首批保障房公募reits（保障性租赁住房公募REITs发展的四个关键要素）

全国首批三单保障性租赁住房公募REITs上市发行首日集体涨停，涨幅达30%上市首日的市场表现，证明了投资者高度认可保租房REITs的投资价值，下面我们就来聊聊关于首批保障房公募reits?接下来我们就一起去了解一下吧!

首批保障房公募reits

全国首批三单保障性租赁住房公募REITs上市发行首日集体涨停，涨幅达30%。上市首日的市场表现，证明了投资者高度认可保租房REITs的投资价值。

结合三单保障性租赁住房公募REITs的资产及运营情况，ICCRA将从现金流稳定性、估值合理性、原始权益人能力、市场因素四方面，总结保障性租赁住房公募REITs发展的关键要素，以提升主动管理型工具优化资产运营的效率，为后续REITs扩募提供基础。

现金流稳定性

保障性租赁住房公募REITs底层资产的收入来源主要包括租金收入和非租金收入，其中以租金收入占比为主。因此，对现金流稳定性影响较大的因素主要是租金收入规模和租金稳定性。租金收入规模的影响因素为项目区位条件、租金水平及收益管理、出租率，租金稳定性影响因素为租户结构以及租约情况（续租率和租期长度）。

从全球行业发展和我国行业实践来看，GDP规模越大、人口净流入越多、产业结构越清晰且聚集度越高的城市，租住需求越旺盛，租金水平和出租率越高。在城市内部，交通通达性良好、邻近就业区域、周边商业及生活配套设施完善的区域，租金水平和出租率越高。

估值合理性

估值由预期未来运营净收益（NOI）、折现率与剩余运营年限决定。其中NOI关注租金收入增长预期，资本化率、P/B、P/NAV等指标可用来评估估值合理性。

由于保障性租赁住房在租金水平和增幅上均有限制，非租金收入的上涨将成为净现金流增长的保障。从目前三单已发行的保障性租赁住房公募REITs来看，非租金收入主要以商业租金收入和停车位收入为主。租赁住房项目，特别是新建大型租赁式社区如何在规划设计之初进行有效的商业面积配置，是未来值得探讨的议题。此外，运营收入、罚金收入、入户保洁、异业合作、宠物服务等运营收入也不可忽视。折现率越低、运营净收益预计增速越高，保障性租赁住房的估值越高。

从资本化率角度看，由于目前我国租赁住房的交易规模非常小，可参考北京大学光华管理学院发布的《中国REITs指数研究：不动产资本化率调研》中对于酒店和服务式公寓的资本化率研究，其中一线城市酒店和服务式公寓的资本化率在4.7%-5.4%之间，二线城市通常在5.4%-6.1%之间。

剩余运营年限越长，估值越高。目前三单已发行的保障性租赁住房公募REITs的剩余运营年限均在60年以上。但未来对于部分存量物业改造类型的项目而言，剩余运营年限的因素需谨慎考虑，特别是剩余运营年限在20年以内的情况。

原始权益人能力

运营管理机构所选择的原始权益人的背景和资质，一方面决定未来保障性租赁住房运营的稳定性，另一方面也影响后续REITs的扩募。

从目前的三单保障性租赁住房公募REITs来看，原始权益人均为国资背景，股东资质较强，保障性租赁住房运营管理经验丰富。未来是否可以通过聘请外部运营管理机构进行管理，也值得行业探索。一般基金管理人都会聘请外部或内部运营管理机构，由其提供标的项目的运营管理服务。

运营管理机构是保障性租赁住房 REITs 上市后能够有理想市场表现的关键保障。其运营管理能力主要体现在市场定位能力、收益管理能力（包括租金管理能力、租约管理能力、非租金收入创造能力、租户满意度等指标）和运营成本管控能力（毛利润率指标、人力成本、市场费用、物业维修养护费用、物业管理费、能源使用费、空置损失管理等指标）。可参考《保障性租赁住房REITs运营管理机构的评价维度》一文。

此外，原始权益人未来在保障性租赁住房领域的项目储备越丰富，产品多元化程度越高，在住房租赁行业的业务协同程度越高，越有利于未来的扩募。

市场因素

市场因素主要包括市场供需和政策导向两方面。市场端，长期来看租赁住房的市场需求取决于城镇化率水平，从中短期来看主要取决于“租售同权”和“租赁赋权”推动下租住生活方式的形成。政策端，行业政策补贴的力度和持续性、因城施策的灵活度以及公募REITs向市场化租赁住房的过渡，都将成为影响行业发展和投资者信心的关键因素。