千万别惹老妇人 不要碰老破小

不太喜欢说模棱两可的话，标题代表我的观点和态度，和大家具体说说

我其实觉得，有一个政策一直被大家忽略了，或者不够被足够的重视，那就是租售并举。有没有感觉，最近大家谈论的少了也关心的少了

归根到底呢，租售之所以可以并举，总得租赁起来先吧，租赁的项目目前都在土地出让和开发环节，所以大家的关注度就少了

但是根据我最近的一些窥视，租售并举这个名字也就意味着租赁将拿下楼市的半壁江山，而这个延展的过程中第一个受到影响的物业就是城市的老破小

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和大家具体的说说

看租售并举其实就是看上海，因为上海的租赁市场占据全国的70%的份额，所以上海的未来也就是其他想要推进租售并举的城市的未来

所以第一个我们来看，上海的租赁市场到底会不会吃掉楼市的半壁江山呢。其实这不是一个探讨的话题，因为实际上已经是了

我们来看一房一万为我们整体的2018年上海土地的成交结构，是不是感叹调控的润物细无声，不知不觉中，租赁的比重已经占到一半。换句话来说2年之后的楼市供应，真的就是一半是租赁了

而我们来看一下这些项目提供的产品形态，其实很多人同样没有注意到，在商品房市场限价以及调控的氛围下，租赁市场的产品力正在快速的崛起

换句话来说，不讨论其他的，我们看看地段和空间产品，租赁是真的可以提供未来的住户真正意义上的好生活的

所以有很大一部分的真实自住需求的用户最后会选择租赁产品

好，那真实的需求是什么

我先问大家一个假设性的问题，你觉得上海，不说最好的也不说最差的，中间档位的房子，买一套大概多少钱

可能很多人脑子里第一个蹦出来的是500-600万对吧，这样的价格在上海一定不算一套特别夸张的房子

但是真实的楼市呢，我给大家我们真有好房团队统计的数据

上海整体的房源供应里，有63%的房子总价在300万以下，什么意思，可能位于中间位的房子总价就是200万一套

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而这些房子分布在哪里呢，就是在市中心各个位置，面积不大，岁数很大的各种老破小

我们团队曾经一个个人肉去走过这些项目，给大家上下图感受下在这里生活的感受

我们同步选择了三个版块进行了实地调研，分别是普陀的桃浦，闵行的莘庄南广场， 浦东的陆家嘴，大家其实可以很清晰的感受到，从版块的能级看，这三个区域是层层递进的，也基本能覆盖大部分人不同的购房需求。

普陀桃浦的紫藤苑小区。小区建于1995年

莘庄南广场的水清一村和水清三枫这两个小区

浦东陆家嘴东昌路地段东南新村、兰园小区、东园二村。

大概就是这个样子，是不是感觉很嫌弃

那为什么大家还会有人买这样的房子，投资？一定不是的，绝大部分人都是原始的居住需求，主要原因是在购买力不足的前提下，这样的老破小成为了他们唯一的选择

但是租售并举之后给他们带来的改变就是：他们拥有选择。而且在供求结构的比较下，租赁房源的亮点越来越明显也越来越能够得到保障

当用户的自住需求得到另一种维度的保障的时候，那么老破小的被购买的可能也相对降低

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另外还有一个现象不知道各位发现了没有，我们去市调的那一些老破小，其实都在城市非常核心的位置，起码可以说是不差的位置，比如陆家嘴地段的老破小单价在7万元左右，和周边的次新房就是五折的落差啊

都说房子的价值是地段地段地段，那为什么和周边的新房以及次新房比起来价差这么大呢

其实这里很重要的论调是，核心地段的优质房源很少，但是类似这样的老破小很多很多很多。大家不要脑子里依然停留着上海房子不够住的观念，上海的房子已经远远能够让一个家住住上一个四方盒子里，但是想要住得好确实也比较难，因为真正房地产当初产业发展在上海也只有20年，到目前为止也满足城市20%的人的品质居住问题。

某种程度上，老破小没有地段论可言，因为他们对比的产品是动迁房、保障房，你看哪个动迁房会对外强调自己地段好么

真正走过市场的人都知道，老破小和新房的价格基本上都是对折甚至更大，归根到底是供求结构导致的价格落差

我有一个朋友，专门收购市中心的老破小，然后不着急卖，一定要先重新装修凤变冰，他说这种打法屡试不爽，总能够卖出很高的溢价。他和我说了一句我印象非常深的一句话：好产品才有资格谈论地段，才能让用户感受到地段的价值

但是他比较精明的是，总是去买老里弄能够独门独院的房子，因为他说了很多老破小的命门，就是社区。如果社区不行，房子再怎么装修也只是赚个辛苦钱

所以各位可以感受到里面的层层关系了么。大部分的老破小就这样禁锢着，慢慢老去

当本来的产品价值不得到认可，未来还有可替代产品，老破小未来的趋势岌岌可危

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楼市里其中流传着各种投资炒房的流派，其中有一类是非常热衷买老破小的，当然也有成功的，他们成功的逻辑并不是老破小涨了多少，而是老破小的总价低，一份钱可以买两套三套，而因为接盘侠依然在，所以一样的总价购买老破小的资产轮动周期会很短，容易实现资金滚动开发的模式

但是正如之前所言，未来这样的资金轮动的可能性越来越小，第一是老破小的需求被不同纬度的分流，第二限购大帽子下操作老破小的难度越来越大，第三老破小这类产品的未来接受度越来越低导致资金周转周期拉长

所以整体滚动开发的根基已经被打散

另外还有很重要的一点，老破小的贬值符合城市发展需要的

老破小的宿命，不论时间长久，归根到底就是被拆迁的，不然占据核心位置的他们就不可能让城市升级旧城改造。而拆迁如果成本一直很高其实本质上市政也推进不了

所以只有老破小的价值低洼，才有可能旧城改造成功。老破小唯一的优势就是地块的容积率很低，再加上如果拆迁成本低，未来辗转腾挪的土地才会有变现的价值和可能

老是想着拆一套老破小换一套隔壁豪宅的可能性，在未来也几乎幻灭了。

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最后说说上海，因为上海是租赁并举推进的最快的一个城市，如果没有意外的话，上海会是第一个进入产品为王的楼市市场。道理也特别简单，因为上海独特的城市发展模式，决定了整个城市的地段价差会变得越来越小

你看整个浦东的发展，几乎已经没有很明显的环线差别了，产业注入颠覆了地段远近的概念，未来在浦西大虹桥的驱动也同样会打破环线的格局。只要在上海，都是好地段的城市格局目前已经暗露锋芒了。

我们需要明白的是，如果城市地段差别慢慢缩小，老破小和次新房的产品力越来越大，另外一头租赁产品的加入搅局，你认为老破小的价值还会被得到认可么

如果没有意外，时间不会太长，上海再发展3年，租赁市场只要培育2年，这个变化就会越来越明显

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所以如果你是我朋友，不论你是投资还是自住，我都会建议你：不要考虑老破小

以上为正文，来自卢俊

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