北京方庄最新的房子是几几年建的 北京在发展老城房屋在

提问1：

章哥好，我准备在方庄芳群园买房，两居室75平，460万，请问这价格合理吗？另外，很多人都劝我不要在这里买，因为肯定会贬值，说是房子太老了，会越来越不值钱。但我在这附近已经住了很多年了，不想换别的地方。请问方庄的未来还有希望翻身吗？

回答1：

1、 首先说二手房的价格，根据位置朝向户型面积，还有装修，以及原业主的期望值等等情况，都会不同。哪怕是同一个小区的房子，在各种情况都差不多的情况下，差个5-10%都很正常。所以仅凭面积和金额很难说是否合理。

而且，二手房价格也没什么合理不合理一说，就是市场价，是买卖双方用钱试探出来的。只要能成交，就是合理的。

2、 方庄的未来还会延续现在的这种情况，既不会暴涨也不会大跌。因为这里就是配套齐全的生活居住区。既没有支柱的产业，地块内也没有了大规模可建设的土地。

房子老并不是影响房价的主要原因。西城和东城都是老房子，40年以上的有的是，可价格动辄就十多万。方庄和他们比新多了，毕竟这是90年代才兴起的富人区。

但是，就因为方庄没有产业，留不下产业人群，也就是那些创富能力强的人。所以只要有更新更好的住宅区出现，很多能力达到的人就会搬离，留下的以老人和基层百姓居多。

3、 方庄翻身成为北京领涨地区的可能性是没有的，但也不会低于大盘走势。因为这里就是最普通的住宅区，就是大盘。

不是说方庄地区贬值了，而是北部和东部这些年涨的太快了。在今后，方庄还是会随着北京均价涨跌，不会走出独立行情。除非是出现重大利好，比如老旧小区改造什么的，会在短期内刺激一下，但之后还是会延续现状。

4、 方庄地区是非常适合生活居住的，所有的配套设施都齐备，而且经过多少年的运行，早就已经成熟了。从这点上来说，除了房龄长一些，方庄其实是比五环外新区更适合居住的，尤其是对年龄偏大的人来说。

5、 总结：二手房价格没有定价标准，只能根据具体情况来估价和砍价。方庄的房子很适合居住生活，未来既不会跑赢大盘，也不会有什么贬值，只会与北京整体行情同涨同跌。

提问2：

章哥你好，我们是准备结婚在选房，有首房的资格，准备了240万的首付款。因为我们的工作地点在望京和大山子，所以结合自身实力，主要看了回龙观和天通苑的房。目标，性价比最高的房子，实现居住和保值的结合。

请问：这两个地方的顶层复式是否合适购买？现在是不是买房的好时机？另外，链家、我爱我家和21世纪等三家中介，我们选择哪个啊？他们收费不同，链家最高，21世纪最低，当然还有几家小中介更低，请问他们的服务有什么不同，选择小中介会不会有风险？

回答2：

1、 顶复问题。天通苑和回龙观的顶层复式，可以说是性价比很高的产品了，因为户型大，居住体验非常好，而且能真正实现南北通透，其通风和采光是小户型所不能比的。以你们的首付240万来看，可以购买最多600万的房产，能买到200㎡出头的复式。

2、 从保值升值角度讲，顶复和其他普通二手房是一样的，只是在出售环节时，挂牌的时间要长一些。也就是说，如果小户型一个月能出手，顶复就有可能要半年。

3、 中介问题。从服务内容讲，尤其是二手房交易，所有的中介都一样，没什么区别。链家之所以收费高，就是因为他们最正规，且中介费基本砍不了什么价，否则无法录入系统。

4、 风险问题。如果你们毕竟懂行，且目标明确，那选择哪一家都一样，小中介也同样没风险。但如果你们不太懂行，且选择目标不明，那尽量选择大牌中介，免得被不正规的小中介忽悠。

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