地段指的什么意思（什么是地段）

文 | 城市发掘者

作者 | 朱红之泪

一直在思考一个问题：

小地方来的人在买房过程中，在品质、户型、学区、地段、物业等诸多因素中，为何首先被牺牲掉的一般都是地段。

同样玩抖音，王者荣耀、高考做同样的考卷，同样看还珠格格、情深深雨蒙蒙长大的一群人，究竟是什么原因，使得他们在看待房产好坏的问题上，有这么大的差别。

当一线城市的人疯狂买入南滨路、北滨路、江北嘴的时候，重庆土著们却被礼嘉、照母山、中央公园迷得神魂颠倒，一路向北，义无反顾。

这种特点并非重庆独有，成都人看天府新区，长沙人看河西、南京人看江北，武汉人看光谷，郑州人看郑东，济南人看城东，合肥人看滨湖，南宁人看五象，昆明人看呈贡，贵阳人看观山湖也是分外眼红，垂涎欲滴。

南宁五象新区

这些新区，有些与老城区自然相连，联系紧密，有些则是隔着比较远的距离，不少新区因为政府进驻，规划建设力度很大，成为了CBD，变成了新的城市中心，地段或多或少发生了转移。

但是我们仍然无法总结或测量出来，地段到底转移了多少，地段变迁到底有什么规律，为何小地方来的人对于地段如此漠然。

本次我们将分两篇文章一起探讨下地段的含义。

一）造新城

华夏大地上有近1500个县城，300多个地级市，我们一般称之为三四线城市，或者中小城市。

他们之间的差距很大，全国前列的百强县和中西部贫困县可谓天壤之别，苏州、无锡、佛山等城市下属县级市的人口与经济发展规模超过了大多数的地级市。

笔者走过上百个的城市，乘坐绿皮车与高铁仔细观察过更多的城市。

我们排除掉头部县城地市，先和读者们说说普通的县城地市大概什么样，他们到底有哪些特点。

当下的县城地市，一般都是一个老城，一个新城，不建设新城区的极少（通常不大规模建设新区的原因是地形或者环境原因，多发生在山区县城，让我们用谷歌地球查看下吧）。

中东部平原某县城格局，全城地理跨度6公里

中西部山区某县城格局，全城地理跨度5公里

如果是平原城市通高铁的话，通常分为绿皮老火车站为中心的老城区和靠近高铁站的新城区，不通高铁的话，新城区通常会更加靠近高速公路。

部分中西部山区县城，一般坐落在山谷中间的江河平坝上，土地资源不丰富，人口基数不大，新区开发的方向与规模与东部平原相比较小。

山区县城，开发新区受到地形制约，沿河而建

城区地理跨度不到4.5公里

市政府、县政府、市民中心、广场、图书馆、博物馆、科技馆、大剧院、万达广场、重点高中，人民医院以及各种公共服务机构一般也都搬迁到了新区，道路宽阔，高楼大厦较多。

当然，老城区的公共服务机构也没有彻底撤销，一般以“分中心”的形式继续存在。

新城区的新楼盘扎堆，很多都是当地土著给下一代年轻人买的婚房，因为年轻人很多都去了大城市，新楼盘入住率不高，停车位充裕，基本不堵车。

近些年，以恒大、碧桂园为首的品牌开发商进入三四线城市，带来了全新的产品设计与物业，与原来当地小开发商所打造的产品完全不同，提高了三四线市民的购房眼光和标准。

