广州房屋置换流程（现在在广州置换房产）

有这么一个地方，虽然顶着“天河”的头衔，却常常被人遗忘。

涨幅也一直跑输大盘，5年间，珠江新城、天河北的涨幅接近100%，而它却只有约60%，甚至跑输荔湾、越秀、海珠等地。

这个地方，就是位于天河最北端的龙洞板块。

龙洞虽然属于天河，但感觉就像不是亲生的，各种配套甚至还不如花都或增城的某些区域。

小镇风格的城市界面，只有龙洞小学和89中两个学校，地铁目前也只有6号线在龙洞设有植物园和龙洞两个站。

不过龙洞好歹也是天河，占据离核心区近的地理优势，如果自驾，通过华快和环城，半小时内基本可以抵达广州的心脏区域。

那么，该不该趁现在，卖掉龙洞的房子，置换到更核心或更有增长点的板块呢？

翻译的更共性一点：该不该换掉上涨动力不足的板块，置换到上涨动力足的价值板块呢？

这是一个粉丝朋友的付费咨询，隐去客户相关敏感信息后，发出供有类似问题的朋友参考。

一、客户情况

• 客户需求梳理

1.基本情况：两套房产，一套有贷款，一套无贷款，家庭月收入4万，目前持有现金120万左右，打算将位于天河龙洞的瑜翠园二手（有贷款）卖出置换，腾出名额，且回笼资金300万左右，子弹总计420万；

2.目的：趁牛市卖掉手中稍差资产，置换优质标的，纯投资，可以持有5年及以上；

3.意向区域：黄埔、天河、海珠，或者其他有投资价值的区域也行；

4.预算：总价450万；

5.标的：小三房。

• 客户提出问题

1. 是买限购区一套，还是买新塘两套？

2. 推荐值得投资的区域，及具体楼盘？

二、楼市大小姐回复

• 大方向上的建议

龙洞，属于天河的后涨板块。

从贝壳、链家等平台数据，及询问合作渠道，龙洞板块目前正处于补涨的进程中，且整个板块货量不多,包括植物园地铁站周边的四大金刚、育龙居和瑜翠园，挂牌量都不多，呈现客多房少的局面。

客户打算卖掉的瑜翠园二手，缺点确实非常明显：地处天河最北端的龙洞，被广河高速、华南快速、春岗立交环绕，无地铁，周边城市界面较差。

但优点也是很突出的：1.3.3万左右的单价；2.顶着天河的头衔；3.还是整个板块内为数不多的次新盘，小区品质尚可；4.又有东面1公里左右渔沙坦村旧改的利好；5.从贝壳上的大数据看，瑜翠园在那一片，受关注度仅次于保利林海山庄，且成交数据也在前三。

天河！3.3万！在这个价格面前，楼盘一切的缺点都会被掩盖，毕竟矫情归矫情，终究还是得向荷包里的银子低头的。

所以，个人判断，瑜翠园是有补涨空间的。

本来不建议你现在卖掉，因为当前情况特殊，置换的难度会很大！就算你现在卖出，拿到钱估计也要下半年，做最坏打算，甚至有可能去到临近年底的时候，等那时，广州该涨的也涨的差不多了，没有涨的，也不会再涨。

但是，在跟你微信沟通了你房源的具体情况后，我改变了想法，你的这套房源，还是得在这轮牛市中出掉，否则，比较容易砸在自己手里，因为硬伤确实太过明显。

好货不怕拿，但孬货，趁牛市解套，方为正道！

好了，废话不多说，先给出几点大方向上的建议：

【建议一】尝试快速完成置换。当前情况，置换其实是不好操作的，因为：

①你现在卖出，相当于以4月份的价格卖掉了你的房子，而你很有可能要到10月份或者更后，才能拿到房款去买，也就是说，你只能买到10月份的价格；

②我前面分析过，龙洞是在补涨的，且广州这轮行情，在调控的作用下，快牛会变成慢牛，其往上走的趋势，大概率还会持续大半年，所以，4月卖，10月买，对你来说，很吃亏！

针对这种情况，我们说，投资很重要的一点，就是用尽可能早的钱，去买未来的资产，人为制造时间虫洞，来创造利润。所以，我给出两种思路供参考：

思路一，割肉缩短时间差。优先7成首付及以上客户，并对此类给出具有吸引力的让利幅度，割点肉，尽快出手，腾出名额和资金，再尽快买入，缩小一卖一买中间的时间差，不过这种比较考验再买的选筹能力，因为如果你选的筹较差，又不涨的话，损失会更大；

思路二， 通过远期合同缩短时间差。什么意思呢，就是去市场上，找可以签远期合同的二手或一手楼盘，然后房子不割肉放卖，当然，目前情况下，这种操作不确定性太高，时间不好把控，此类房源也不好找。

所以，这个建议操作起来，相对没那么稳妥，仅作为一个方向供参考。

【建议二】不割肉，慢慢卖，在牛市末期将房子卖出，待卖出拿到房款后再买。趁这轮牛市尽量吃点涨幅，等卖掉后，再分析那时的楼市情况，如广州还有机会则入广州，否则，将视野扩大，关注一些强二线城市的机会，如佛山、重庆等，将手上的资金先滚动起来，再择机入广州，这是一种曲线救国的打法，也是最稳妥的一种打法。

【建议三】300万的房子卖出，置换450万的标的，没有多大意义。对于置换投资的，我一般建议最好一套变两套及以上，或100万变200万，或100平变200平，也就是说，各项指标，至少翻倍，这样的置换才是有价值的，才能抵消交易成本所造成的损失，如果你300万的房子卖出，只置换450万的优质资产，在目标标的单价更高的情况下，平米数可能还更少，那么这个置换，在我看来意义就不大，这里面牵涉到较为复杂的家庭资产配置问题，不展开。

【建议四】不要等，动用你手头的120万子弹，结合自身情况，看能不能先买。找的这张房票，有限购区资格就买限购区，没有就去看看新塘，或者佛山的北滘新城。

【建议五】我们说置换是非常讲究时机，也非常依赖置换和被置换标的具体情况的，否则，很容易完成一个“两头挨巴掌”的操作。之前有朋友问，要不要趁现在把新塘的卖掉换到天河，我说，你这不是被两头屠杀吗？如果你在天河没涨起来之前完成置换，那ok，问题现在天河已经涨了，你在大家都开始买新塘的时候卖出，去置换天河，那不是两头挨巴掌吗？

• 问题回答

1.是买限购区一套，还是买新塘两套？

能买限购区，还是先买限购区，不过以你的条件，如果房票够，完全可以两套限购区，或一套限购区，一套新塘。

因为你们的贷款资质还是很优质的，不过具体仍需要你根据你自身情况，综合权衡，来做决策。

2. 推荐值得投资的区域，及具体楼盘？

别再去追高了，与其卑微的去跪舔热点区域的业主，还不如提前埋伏在还不那么热的板块。当前建议关注的板块和楼盘如下：

白云： 岭南新世界、富力桃园、富力半岛、金碧新城、金域蓝湾、怡新花园、时代玫瑰园、保利西海岸；

荔湾：荔港南湾、新世界凯粤湾、新世界逸彩庭园；

番禺万博板块：广州雅居乐花园、剑桥郡佰利山、自在城市花园一二期、中铁诺德名都；

新塘：东方名都、金泽豪庭、豪进广场、盛世名门、凤馨苑；

PS.因不知你具体买入的时间，市场是动态的，随着时间的推移，会有变化，上述建议，仅为根据当前情况给出，祝顺利！

欢迎关注@楼市大小姐，买的房，都升值！

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