房地产三个难题（到底什么是房地产长效机制）

「建立房地产长效机制」这句话大家应该不陌生，是我们一直以来的目标。

到底什么是长效机制，还没有明确定义，但从这几年的政策和呼声来看，已经能预判个大概了。

首先长效机制不是一招鲜、一刀切，这样很容易卡住正常购房需求，形成堰塞湖局面。

它是一套组合拳，包括新版征信、租售并举、一城一策、房产税。

长效机制还有一个大背景，楼市已经进入「存量时代」了。

城市扩张总有边界，城市化率也有饱和度，已经不可能像以前一样卖地盖房—我们的住宅面积有250亿平米左右，其中200亿平米是过去20年时间里盖出来的。

未来的重点，是如何运营好这个存量市场，所有参与者都要做好应对准备：

比如政府，卖地收入会大不如前，未来的收入替代一定靠房产税补上。

比如开发商的角色，会慢慢向中介行业靠拢，从制造业变成了服务业，业务重心从拿地盖房销售变成了运营好长租公寓、商业、养老、办公社区等产品。

说回「长效机制」其他几个政策：

新版征信的作用是卡住一些炒房「骚操作」，比如离婚拿首套资格、参贷人不体现进征信报告等等，实际上限制的是加杠杆。

一城一策的作用是让每个城市都可以根据自己的情况进行微观调整。

反正手段那么多，该松该紧，自己看着来就好。

感觉兜不住了，直接上最狠的那招「认房又认贷」也行。

对了，我曾在「人生要选对」星球里梳理过所有房地产调控政策，如下图：

最后，也是最重要的房产税。

实施后，买房人考虑到房产税和贷款成本，会更倾向于把多余的房产出租，而不是捂着。

这也是房产税的一大作用：

把更多闲置房产从存量市场里挤出来，进入出租和流通环节，缓解供需不平衡。

同时房产税也会抑制很多人的炒房预期。

最后这段话说给某些盼跌的读者：

任何房产调控政策的初衷都不想让房价大跌，当然也不希望房价大涨。

根据其他国家的经验，也从没有谁因为房产税把房价搞暴跌了。

「人生要选对」知识星球里研究过三轮房地产宽松周期的内外部环境、政策手段。

感兴趣的朋友可以去看看，加入后搜索：周期研究 即可。

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