丰华园南区房子值不值得买（京房回忆066丰科园）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

很多人都分不清丰科园和总部基地的概念，基本都是一通乱叫，不少人干脆就用总部基地代指了丰科园。其实这是完全两种概念，总部基地属于丰科园板块，就相当于丰科园属于丰台区一样。

丰科园的全称应该是中关村科技园丰台园，是个产业区，所以管理部门是管委会。这和中关村到底是什么个隶属关系我也说不清，大概率是业务指导为主，行政财政上关系不大。但是是不是这样我也不知道，没问过。

中关村科技园是个非常大的集团，号称一区十六园，每个行政区都有一个分园。只不过多数的园区没什么名气，比如朝阳的在哪儿就一般没人知道，在酒仙桥，叫中关村电子城园。西城的在德胜，东城的在雍和宫，这连我都搞不清楚规划，是否真运作也不知道。

这么多园区里，除了丰科园，另一个是应该出名但不出名的，那就是亦庄园。但和亦庄开发区合并办公，我去办过一次什么手续，忘了，也搞不清楚怎么个隶属关系。

和丰科园同时期的还有一个园区，门头沟园，并列中关村最早的“一区三园”。之后这么多年一直在运行，石龙工业区就是其中一部分，知名度不大，规模和成绩也相对普通吧。但这也可以看出，丰科园的发展是相当不错的，甭管这成绩和荣誉属于谁，对于百姓来说是享受到了经济发展带来的红利。

二、

但其实早期的丰科园看不出什么特殊的，不过是在铁道附近建了一些厂子而已，跟中关村代表的高科技实在扯不上边儿。但毕竟是国家级园区，得到的待遇还是很高的。

四环内的怡海花园是1992年张市长赴港招商带回来的，当时女强人王老板之所以选中了这里的大沙坑，有很大的原因就是因为有丰科园的规划。只不过她没想到丰科园在早期发展得比较慢，没帮上怡海销售太大的忙。

但说没帮上也不现实，因为四环路给了怡海很大的促进作用。那丰科园在规划上也必定是有作用的，否则未必就让怡海有这么好的交通条件了。当然也没好到哪儿去，看着挺通畅，实际上天天都堵车，哪边儿都堵。

当时还有个项目是很明显的在赌丰科园的发展，那就是怡海旁边的城市经典。开发商也是女老板，女强人，当年是北京第一个在广播电台做房产广告的。现在看起来这个小区很普通，算上二期新城市经典也没几栋楼，还是塔楼为主，净是奇怪的户型。但在当年，这就是“外销公寓”的特色，就是港式塔楼，就是要新奇，就是要与普通板楼不一样。

怡海一期的开盘价是2980，但实际上全款2700也没问题，实在不好卖。可城市经典呢，起步就是4000-4500了，没别的原因，就因为是公寓，档次高，以投资为主，目标客户就是想赚丰科园商务人士们钱的投资客。

但那会儿的丰科园实在不怎么样，根本看不出什么环境，这几个项目也就都没借到太多的光。

三、

丰科园真正崛起就是在引入总部基地之后了，可以说是意外地成就了丰科园。

丰台科技园是个大概念，总规模应该是西南四环外的只要是铁道包围圈之内，都属于规划辖区。而总部基地是其中的一个项目，其他同类型的还有海鹰园（航天）、赛欧广场、汉威国际、鹏润国际等等，还有模仿总部基地的“总部国际”，这都相当于分园区。其实说白了就是从丰科园的下属公司“丰科建”手中拿地，然后进行房地产开发，相当于一个个小区，只不过总部基地是其中规模最大的。

许为平，许老板，中国“总部经济”第一人。此人的发家经历挺神秘的，媒体上从来没有过准确的报道，我也从各种小道消息听来的八卦。具体的先不说了，有机会单独说说总部基地那点事儿。

反正这个人非常的聪明，顶级的聪明。他敏锐的发现了市场空白点，而且找到了最佳切入点，同时敢下注和政策对赌，赌赢了！

要知道，当时中国盖写字楼的土地只有两种，一是正经八百的商业用地，40年产权。一种是违规用住宅用地盖的商住公寓，70年。在2000年之前，商业用地的价格远远高于住宅用地，就因为北京奇缺商业，所以才物以稀为贵，几乎是同地段住宅用地的两倍以上。

这就能理解为什么潘石屹要在朝阳区繁华地段盖Soho了吧，现在看来是败家子儿，拿羊绒的面料做了批工作服。但在当年这是相当划算的买卖，相当于用牛仔布做西服，既时尚，还工作生活两用。

而许老板呢，是用50年的工业用地盖了商业写字楼，绝对是突破了当时人们的想象极限。创新就是这样，在后人看来平平无奇，可当时的人就是想不到。都知道发明个轮子很简单吧，但美洲直到哥伦布到达之前都没有发明出来，这就是思维的极限。

