被套买大了怎么处理（被套了卖不掉怎么办）

如果割肉还卖不掉，只能说明一个问题：

割肉还不够狠。

卖不掉，请继续割肉。

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最近，这些问题非常多：

我在吴江有10几套房子，怎么办？

我在大亚湾的房子，降价都卖不掉，怎么办？

我在惠州的房子，降价都卖不掉，怎么办？

我在三四线的房子，卖不掉怎么办？

我在核心城市但非优质资产，怎么办？

我在北京大兴房山的房子，卖不掉怎么办？

……

好，把问题归类：

1、别墅、公寓、商铺、写字楼等垃圾资产。

2、三四五六七八线的垃圾资产。

3、旅居市场1.8万公里海岸线的垃圾资产。

4、大量的省会、二线城市的资产。

5、一线城市、准一线的非核心资产。

一句话，都是垃圾资产。

我必须跟大家强调一下：

1、垃圾资产，是不是太难听了？

很多朋友觉得百夫长说话太难听。

我告诉你，说垃圾资产只是听起来难听，不会损失一分钱，最多只是心里难受，但是相比几十万、几百万的割肉，骂两句怎么了？我觉得可以忍。

2、出清前务必犹豫，出清后务必果断。

卖之前一定要非常清楚，可以犹豫，住不住？留不留？租不租？想清楚，但是一旦决定出手，就必须果断，割肉多少，多长时间。

3、割肉数量跟出清时间成反比。

割肉少，战线肯定拉长，你难受，中介难受，买家也难受；与其这样，还不如果断割肉，直接报一个真实数据，这样才能闪电战解决。

4、犹豫成本也是成本。

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我在（苏州）吴江有十几套房子，怎么处理？

必须承认，这哥们非常有钱。

大家想想看，这可是苏州吴江啊，相比于大量的三四线 半数省会，房价绝对不便宜，哪怕是运东，很多新房也是2万左右。

每套100平。

单价2万左右。

单套总价200万。

十几套动辄2000万 。

量大质差。

资产数量非常庞大，但全部都是劣质资产。

看似房产全部属于苏州，但是再细分，吴江的房子就很一般了，能保值就不错了，大概率这些是要贬值的，存在量大风险：

1、降价风险。

一套降价20万，多吗？不多，单套也就降价10%，问题是，房源扎堆啊，十几套房子的贬值还是非常惊人的，一年降价都是200万 。

2、月供 摩擦成本。

大家都可以算一下，除非你购买时间非常早，否则成本很大。哪怕你租出去，按照这几年的租金形势，月供低租金完全不可能。

两大风险相加，问题来了：

降价带来的巨大的风险。

月供和摩擦成本带来的风险。

一句话，这十几套房子，除非买的极早、成本极低，否则未来的成本会越来越高，价格会越来越低，甚至会吃掉你的成本。

因此，类似的资产必须尽快处理：

1、十几套，至少处理一半，留足自住2-4套，剩余可全部出清。

2、要么置换到同一城市，苏州园区、狮山学区房，6套房产能置换2套左右。

3、要么置换到更高的城市，杭州、上海，只能打新，确实会比较难，名额门槛、首付门槛会很高，10套房产能置换2套左右。

最关键一点：

1、买不买是第二步。

2、卖是必须，必须割肉买，中间的摩擦成本自己评估。

3

三四线的资产应该如何处理？

只要不必要，全部放弃。

惠州、中山，放弃。

东北三四线都可以放弃，都是鹤岗的命。

江苏盐城、扬州、镇江，放弃。

浙江温州、金华、绍兴，除了自住，放弃。

四川除了成都，放弃。

江西省都可以放弃，环江西经济带。

广东除了粤港澳，全部放弃。

这些资产全部都是垃圾资产，务必放弃。

为什么？

我举一些这些城市中的代表：

江苏的徐州、盐城、扬州、镇江，以及浙江的温州、金华、绍兴、丽水，这些城市应该是全国最牛逼的三四线了？名以上是三四线，但是实力完全不输半数省会城市。

徐州，900万人口，8100亿。

盐城，670万人口，6600亿。

扬州，455万人口，6700亿。

镇江，320万人口，4800亿。

温州，960万人口，7600亿。

