临港新城和奉贤哪个发展好（在临港买房只看主城区）

在临港买房，只看主城区（南汇新城）的343平方公里范围就对了！

前几篇我们讲了五大新城中的嘉定、青浦、松江，今天我们来聊聊临港。

1、二批次嘉定“红盘”预定，新城区要火？

2、2022五大新城之青浦新城置业攻略！

3、2022松江新城置业指南！

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临港很“大”，是上海大陆面积的1/6，相当于0.8个香港，细分的11个片区中，主体部分9个：其中，主城区（南汇新城）包括滴水湖核心片区、综合产业片区、新兴产业片区（万祥、书院）、先进智造片区（泥城、芦潮港、临港奉贤园区）4大片区，都在343.3平方公里的临港特殊购房政策区内；

外围区有奉城宜居片区（中部中心）、海湾特色功能片区（西部中心）、绿野乡美片区（大团、四团）、青村水韵片区和金汇居住片区（既属于新片区，又属于奉贤新城）5大片区，这5大片区不在临港特殊购房政策区内，买房政策与上海其他地方一样！

飞地部分2个：浦东国际机场南侧片区，造大飞机的，隶属浦东新区祝桥镇；小洋山岛片区，深水港区，隶属浙江省舟山市嵊泗县洋山镇，虽说都在临港特殊购房政策区内，但目前也无房供应！

当前，在临港买房，只看主城区（南汇新城）的343平方公里范围就对了！

在此范围内买房，不仅可以享受特殊购房政策，同时也能享有这座国家战略加持下，长三角新兴“独立城市”的各种配套。

目前，二三批次预计上新的主城区的项目主要是以下7个项目。

1、102片区3盘

102区域被定位为文教生活区，突出的特色为2点：教育 居住。

得益于临港大学城的基础，102片区汇聚了从幼儿园、小学、中学到大学共25所学校（含规划待建），“文教生活”可谓实至名归。（数据根据已建成及规划统计）。

5所大学：上海电力大学、上海机电学院、上海建桥学院、上海海洋大学、上海海事大学；

1所高中：上海中学东校高中部（在建中）；

4所中学：临港实验中学、临港第一中学，2所正在规划中；

4所小学：临港建平小学、临港建平小学（茉莉路校区）、明珠小学、1所正在规划中；

4所幼儿园：馨苑幼儿园、方竹幼儿园、海音幼儿园、冰厂田幼儿园；

1所幼托：规划中。

1,龙光天曜

龙光·天曜是临港滴水湖核心区少有的墅质住区，住宅部分由4个子地块构成，包含瞰景高层与叠加别墅两种产品形态，打造建面约50万方旗舰综合体，涵盖建面约13万方海洋主题购物中心，零售折扣店，大型商超，墅质综合住区，以及约100米酒店。提供全龄化丰富户型。叠加别墅更是临港主城极为稀缺的产品。

第二批次预计推出高层户型建面约85-117平三/四房，以及建面约117-133平叠墅，满足各种家庭结构与需求类型。

2,中建御湖澜庭

2021年2月3日，中建八局以总价148160万元竞得PDC1-0303单元WNW-C5B-11地块，折合楼板价13595元/㎡，溢价率为15.16%，该地块命名为「中建御湖澜庭」位于申港大道北侧，临港主城区西侧，碧云壹零对面，地处上海电力大学和上海建桥学院之间，近地铁16号线，紧邻临港首府、保利蔚蓝林语等住宅项目，其东南侧有港城新天地，东北侧还有百联临港生活中心作为商业配套，整体生活配套较为完善。

「中建御湖澜庭」为纯宅地，将建设15幢15~18层住宅楼，总建筑面积151652平方米，其中地上建筑面积110316平方米，新建1090 套住房，全装修交付，根据规划，其中自持部分15%，保障房10%，以此估算，可售住宅为不低于818套。

主力户型约74-115㎡2-3房，第二批次即将入市，上一批均价3.3万元/㎡。

3,特发学府里

特发·学府里项目是由深圳国企“特发地产”与临港国企“临港投控集团”实力双国企联袂打造。

项目采用硅墨烯外墙保温一体化、全混凝土外墙。比起一般的内保温，这样做的好处在于：能增加室内空间，外墙每面墙增加空间约5-8公分、防治外墙渗水、外墙保温不燃、不脱落。搭配上三玻两中空的窗户玻璃，隔热、隔噪音效果更好，内部的公摊面积也更小。

另外，外墙还采用水包水仿石漆，墙面洁净且易清理。历久弥新！

目前在售建面约76-115㎡精装2-4房！均价32118元/㎡！总价200多万！

2、103片区鹏瑞云璟湾

103科创片区重点发展人工智能、集成电路、生物医药和新一代信息技术产业，在产业类型上可以说和张江极其类似，俨然就是“张江2.0”版本！

区域一共由3个板块构成：科创总部湾 顶级科学家 科技创新城，总规划人口：约5.1万人。

片区内将汇聚大量科技人才，国内外的龙头开发企业！

科创总部湾：目前已确认22家开发主体——中建总部、中铁建、光明、长城建设、中交三航、润友科技长三角（临港）总部等等！

顶尖科学家社区：规划有世界顶尖科学家科学大会永久会址、10个以上顶尖科学家实验室等，聚集科研智囊，实现科研产业链条！

临港科技城：依托“信息飞鱼”实现数字经济创新要素高度聚合，与大飞机园、高端制造园等特色园区联动，建设“数字丝路”的国际枢纽口岸。

第二批次板块内主要就是鹏瑞云璟湾上新

4,鹏瑞云璟湾

鹏瑞集团，是一家集健康产业、商业运营、地产开发、物业管理、等多元业务为一体的综合型企业。资金规模达到3万亿，实力雄厚，远超其他传统房企，鹏瑞的每一个项目都是区域内的名片和标杆,亚洲10大豪宅之一的深圳湾1号，即为鹏瑞集团所打造的.集团在粤港澳区域始终处于高端住宅开发的第一梯队。