本地改善需求，棚改释放的购买力与一二线城市限购溢出的购买力相叠加，在当地新区，几个新楼盘抱团抬轿子，很容易将原来几千块一平的价格拉到上万元。

二）弃老城

那老城什么情况呢？

老城的面貌与上世纪无异，成片的楼梯房、平房、红砖楼，几乎没有拆迁。

居住者也几乎都是中老年人，道路狭窄，除了最热闹的一两条街和一些老字号店铺外，人气不旺，年轻的购买力基本都被新城区的万达广场吸引走了。

城市少有的堵车一般都发生在老城区，或者新城与老城的交界处，原因不是车子太多，人太多，而是因为老城区路实在太窄，停车位也十分缺乏。

除了个别旅游城市，全城数条主干道全部拥堵的情况几乎不会发生。

当地中青年几乎家家有车，非早晚高峰时段，不堵车20分钟，堵车半个小时就能横穿整个城市。

从城北开车到城南，从城东开车到城西，穿过新城老城，直线距离县城一般不超过10公里（大多数只有6-7公里），地市不超过20公里（大多数不到15公里）。

某地级城市，城区跨度9公里

某地级城市，城区跨度8公里

某大型地级市，人口众多，城区地理跨度15公里

达到此规模的城市，会出现堵车现象，房地产还有一定发展潜力

因此，县城地市的人们在城里坐车上班的路程绝大多数都在半小时之内，很多在15分钟内。

上班离家近在这些城市仍然是人们找工作的诉求之一，这种诉求在一二线城市已经很少见了。

老人住老城楼梯房，小年轻住新城电梯房基本上成为了当地土著家庭的标配。

这些城市的跨省长距离流入人口很少，人口情况基本处于净流出或者规模不变的状态。

进城的人大部分都是本市下面县城乡镇农村或者隔壁县市的人。

全市屈指可数的高校属于省内二本三本或者高职大专，绝大多数学生也是省内生源，一毕业纷纷回家或者去了省城。

这导致一个无法挽回的现象：

人口不增长，但是新区、新城的房子却在不断建造中，那么新区、新城的人口从哪里来？

只能从老城把人挖过来。

因此只要新区越是发展，老城就越发落魄。

看着新区成片在建的高层新楼盘，笔者总是会在心中念道：

就算碧桂园恒大新房价格互相抬轿子价格涨的再快，这里的房子依旧只是一个会折旧的消费品。

三）纯粹的消费品

这些城市的居民，部分农村乡镇的亲朋好友，家里还住着平房老宅土屋，也有很多亲友住在没有物业的上世纪6层楼梯老房中。

改善生活居住环境，享受物业服务是他们与其他亲友区分开来的标志。

房子对于这样的中小城市土著居民而言，只有新旧之分，气派奢华与土气破落之分，而没有地段之分。

• 万达广场边真的好么？不清净，不亲近自然。

• 市民广场边真的好么？太吵了。

• 人民医院边真的好么？医院太晦气。

“你看我的豪宅，大门多气派，保安见到天天敬礼，欧式花园喷水池，完美缩放德国新天鹅堡，法国枫丹白露宫，配套完美，开车万达广场10分钟，人民医院15分钟就到了。

不远不近，喧嚣与静谧就在一瞬间，多好。”

