关于北京二手房买卖的最新政策（北京连环单新规破解二手房交易痛点）

在二手房市场中曾被视为痛点的“连环单”交易，迎来历史性变革。近日，北京市住建委和市规自委发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》（简称《通知》）提出，全面试行存量房交易“连环单”业务并行办理（下称“连环单”并行办理）。

《通知》出台后，引发业界广泛关注。事实上，在此之前，北京已有两家经纪机构对“连环单”并行办理进行了一段时间的试点。那么，该政策下，“连环单”是如何实现并行办理的，具有哪些优势？各中介机构对其实际反馈情况如何？未来是否会在更多城市进行推广？

近日，随着《通知》发布，北京开始全面试行存量房交易“连环单”并行办理。图/IC photo

“连环单”从串联办理到并行办理，并设计退出流程

上述《通知》引发广泛关注，在于其切实提高了二手房市场中“连环单”的交易效率。北京房地产市场经过多年的发展，已经逐渐步入存量时代，“卖一买一”已成为北京市居民房屋交易的主要方式。根据中指监测数据，2021年，北京二手房成交面积超过1700万平方米，显著高于新房的1010万平方米。同时，由于购房成本较高，二手房市场中“连环单”很多，市场运转更加依赖二手房置换改善的链条。

所谓“连环单”，是指在同一时期内，购房家庭先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。长期以来，二手房“连环单”业务只能串联办理，这意味着“连环单”家庭需要卖出名下住房并办理完过户之后，才能启动购买下一套房屋的交易手续，交易周期比较长，也会由于不确定性的增加带来不可控风险。

在此背景下，北京市住建委和市规自委发布《通知》，提出全面试行存量房交易“连环单”业务并行办理，即优化购房资格核验规则（完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数），将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理。

此举在中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进看来，可有效提高二手房交易效率，畅通二手房置换改善链条，提高房地产市场活力。不过，需要注意的是，目前仅将“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的连环单业务纳入试行范围，涉及新房的“新房←B家庭←C家庭”链条暂不试用。

事实上，在《通知》发布之前，北京链家、北京我爱我家已经对“连环单”并行办理进行了一段时间的试点。以北京链家为例，2021年4月，北京链家交易中心作为试点机构，开始试点“连环单”业务的并行办理。北京链家方面表示，目前公司连环单网签占比稳定在10%-13%之间，“连环单”试点业务并行办理以来，交易流程效率和客户体验都得到明显提升。

“从交易实际来看，我们预计仅在交易环节即可节约10个自然日左右时间，若考虑到置换配对更便利、流程更明确等优势，可能为购房者节约1个月以上时间；同时，该方式风险更低，由于交易周期缩短，使得全链条的交易不确定性降低，此外政策设计了退出流程，如果连环交易中后一单交易失败，对前一单不产生直接冲击，有助于风险控制。”北京链家研究院院长高原分析称。

连环单“并行”办理示意图

供图/北京链家交易中心

各经纪机构积极响应新规，购房者咨询明显增多

“连环单”并行办理新规出台后，北京各家经纪机构也都行动起来，响应和推动该政策落地执行。

虽然北京链家交易中心早已作为试点机构，试点“连环单”并行办理，但此次《通知》发布后，该中心还是在第一时间面向交易人员、一线经纪人组织了三场关于“连环单网签新政”的培训会，同时也在内部培训公众号上发布了录屏及解答，以便更好地理解新政精神，更好地落地政策。

作为同样经历过“试点”的经纪机构，我爱我家方面介绍称，早在当初接到试点任务开始，北京我爱我家组织交易中心相关交易服务团队以及风控、客服中心团队员工学习相关操作流程，同时逐步开展店面各级员工培训，目前，“连环单”业务培训课程已成为北京我爱我家买卖业务必修课，为确保“连环单”并行业务安全高效完成打下了基础。

我爱我家相关负责人指出，政策刚推行阶段，北京我爱我家采取闭环推进模式，从签约报备开始，遇到有交易时效的换房需求，经纪人都会主动介绍该项业务，签单后由公司交易中心团队严格依照“连环单”操作标准完成交易各个步骤。

与此同时，自“连环单”并行办理全面试行以来，麦田房产从总部交易服务中心到一线经纪人积极响应政策通知，组织员工对连环单相关交易知识进行深入学习，同时主动沟通在途连环单客户，推进落实并行办理。据北京麦田交易服务负责人介绍，近期公司二手房交易客户对该项政策的咨询量明显增多，正如业内预测一样，并行办理将大大提升二手房“连环单”的办理效率；不过，由于该《通知》下发不久，二手房交易客户“连环单”办理刚刚启动，短期内客户还无法深入体验到并行办理的益处。

“目前，21世纪不动产已接收到非常多的客户咨询。”21世纪不动产相关人士表示，公司积极响应并推进“连环单”并行办理，“在北京买一套二手房动辄几百万至几千万，而二手房的流程及手续，其实是非常复杂多变的，尤其是连环单交易，稍有不慎就会出现纠纷。对于置换人群来说，之前因为连环单交易周期问题，可能很长时间不能做网签，在这过程中变数很大。现在新规推行后，房子一旦网签，就提早锁定了交易，在一定程度上保障了买房人的购房权益，降低了风险。”

此外，北京中原也组织相关人员学习文件，系统模拟实际操作。“该政策确实缩短了交易时效，主要体现在：其一，在售房网签完成后，‘连环单’客户可以及时申请购房资格做买房网签，第一时间确定买卖关系，降低交易风险；其二，按照文件表述，售房贷款和购房贷款可同时操作，缩短贷款审批时效；其三，审核税费时，已出售且网签未完成过户的房屋不再计入客户家庭住房，可提前完成售房缴税过户手续；其四，‘连环单’全市试行之后，客户一卖一买两笔交易无需锁定同一家中介，更加便于该业务的推广。”北京中原相关人士如是说。

业内：属全国首次，或引发其他城市跟进

值得一提的是，近期，提高二手房交易效率已经成了各个城市楼市政策的热点方向。在北京推出“连环单”业务模式的同时，济南、南京、广州等十余城出台了二手房“带押过户”新政。

徐跃进指出，所谓“带押过户”，是指存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还清贷款，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立，此举旨在通过简化交易流程进一步激活二手房市场。

问题在于，北京“连环单”政策与各地“带押过户”政策有什么异同？对此，徐跃进分析指出，不同点在于，“连环单”并行办理主要是缩短交易时间，对市场供需的直接影响较为有限，而且仅针对连环单业务，覆盖范围相对较小；而“带押过户”政策主要是降低了交易成本，对于市场供需的释放具有一定的支持作用，而且覆盖范围更广。相同点在于，两类政策都可以提升二手房市场交易效率，提高市场活力。

在业内人士看来，“连环单”并行办理是北京因地制宜试行的一项新规。高原认为，整体来看，这是北京在坚持“房住不炒”定位基础上、坚持防风险强监管的同时，为改善消费者购房体验和提升交易效率做出的有益探索，也属于全国首次，可能引发其他城市的跟进。

徐跃进亦表示，北京试点的存量房“连环单”业务并行处理模式，属于全国首次。通过对交易流程进行优化，从而缩短二手房“连环单”的交易周期，提高二手房市场效率。未来，其他城市也可能会跟进出台类似政策，但只有在二手房市场规模较大、“连环单”业务占比较高的城市，此类流程优化的市场影响才较为明显。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 薛京宁