房屋产权证未过五年，上市交易需交给国家总房款5.6%的营业税；总房款1%的个人所得税，这个高税是交给税务局的。

除此之外，还需要缴纳增值税。增值税是网签价的5.6%，交增值税的房子一般都有个税。

为此，在购买房子时，需要具体了解清楚房产证之外，高税也要了解。

为了更加清晰明了，文末将奉上“限购、限贷”政策一览表，有需要的可以点击下载保存一下：

来源：济南楼盘网

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