金华，710万人口，5400亿。

绍兴，530万人口，6800亿。

来来来，再对比一下：

沈阳，910万人口，7300亿。

大连，745万人口，7800亿。

太原，540万人口，5100亿。

石家庄，1100万人口，5500亿。

南昌，640万人口，6600亿。

昆明，850万人口，7200亿。

如果最好的三四线仅仅保值，那剩下的渣渣三四线，更不要心存幻想，你唯一的动作只有一个：

尽快抛售。

尽快抛售。

尽快抛售。

4

垃圾旅居资产应该如何处理？

只要不必要，全部放弃。

除了海南、云南资产，几乎都需要全部放弃。

有一个粉丝在大亚湾买了一套房，要知道，大亚湾也是深圳人的后花园，购买力非常强吧，环境也非常不错，配套也完全起来了，结果呢？

1、多年不涨。

2、降价都卖不掉。

还有哪些旅居城市？

中国国境线至少1.8万公里，非常非常长，从大连到承德，从威海到青岛，从连云港到舟山，从漳州到大亚湾，最后到达防城港。

我可以非常负责任的说，这些资产全部放弃。

全部放弃！

全部放弃！

全部放弃！

他们全部都在吃掉你的资金成本。

5

准一线、一线核心之外的房产，也是垃圾资产。

说一个武汉的例子吧。

这是武汉南湖-关山大道板块的一个楼盘，也是武汉大涨之后的典型样本，从2017年开始销售，价格从2017年的2万2，一直拉升到2022年最新的2万8，5年涨了6000，平均一年涨幅1000出头，5年涨了27%，不到30%的涨幅。

这是中建大公馆过去5年的备案价格表：

2017.12.8，均价21998。

2018.4.12，均价21998。

2018.5.31，均价21998。

2018.8.9，均价21998。

2019.6.12，均价24000。

2019.8.29，均价24000。

2022.7.15，均价27779。

高吗？不高。

除了改善，武汉最典型的是学区房，尤其是顶级学区房。

这是过去14年复地东湖国际的价格表：

2008年年底开盘价，6400-8000。

2010年，三期天工系列小户型10500，天际大平层278-357平涨到18000。

2012年，四期五期，12000-14000。

2014年，六期，89-133平，14600。

2016年，二手房成交价2万4-2万8。

2017年，二手房暴涨至4万-4万4。

2018年，8期，新房精装3万5。

2019年，8期，在售122平以上，精装3万7左右（3万5-4万）。

2020年10月，二手房成交均价4万-4万2。

2022年，二手房均价4万8-5万5。

两个时间点非常关键：

2016年到2019年，涨幅45%。

2019年到2022年，涨幅37%。

2016年到2022年，涨幅100%。

凭借着武昌实验小学 武珞路中学的顶级加持，成为武汉顶级学区房。

目前，风险有二：

1、5-6万，武汉这座城市的能级有多少？

2、学区回调，主城降价，光谷降价。

6

1、不要心存幻想。

2、好城市垃圾板块，好城市劣质资产，都要放弃。

3、之前买房成本低、单价低，亏钱无非是小亏，但是现在不行了，80%的资产都是垃圾资产，只要亏钱都是大亏，动辄都是几百万、几千万的亏钱。

4、很多楼盘看着挣钱，但要仔细算一下，6年涨一倍，看着涨了，但你算算6年的月供 息差，极有可能冲抵你的涨幅。

5、2014年之后，全国很多城市最多经历了3轮涨幅，2015-2016年涨了一波，2018-2019年涨了一波，2020-2021年上半年涨了一波，以深圳为例，这么顶级的城市，看似涨了3轮，但是实际上中间也跌了2-3轮，对吧，之前涨的跌了多少？限售的房子还值多少钱，这些都是问题。

6、垃圾资产都必须处理，割肉处理，降价处理。

7、你现在割肉10万能卖掉，明年割肉30万能卖掉，后年割肉50万才能卖掉，你选择哪个？

8、最后思考一个问题：如何让自己不成为接盘侠？

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