事实上，反正城市不大，不仅仅到万达广场、人民医院，开车到哪里都是几分钟，最多十几分钟。。。。

我们知道，如果只是开车几分钟到十几分钟，不少人是享受开车过程的。

而且，汽车有好有坏，开豪车还能为面子增光，起到炫耀身份地位的作用。

但是，当开车时间超过30分钟，甚至一个小时后，大部分人就不耐烦了。

如果一个人每天开奔驰几个小时，笔者相信那点面子的自豪感早就被开车的疲劳所冲散了。

最近，西安、成都都在清理纠正夸张不合时宜的小区名字，细心地人都会发现，这些奇怪的小区名字大多数与西方宫殿名称为主，不是罗马花园就是巴黎风情、绿色米兰。。。

其实，这些名字在三四线中小城市更是大行其道。。。住房和买车一样，一定要有所区分，有所特殊。

亲友之间最好有“你家住哪啊？”--“我住阳光威尼斯”---“哦，那可挺好啊，听说花园喷泉很大呢！”这种具有很强辨识度的对话。

令人倍有面子。

在这些城市，机床厂家属院这种老破房子最好不要让别人知道，它真的只是个房子，哪怕地处在老城中心，旁边就是百货大楼，也没人会羡慕的。

房子和车子，都是中小城市人们炫耀性的消费品，是用来突出区分度的。

因为汽车的大规模使用，地段的含义在中小城市是失效的。

并不是因为旁边是个万达广场，是个市民广场，是个人民医院，是市政府，这个地段就是“好地段”的。

不动产最大的价值，是拥有汽车也弥补不回来的步行距离，抛弃汽车依然能够拥有步行通达性，这就是我们所说的地段。

可是中小城市却因为人口规模的原因，堵车不多，距离不长，人口不涌入，新区道路宽阔，这里是享受汽车驾驶乐趣与炫耀好车面子最好的展示场。

如果你观察的仔细的话，你会发现，新房癌的大本营地区，人们最最最看中的个人物品一定是汽车。

这些地方的人，有钱了首先换的不是房子，八成是车子。

回归到房子本身，相比于小区的花园、气派的大门、崭新的房子、热情周到、统一制服的物业人员，在这些城市，没有什么地段配套是不可以舍弃的。

地段到底是什么？中小城市的人完全不知道。

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接下来我们再来谈谈大城市。

前文我们给不动产的地段价值下了个定义：

不动产最大的价值，就是拥有汽车也弥补不回来的步行距离，抛弃汽车依然能够拥有步行通达性，这就是我们所说的地段。

为什么用汽车会有弥补不回来的距离？

因为堵车啊！

无论你是开奥拓还是奥迪或是劳斯莱斯，堵车大家都一样，插翅也难飞。

一）金融、IT、服务业

时至今日，几乎所有人都知道，以金融和IT为主的服务业是产业升级链条当中最顶级的产业，但是关于金融和IT等服务业到底如何打败传统制造业的，或者说怎样才能发展起来金融与IT服务业，却没什么人知道。

生产产品只要有座工厂，交通满足进货/发货的需求即可，厂里的厂妹们只要有宿舍，包吃住，就可以安心工作，娱乐活动上上网，这就是传统的制造业工厂的模式。

我们知道，“厂妹”们的消费是十分基础的，可能一家超市即可满足。

而真正拥有工厂的董事们、集团总部的高层管理人员实际上根本不在工厂所在的区域，大部分都在“总部”城市。

麦肯锡做的战略咨询报告，一定是呈献给高层管理者，而不是厂妹的。

金融、IT等咨询服务业，实际上是服务“有权有钱人”的行业，是一种资源集聚型的“总部经济”行业。

无数的投资项目申报、无数的融资审批、无数的私人定制化需求、无数的招投标公告从这里发出，因为这里是掌握资金与项目资源并且的能够供养起更多高薪岗位的“总部”。

小米来武汉被解读为对武汉城市的重大利好

这些年，但凡听到阿里XX总部、腾讯XX中心、京东XX总部、小米XX总部落地某个城市，我们都解读为对城市不动产的利好。

其原因就是这种总部所带来的不仅仅是投资与税收，还带来了大量的高薪消费人士和总部关联的项目招标需求。

二）CBD（中央商务区）

近年来，二线省城的强势崛起成为了当前中国城市发展的主旋律，省城的崛起与其在一省之内聚集了大量的行政与金融资源是分不开的。

省内的地方发债、项目审批、大型基础建设无不是通过省城的发改委、财政厅、银行总部配合发起。这些动作还需要大量的企业为之服务和落实，这使得二线省城拥有了发展服务业的天然土壤。

尽管全国各地的高新区、开发区、工业园区在90年代就已经到处开花，但是CBD的概念成型却比较晚，因为老的开发区招商引资是用来发展工业/制造业的，而CBD（中央商务区）是发展服务业的，二者在初衷理念上截然不同。

南京河西CBD建设与地铁网络

只有当一个城市开始向产业结构和城市层级的顶层进发，并且已经汇集大量资源后，才有条件建设CBD和地铁网络。

地铁这个东西，笔者曾经在讲过，如果只有一两条、不能形成网络，那效果类似于观光电车，没什么用处。

轨道交通真正要想发挥巨大作用，提升城市地位和交通水平，起码要五六条线路，几十个换乘站才行。

当前各个省城新区CBD，都云集了省内大小机构总部，很多地市的企业也都在将总部迁往省城，谋求做大做强。

大量的资金与总部汇集产生了蓬勃的商业楼宇办公需要，老的银行省行总部大楼陈旧不堪，在省里的统一规划下，众多金融机构的总部开始向CBD新区迁移，随之而来的是各类服务业机构也随之搬迁。