在总部基地出现之前，工业用地只能是盖厂房，所有人都想不到这玩意儿能改写字楼。尤其是在南城这有钱人不拉屎的地方，铜臭味道实在太不浓厚了，什么公司会到这里来办公？所以当年的工业用地价格低到无法想象，最多也就30万一亩，每平米400多块钱吧。这还是地面价，如果折算为楼面价，那也就是1-200块钱。这还是已经是南四环的高价了，只要出了五环，比如大兴房山顺义什么的，免费送才是常态，只要能承诺投资强度就行。

当然，其实这拿工业用地盖写字楼并不算太大的创意，其实就相当于在农业用地上盖小产权，没什么新鲜的。但是，有想法容易，如何实现才是关键。创意谁都有，但没几个能成功的。

在工业用地上开发写字楼，首先就是如何突破层层壁垒的审批手续和设计规范，如何调整规划，如何让领导认可。然后还有卖给谁去，凭什么让企业到南城来办公，也就是凭什么让人家掏钱？

创意是世界上最容易的事儿，任何人一宿都能想出千条路，但明儿早上接茬去卖豆腐。真敢干，还能干成才是大智慧，第一等的能力，只有成功了才叫创新，否则就是折腾，是找死！

四、

不多说了，有机会单写总部基地，许老板绝对是几经生死，数次绝处逢生，意志力但凡弱点儿的早垮了。反正人家成功了，一期开盘7000多块钱，全部售罄。也搭着当年CBD中关村等地的写字楼太他娘的贵了，动辄上万甚至两三万起，是普通住宅的两倍起。而这里虽然是西南四环，但是便宜啊，而且还是独栋，相当于企业级小别墅，哪家公司不想来一栋尝尝？

在别的大写字楼里，就算是再大的老板也不能说了算，但独栋可以啊，甭管大小，我的地盘我做主。所以项目一经推出就受到追捧，尤其是在国企之中。国企由于各种限制，不容易自己开发项目，也就没法做到独栋的梦。现在可以了，少了千八百万，多了不过几千万就能有自己的地盘，划算。

这前后可能也就是一年多的时间，全北京甚至全国的开发商都开窍了，房地产竟然这么玩儿？我就是其中之一，刚开始看许老板讲话的时候就挺兴奋，听完之后直挑大拇哥：说得真好，但丫说的到底是什么意思？听不懂啊。

一两年的时间之后就理解了，因为当时的老板派我去总部基地看房了。当时总部基地的跟风产品，总部国际也出现了，也是满大街的广告标语，600万一栋楼，1200平米。靠，今天看着是不是都有点儿魔幻啊？

五、

反正之后的总部基地就不一样了，入住企业越来越多，真有办公区的样子了。后来是国美又加了一把火，8个多亿拿下了路口的位置，号称要盖56万平米的商业，更加让总部基地的知名度上涨了。

其实黄光裕拿地这件事儿就是个乌龙事件。当时国美地产的总经理是禹晋永，绝对的大忽悠，纯粹的满嘴跑火车式的人物。但这就是人家的本事，靠一顿忽悠就能让中国首富相信他的能力。在没有征得鹏润总部同意的情况下，禹晋永擅自举牌拿下了这块地，气得黄首富差点儿翻跟头。之后就让大管家魏秋丽把禹晋永给开除了，一点儿面子都不给。

那一段时间黄老板很烦，正处在和上海永乐谈判的关键时期，这边还给捅娄子，弄得首富差点儿把地给退了，宁可赔钱也眼不见心不烦。但结果是他又找来个大忽悠，鼎鼎大名的“忽悠先生”童渊。

但老童比禹晋永强多了，毕竟是从一线摸爬滚打出来的，也确实有理念有思想，但就是不太落地而已。之后的事情不说了，反正国美商都这项目还烂尾呢。当年叫“鹏润时尚国际交易中心”，到现在看着也挺时尚的，就是没法交易。前几年被海航收购了，但现在海航自己还没整明白呢。这些事儿以后再说吧，都是豪门恩怨。

多说一句，别以为牛叉的老板们都是超人，扯淡。都是人，都是普通人，普通人会犯的错误他们一样儿也少不了。比如犹豫、多疑、偏听偏信、固执、急躁，等等吧，老板们最大的优势其实是两个，一是敢赌，二是意志坚定。当然最重要的其实是第三个，运气好！至于其他的什么诚信、爱心、努力、眼光什么的全是扯淡，那都是发财之后给自己贴的标签，还是拿着放大镜找出来的丁点儿优点。

举个例子吧，许家印现在就是在赌，赌政府肯定会救自己，救房地产行业。所以他才用坚强的意志在熬着，等的就是运气。如果成功，他就是中国第一商人，如果失败，那就下次再赌。

六、

我是2006年到总部基地的，但不是天天去。那会儿的总部基地已经算是人气不错了，但也不是很旺。举个例子吧，那会儿的停车都要求在园区里，免费；而马路边不让停，罚款。说明什么？人少车少呗。看看现在，恨不得都快停到马路中间去了。

