工业用地m2和m0的区别（M0新型产业用地必须知道的那点事）

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M0用地是一类非常独特的存在。深圳这一土地稀缺的一线城市，率先提出和使用M0新型产业用地这独特的土地类别并大力推广，成为近年来城市更新中不可忽视的一大类别。

各个城市也纷纷来深圳学习取经，也有越来越多的城市会选择利用M0这样的土地政策工具，推动工业产业用地升级换代和城市更新。

本文取M0的根据地深圳为例，以M0来由、与M1异同、产业监管、规划设计要求等四个关键点梳理介绍有关M0用地属性的完全干货，让你十分钟了解M0。

M0用地的由来

首先要知道M0用地的起源。所谓M0依然归属于工业用地类别中，顾名思义是为新型产业服务的工业用地。

一方面，随着近些年工业产业迭代发展，越来越多的工厂小型化轻型化，工业已不仅仅局限在单层厂房、多层厂房这些相对单一的大面积工业空间中。

很多产业向轻量化、装备化发展，IT软件互联网等新兴高科技产业更是直接脱离了传统工业形态的范畴。越来越多的产业空间已与传统写字楼无异。

另一方面，城市发展扩大，将原本处在城乡结合部或近郊的工业区包裹了起来，周边环境的发展和土地的升值，带来了土地价值的洼地。

交通拥堵、货车限行、房租成本的上升、人口的挤出效应、人力成本攀升和拓展空间的匮乏，导致工厂先向关内、而后向内陆或北方等进一步转移。

原本的厂房拆除进行新的城市更新，通常即会面临用地性质变更，改为商业、二类居住等民用性质土地进行开发。

这样的更新方式极大地释放了潜在土地价值，提升了区域城市品质和形象，但也存在对城市土地市场的较大冲击和过度开发等一些不足。

更为重要的是，政府主管部门认为，这样的城市更新发展模式，脱离了深圳发展的原动力产业，担心产业转移和土地地产化更新，会导致城市竞争力和发展后劲的弱化。

于是提出了M0新型产业用地这一类别，以相对便宜的土地价格鼓励和推动原有工业用地更新升级，为城市更新打开了一扇新的大门。

无数M0项目如雨后春笋般涌现，也出现了不少挂羊头卖狗肉的项目，以M0地价形地产开发之实，把M0当住宅卖赚的盆满钵满。

于是又补充出台了工业区块线管理办法和相应的销售与持有限制等补丁，给工业用地转性划定了分级红线，红线内土地严格限制只能转M0，以为城市保有一定量的产业发展空间。

M0与M1的异同

简单来说，M0与M1最主要的相通点，即是均享有工业用地最高30%的配套面积。

也就是说开发总量的70%M0新型产业办公允许总开发量的不超过30%部分做项目商业配套和宿舍。

其中商业和宿舍量的分配比例没有硬性要求，建筑设计要求也与M1工业用地的配套部分相同。

当然也可选择全做M0不做配套，或者选择部分配套。

只是这样减少的指标和价值损失不划算，除了确实有产业办公需求且完全不需要配套，极少有这样给便宜不占的做法。毕竟配套价值和去化难度还是远远优于M0新型产业用房的。

M0与M1不同之处在于，新型产业用地容积率可以完全突破原有工业用地超低容积率的限制，可以等同于一般商业办公用地的容积率。

对比现状厂房动辄1以下的低容量，商办高强度开发有足够的余量覆盖原有拆迁补偿、补缴地价和重新开发的建设成本，极大地鼓励和调动了工业用地旧改的积极性

产业监管

M0用地设立的初衷，即是提供工业上楼的新型产业空间，政府也提供相对于商办地价的优惠，因此对M0用地开发后的产业落位情况，进行监督和管理，也就是顺理成章且名正言顺的了

这也是M0土地开发，与M1或C1C2等其他土地开发利用最明显差异的地方。

理解M0土地开发的产业监管政策，是进入此领域的必修功课，是评估M0资产价值较一般商办价值打折的重要点位，也是外资和其他资本不愿触碰和接手M0的主要障碍之一。

按照现有常规做法，每块M0用地的开发立项，都需要发改部门为地块专门指定产业监管部门，通常为工信或科技等部门。

由地块开发主体与监管部门签订针对地块的特定产业监管协议，约束未来建成后的产业要求。

主要包括产业准入、税收贡献和罚则三个部门。产业准入准许特定产业入驻的白名单和不许入内的黑名单。税收贡献和罚则比较好理解，也是前些年国内各类开发区的常规套路，就不展开了。

这里有两点潜台词值得特别指出：

一是监管协议一事一议，不同部门、不同项目、不同主体、不同时期，不论是产业准入门槛的拟定还是税收限制尤其是罚则的制定，自由裁量权极大，可谓八仙过海各显神通，留足了进退的余地和想象空间。

二是监管协议只针对资产持有者，也就是说既约束开发建设主体，也随着销售行为或者资产处置，同步传递监管，说白了就是不论买了M0的房子，都要依据开发商或上家的协议，继承并与政府签订新的监管协议。

这一点极大的增加了未来的销售去化难度，但对与出租等行为约束力不强。

规划建设标准

M0用地具体在规划设计要求上分三类不同功能，规范要求字数不多，但字字千金，规范要求决定了M0开发产品的基本形态。

以深圳建筑设计标准为例：

M0新型产业办公用房基本参照办公建筑要求，也有一些特殊要求，如楼板荷载不低于500公斤（首层、二三四层更高），较普通办公楼荷载标准提高一倍以上，带来一定主体结构成本的增加。

再比如没有明文规定可以如办公建筑一样设置空中大堂；室内透空率缩小为普通办公的一半左右；层高限定于4.2-4.5米；最小分割单元不得小于套内300平方等。

宿舍与工业用地上宿舍的规范要求相同，基本沿用工业企业工人宿舍的思路，只能有不大于35平的单间宿舍和不大于70平米的套间宿舍两种，其中套间宿舍不得超过面积比的30%。

层高也分单间3.3-3.9米和套间3.3-3.6米两种。这部分的规范要求相对是比较落后的。

商业部门限制最少，可作一般商业配套、沿街铺面类理解，销售的限制也最少，可以视为价值大于M0宿舍、大于M0办公。此部份面积需补缴的地价也是最贵的，也算物有所值吧。

小结

M0这一城市更新中的香饽饽，是政策摸索、探索试验的前沿，各地步子大小不一、尺度不同，政策制定者过程中也在不断调整、修正。

可以说方兴未艾，一日天堂一日地狱也时有之，置身其中如过山车一般刺激，需要一颗强大的心脏和清醒的头脑。

本文仅抓取四项干货，做一速览，不足之处欢迎指正。

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