房价不会再涨要有心理准备（房价由跌转涨六步走）

近二三个月，多个热点城市的房地产短周期，进入下行阶段。

以上海二手房成交量为例，下图表明今年1月是本轮短周期高点，其后震荡下行，8月的成交量跌破强弱分水岭，估计9月更弱。

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市场下行，是多种因素综用的结果，有外部抑制的力量，如货币紧缩、调控政策加码等；也有市场内部的力量，比如涨多了滋生泡沫，需要调整休息，比如房企经营困难降价促销等等。

当前，中国房地产行业与市场，正在遭遇各种雷击，可谓黑云压城城欲摧。有点类似08年的味道了。08年也是行业、市场、房企皆困难，一个劲的向下滑。当前痛苦中的某头部企业，08年即将上市之际却遭遇国际金融危机，上市失利、资金链紧得快要断掉；结果后来幸遇国家大救市，死里逃生；上市后一路狂奔，一路欢歌。谁料，如今又陷“08式”困局！且更艰难！

唉，这已超出行业、市场、企业的正常波动范畴，可以上升到哲学高度了。侯门深似海，不聊了……

这里，老杨以上海为例，仅从从市场数据的表现来看，探究市场运行规律。供大家参考。

老杨把房地产市场一轮周期运行的过程分为六个阶段，以量价特征作为阶段划分的简明标准。

这里，聚焦一下08年国际金融危机前后，这段时间对当前有较大的参考价值。

另，考虑到中西部地区的三四五线城市，今年没戏了，不用考虑了。

咱们把眼光聚焦一二线城市吧，这里以上海为样本，分析二手房量与房价指数环比涨幅。

第一阶段：量缩价涨。07年10月至08年1月

市场处于繁荣期的末端，在政策的压制下（07年六次加息，9.27日出二套房贷新政），市场趋于降温初期。交易量下滑，但价格继上涨，只是涨幅缩小。此时买房买地，很容易吃套。

第二阶段：量缩价平。 08年2月至08年6月

市场观望气氛进一步加重，需求的继续减少逼使卖方放弃加价，但卖方也不情愿降价，买卖双方激烈博弈，房价僵化。这一阶段持续的时间较短。08年的这个阶段，外部有次贷危机的负面影响，内部有货币与房产调控偏紧的压制。第三阶段：量价齐跌。08年7月至08年9月

这个时候市场发生质变，看空后市的心理预期占据上风，买卖双方皆对于后市感到悲观。于是，价格无法自持，身不由已的下落。此时，在“追涨杀跌”的心态主导下，成交量没有任何起色，反倒出现越降越难卖的糟糕局面。上海二手房成交量大幅收缩，房价环比涨幅终由正变负 。这一阶段，处于国际金融危机爆发前后，市场处于短周期运行中最悲观的时点。

上海二手房成交量（套）

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上海房价指数环比涨幅（%）

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第四阶段：量稳价跌。08年10月至09年1月

成交量一般会先于房价到达底部，因为不同于股市，楼市中存在一定量的刚性需求，他们会成为阻挡市场崩盘的最后一道“铁坝”。而价格依然还会下行，当然不排除个别月份也会稍有反弹，总体形势是“下行 盘整”。此阶段持续时间较长，极端者如日本1991年泡沫破灭后，地价跌了20多年，香港1997年金融危机后房价跌了5年多，美国次贷危机爆发后房价跌了5年多。上海这一阶段则只持续了5个月，主要归功能08年四季度的大救市。

第五阶段：量增价稳。09年2月至09年4月

在价格上面买卖双方仍在较劲，但开发商和二手房东已拒绝让步。这就意味着市场终于触底，此时压抑已久的需求、尤其是自住需求开始入市，表现为成交量逐渐上升。在08年四度季大救市之后，09年2月，原本春节前后的量缩月份，但上海量增了。说明，楼市复苏动能在慢慢增加。此时，很多购房者的预期仍不太乐观，所以价格仍涨不动，但也不跌了。这个时间段，持续的时间很短。

第六阶段：量价齐涨。09年5月至09年12月

在成交量连续三个月左右持续明显增长之后，价格就稳不住了，上涨动能显化。至此，市场预期明显逆转，看多派占据主导。量价齐升，市场步入新一轮的上升期。

复盘08－09年之后，大家都很关心未来几个月、及2021年走势。有时，历史会再现，不会百分百的重演……

当前行业与市场正在急坠中，几个月后政策转向是大概率事件！但不宜太乐观，因为不会重演“08式”大救市……