项目预计推出1692套住宅，容积率2.2，全装修交付，绿建三星超低能耗，七大核心技术等（净化新风系统、高效空调采暖系统、高性能围护结构、海绵城市系统 、全域智能系统、绿色耐久建材、低碳节能）

项目3面环水，依托天然滨水景观带，将水的设计贯穿始终，规划滨水漫步道、滨水公园、滨水草坪、滨水商业、滨水广场，打破人与自然的界限，对话“零距离”国际滨水生活

第二批次预计推出建面约89、99、120、127、145㎡住宅。

3、蓝万片区2盘

根据临港“十四五”规划，将蓝湾划分进了主城区的范围。临港新片区的发展由西向东，而蓝湾正好处于中部中心。

去年10月13日，“拥抱创新，扎根临港”——2021年上海国际生物医药产业周临港新片区分论坛暨生物医药集中签约仪式在临港新片区生命蓝湾举行。现场，澳斯康、康希诺、以心医疗、臻格生物、精锋医疗、慧壹科技、上药睿尔、药明生物等24个生物医药产业重点项目落地临港新片区。总投资147亿元，

在生态资源上，临港蓝湾紧邻 16000 亩上海海湾国家森林公园！在商业上，蓝湾天地——约6万方一站式商业综合体已经开业！

蓝湾最大的价值体现是在S3和两港大道快速道开通之后。S3开通后，市区进入临港的路径也会发生变化：罗山高架-S3-两港大道快速道-滴水湖。

5,电建地产泷悦景轩

作为2021年临港销售数量和面积的双料冠军，电建地产·泷悦蓝湾推出1701地块。以打造低密墅境与邻里未来社区为目的，用前瞻性、国际性居住理念打造项目，旨在为临港提供高品质的臻稀洋房社区。

本次电建地产·泷悦景轩即将推出泷悦3.0洋房新品，8层亲地高度，约1.6超低容积率，约35%绿化率，真正做到推窗即景，将鸟语花香纳入怀中。让社区园林的景观面积更大、生活空间格局更加舒适、社区观赏性更高。

6,大名城映园

作为年轻国际社区的大名城·映园，3月5日凭一场“年轻态度，潮映临港”的潮玩艺术节，成为时尚达人心目中朝圣的临港新地标。

社区仅包括8层洋房、12层小高层两种产品，都有约3.1米层高；建面约79-124平精装3-4房，高层78% 得房率、洋房80% 得房率！容积率仅1.6，舍弃了利润更高的“高层 叠墅”高低配规划。由6幢8层洋房、9幢12-13层小高层组成，保证每栋楼有宽阔视野和优秀采光。同时，左拥蓝湾中央公园，右揽风情水岸，俯瞰“一轴一带”内部景观，与十个活力场景，

另外，项目自带近5000㎡地下商业。解决了基本购物休闲需求，项目内部配有健身房，还会有泳池、SPA馆等，临港罕见配置室内泳池的社区。

4、书院中建玖里书香

在主城区的西北角，书院承接起了大规模的产业功能！即当下的临港前沿产业区北区（万祥-书院园区）。

如今，书院产业区正待扩区，未来将形成集成电路、民用航空、智能新能源汽车、高端装备制造四大产业布局，这就需要大量的高素质人口导入！

与此同时，为配合产业区的扩容，书院动迁也在进行时！这下子动真格了！

第二批次预计入市的主要是中建玖里书香~

7,中建玖里书香

中建玖里书香是由中建玖合打造的，是中国建筑集团的成员企业，隶属于中建二局的全资子公司。从上海环球金融中心、上海迪士尼、上海国家会展中心，到澳门观光塔，再到水立方、世博会、乃至俄罗斯联邦大厦等，都有中建的身影。

所以作为中建二局下属的中建玖合，其建筑商的水平固然是毋庸置疑的。

同时，这也是是中建二局地产业务板块中建玖合首入上海的第一个作品。完全可以想象，一家背景、实力如此强大的开发商，首入上海的第一个项目，一定会是不留余力且诚意满满的。

项目将打造占地面积约16万方，建筑面积约44万方的墅质住区，整体容积率仅约2.0，规划有高层&叠墅两种产品。可售套数2090套。二批次将推出建面约86-99㎡高层产品。

总而言之，临港的规划是值得期待的，目前的政策的倾向也有目共睹，缺点是离上海市中心确实太远了，规划发展周期略长！另外，在浦东上班及周边的3.1人才，临港的主城区尤其是核心区是值得入手的，对于投资改善的上海家庭来说不太划算，毕竟在临港买房还是要占用房票的，另一个就是机会成本。

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