当时的北京治安环境正在好转，但也不算太好。又搭着周边的城中村太多，什么六圈、郭公庄、看丹、马场、葆台、高立庄、羊坊、汾庄等等，远了还有狼垡什么的，人员混杂，总有事儿。有一阵儿连着发生几起晚上拦路抢劫的事件，抢的都是女人。然后南边的富锦嘉园也出事儿了，地下室捅死了一个女孩儿。虽然是搞对象引起的情杀，但也闹的人心惶惶的。所以那会儿公司规定，女孩儿加班不许超过八点，否则不报销打车费。

现在是治安好的太多太多了，反正我是没听说过什么事儿。这也不光是总部基地，而是全北京的治安都好，哪儿都是摄像头，除非是穷疯了，否则都没有犯罪的机会。

七、

不过总部基地就因为其土地性质的问题，从一开始就没有规划住宅用地。也就是说，这里的最早定位就是工业区，没想到员工们还有吃饭睡觉的需求。

其实这是当年所有规划者的误区。在人们意识里，工作就是工作，回家就是回家，怎么能在单位附近生活呢，太不符合正常人的习惯了。所以北京才出现了天通苑回龙观这种睡城，也出现了CBD这种生活很不方便的商务区。

望京和亦庄这种产住结合的板块都是意外，尤其是望京，纯粹是无心插柳，真要是有明确的规划，那这里就成了老北苑，或者垡头定福庄。就因为早期没规划，所以望京才在后期崛起，要不然顶多是酒仙桥，发展的太早了未必是好事儿。

我也不知道丰台是怎么规划的，到现在四环外也几个居住区，也就是中海算大的，其他的都没多大规模，任重道远。而且最短板的是没好学校，那凭什么留住高收入群体啊，总不能让人家孩子都送进村小吧。现在是终于西区的九年制实验学校快开学了，但出成绩还得等好几年，看发展吧。

不过丰科园也可以说给了周边很大的支撑，典型的就可以用富锦嘉园来做参考。20年的老小区了，回迁房商品房什么都有，物业管理也那么回事儿，最恶心的是还有垃圾场跟着添乱。但就是这种各项普通离地铁还远的老小区，完全没有落后于大盘。

可以横向比较一下，从富锦到新发地、新宫、和义、旧宫，富锦的价格不能说最高，但在同等小区里是很高的了。没别的解释，产业区的钱不是白赚的，各种预期利好也怎么看都像能实现的，所以撑住了房价。否则以这么个孤零零的小区，早就落后了。

八、

我是很看好丰科园的未来的。毕竟这里是丰台，产业区太缺乏了，到现在也就是这里和丽泽能拿得出手。但这俩的发展都够慢的，也不知道都是什么细活儿。好在丰科园周边还有大量的土地，有的是空间折腾。

丰科园以占丰台区1%的土地，实现了30%的税收，要说这创富能力是相当的强了。而且我觉得这里相对还是最稳妥的产业区，比朝阳海淀的某些都强。因为走在总部基地里，“中国”两字是抬眼皮就能看到的。说明什么？说明国企央企多，说明抗风险能力强，说明到了经济危机的时候能最早有人救。

所以这种产业区不能说有多活跃，多有创造力，但稳妥些是超过其他园区的。这也是许为平没有想到的，都是无心插柳。

九、

忽然想到一件小事，普通人买房的。当年总部基地非常缺餐饮，奇缺啊。但也不知道为什么，就是没什么小贩来提供。那会儿在四环边有个摊煎饼的，一个女人一辆车，两个饼铛同时开练，每天早上中午的生意非常好。我每次去总部基地都是在她这儿摊一个，几乎成了习惯。

大概是2006年夏天吧，房价正在涨的时候。我听这女人和别人聊天，第一句话就震惊我了，说他摊煎饼两年赚了20多万！卧靠，年薪十万以上，放到今天都是高薪了，何况这是十多年前啊。

然后说她有两个选择，一是买套房，在狼垡，估计是长丰园吧，全款能买个两居室。二是和朋友合伙买辆车，让她老公去跑长途。她问别人应该怎么选？

好像别人也没给她出什么主意，我也没好意思搭话，光算他每天摊多少煎饼能月入上万了，要知道当时的煎饼才3块钱一套啊，或者是两块五吧，我也记不住了。

之后也不知道她怎么做的决策，反正很快就到了2008年。又来大姐这儿摊了个煎饼，闲的没事儿问大姐，您家房子买了吗？大姐看我半天，不愿意回答。又聊了几句才说，没买，买了辆重卡让老公跑运输去了，结果钱没多挣倒出了事故，得陪人家几十万的货款，车也报废了……

再之后几年就是房价暴涨了，我有时还去总部基地，但之后就再也不去大姐的煎饼摊儿了。因为她每次见到我都能想起房子，每次都是后悔的要哭，弄得我总觉得煎饼太咸，吃着都没意思。也不知这大姐现在怎样了，可能是换个地方摊煎饼吧。

十、

前些天我去了趟怡海，特意站在高楼上看总部基地。20年了，从一片荒地发展成如此规模，也算是奇迹了。不知有多少人离开，有多少人正准备涌来。留下的也就留下了，没留下的永远是过客。

仅供参考。

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