毕竟咨询公司离客户近一点能够服务响应的更周到些。

通常来说，CBD汇集了全城最好的就业机会和最好的公共服务设施，数条地铁线路交汇于此，还拥有全城少有的奢侈品销品茂、最高的摩天楼观光厅以及顶级五星酒店。

CBD的商务楼宇是不限高不限容积率的，服务业机构扎堆聚集，大量的会议、洽谈在这里发生，拥挤的白领们互相沟通着行业信息并创造着无数商务合作机会。

回看本世纪的第一个十年，一线城市开始发力建设CBD、地铁成网的时期也是一线城市脱颖而出的时期。

与一线城市一样，最近两年省城崛起的浪潮也是省城造CBD造地铁网络的关键时期。

武汉王家墩CBD与地铁网络

北京国贸、上海陆家嘴、深圳福田、广州天河珠江新城的建设基本上伴随着这些城市的成长和成熟。

而成都高新区、郑东新区、南京河西、合肥滨湖、西安高新、重庆两江、苏州金鸡湖工业园区、杭州钱江新城、长沙河西、贵阳观山湖等新区大约比一线城市晚5-10年启动，相对地铁建设也是晚5-10年启动。

相应的，二线城市的不动产价格也晚于一线城市5-10年左右。

那么，CBD建设、地铁建设与房价到底有什么关系呢？

笔者的回答是：CBD与地铁建设能够在人们的脑海中孕育出来“地段的概念”。

我们老是谈论的“大城市才有地段，大城市的人才看中地段，小城市的人不看重地段balabala...”这些讨论的前提是要对讨论中的概念进行定义。

何为大城市，何为小城市？

笔者的回答是：拥有CBD与地铁成网可以看做是大城市与小城市的区别分界点。

三）地段概念的诞生

汽车弥补不回来的东西，其本身当然比汽车更昂贵。

高峰期的地铁虽然感受很差，人人都是亲密接触，每天都在上演“肉搏战”，但好歹时间可控，准时性较好。

汽车的拥堵却让人完全无法把控时间。

城市越大，商务活动越多，对于时间的要求也就越苛刻。

而比地铁更加准时的交通方式还有么？

有，那就是步行。

骑自行车电动车只能说算半个，毕竟商务人士穿着西服，带着皮包骑摩拜大汗淋漓的情况还是比较少见的。

当你在一个大城市的CBD上班（一般这种地方都有个名号，不是金融城就是科学城），四面八方的人潮汇聚于此，早高峰汽车拥堵到怀疑人生，地铁等了数趟都挤不上去。。。

甚至，这座城市连汽车车牌都需要摇号、单双号限行、区域限行、有钱都无法开车上路。

即使你能够开车，车开到了办公楼发现地下停车库收费上百元一天。

你才能意识到：

步行上班才是一种无与伦比的优越。

相应的，CBD的房价也会异常昂贵。

这种因为汽车拥堵并且限制使用所造成的后果，是大城市CBD建设的结果，也是房价高昂的原因。

而反推过来，也只有大城市，才有无数的金融与IT服务业，才有无数的人潮，才能有CBD的存在。

CBD与通常人们所说的商圈概念不同，商圈仅仅是一个吃喝玩乐消费的地方，而CBD却是几万甚至几十万白领就业办公的地方。

CBD里面可以有大商场，但有大商场的地方不一定是CBD。

居民区边上开个万达广场也能够形成商圈，但是这种商圈与CBD相差甚远。

上海五角场是商圈，但不是CBD

重庆有观音桥、解放碑、南坪、杨家坪、沙坪坝、大坪等商圈。

但是CBD却只在江北嘴-解放碑。

武汉有江汉路、楚河汉街、光谷、中山大道、洪山广场、武广、武汉天地等商圈。

但是CBD却是在王家墩商务区。

上海有南京东路、南京西路、徐家汇、五角场、大宁、浦东八佰伴、静安寺、淮海路新天地、打浦桥、四川北路虹口足球场等大小不一的商圈。

但是CBD却是在陆家嘴。

北京也有国贸、王府井、西单、中关村、前门大街、望京等商圈。

但是CBD只在在东三环国贸。

北京东三环国贸CBD

很多城市的商圈并不都是CBD，只不过是购物中心和商业街而已。

商圈只要有万达广场、大悦城、万象城就可以复制，但是CBD不是。

或者说，商圈再升级才有可能成为CBD，否则不过就是个商圈城市副中心而已。

四）容积率规划---CBD早已命中注定

在城市规划实践中，哪里是是CBD，哪里是商圈，哪里是居住区基本都是早已确定的。

我们通过土地性质与容积率就能够判断。

大量的红颜色商业用地集中出让、容积率和建筑限高达到全城最高、打造最亮丽的城市景观中轴线、N条地铁线路在此交汇，这些都是商圈以及CBD的实际体现。

郑东新区北龙湖CBD土地规划概念图

这种地方就是一座城市的地标、门面以及中心。

通过高密度、高强度的建设，商圈或者CBD会被固定下来，这种用高容积率锚定的中心是很难转移的。

它代表了城市的高度，承载了更多的就业人口，是深度城市化，资源高度集中的产物。

低容积率，低强度开发的区域，一般而言，到处都是洋房别墅、绿树成荫，鸟语花香，社区还拥有室外游泳池、高尔夫球场、马术赛马场等。

这种区域，尽管很高大上，但是终归是人气惨淡的荒郊野外，永远无法成为城市的中心，就算是多年以后，也不会有多少起色，反而随着设施的陈旧慢慢被人遗忘。

低容积率的建设，说明这里的土地是廉价的，是不集约化，不汇聚资源的，是用来休闲而不是商务用途的，这里离乡村很近，离城市很远，是低级城市化的表现。

五）地段是怎样炼成的

一旦地铁成网，城市从商圈发展升级到CBD的阶段，城市的地段差距就越发显著，显著到楼盘品质的优劣怎样都弥补不回来的地步。

对于一个楼盘来说，到CBD的交通是否方便，成为了一个可以显著的指标项，距离CBD越远铁定越便宜。

在CBD才有的职业机会和岗位使得人们越发接受长距离的通勤。

一般一个普通社区都有学校、邮局、供电所、银行网点、电信营业厅、社区医院。

但是一个普通社区却很难有省重点学校、省邮政公司、省电网公司、省银行总行、省电信公司、三甲医院，更不要说众多其他企事业单位的总部和各类咨询服务机构了。

江北嘴进驻企业名单，转自重庆购物狂论坛

链接：https://go.cqmmgo.com/forum-314-thread-172591561357773622-1-1.html

这些公共资源与就业机会的分布在CBD与普通社区之间差异巨大。

当在CBD的集团公司总部电话通知应聘者面试的时候，面试路上花费半个小时还是一个半小时就是应聘者因为居住地的原因所承担的实际交通成本。

因此，看一个城市城市化是否深入，进入大都市阶段，有个考察方法就是早高峰阶段乘坐公共交通工具，观察上班族的上班距离。

早高峰大部分乘客坐几站就下车的话，说明城市规模小，房产无价值，早高峰乘客坐十几站二十几站才下车的比例越高，说明城市越大，越可能有CBD，房产价值越高。

如何解释这个结论呢？

当地人为了上班能够忍受的距离时间越长，说明其居住需求没有被满足的程度越高。

大部分人的居住需求很难被满足，人人都在忍耐的话，则城市房价一定较高，人人买不起，人人想上车，不动产价格不可避免的进入螺旋上升状态。

从目前来看，强二线城市的CBD以及地铁网络大约5年内就会建成。

届时地段价格差与地段固化的一线经验将会在强二线城市得以套用推广。

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