万达的产业（拿下三处万达产业）

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《中国经济周刊》记者 刘照普 | 北京报道

责编：周琦

（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第32期）

视觉中国

朱孟依成了“接盘侠”。这位中国地产界的隐形富豪、“地下霸主”，长期隐身在媒体的聚光灯外，低调、神秘、谨小慎微，从不抛头露面。这一次万达持续“卖卖卖”，偶然间让朱孟依再次浮出水面。

7月5日，投资30亿元、开业仅13天的南昌西湖万达广场投资有限公司（下称“南昌西湖万达广场”）悄然易主。工商信息显示，南昌西湖万达广场投资人已由大连万达商业地产股份有限公司（下称“大连万达商业地产”）变更为珠江人寿保险股份有限公司（下称“珠江人寿”）。

几乎与此同时，大同万达房地产开发有限公司和崇州万达广场置业有限公司单一股东也于今年7月3日和7月11日由大连万达商业地产变更为珠江人寿。

万达集团发布声明称，南昌西湖万达广场属于万达直投项目、轻资产战略的一部分，在项目签约时就确定物业的产权属于珠江人寿所有，现在只是建成了将产权移交给珠江人寿。

这一次，珠江人寿作为朱孟依多年来倾心打造的金融资产帝国的一部分，再次被媒体聚焦。一起被放在聚光灯下的还有他耗时近30年缔造的地产旗舰——合生创展集团有限公司（下称“合生创展”）以及涵盖所有这一切的隐秘而庞大的家族商业帝国。

在珠江人寿股东结构中，粤财信托、广东金控为广东省和广州市政府旗下产业，持股比例分别为未公开和10.88%。而珠江投资、韩建投资和广东新南方的法人代表分别是朱一航、朱伟航和朱拉伊，前两者是合生创展董事局主席朱孟依的儿子，后者是朱孟依的兄长，三者持股比例分别为38.55%、13.17%、13.17%，朱氏家族联合持有珠江人寿至少64.89%的股份，处于绝对控股地位。

成立不到5年的珠江人寿，掌门人走马灯式频繁更换，至今已更换四任。不过，其保险业绩在万能险的推动下依旧突飞猛进。

保监会数据显示，珠江人寿2013年首个完整经营年度总保费规模超过17亿元，2014年其总保费收入便飞速增长达到100.76亿元，仅用不到两年的时间便以黑马姿态跻身百亿险企行列。据悉，这百亿元的收入中，传统的保险费收入仅为7300余万元，其余100亿元均为保户缴纳的具有投资理财性质的万能险。2015年其保费规模达到211.3亿元，万能险高达210亿元，实现净利润4230万元，打破了以前寿险公司需要7～8年才能盈利的行业惯例。

自2016年宝万之争引发万能险巨大争议以来，保监会数次发布规范中短期存续产品的规定，对主要以投资理财功能为主的万能险等短期保险产品掀起整治风暴，使得保险业重回保障功能为主的正道，类似珠江人寿在内的中小险企均面临巨大的转型压力。

随着险企集团化发展，不少险企意欲通过关联交易将吸收来的资金在集团内部流动，将险企当成股东的提款机。珠江人寿关联交易活跃，疑似也存在类似问题。珠江人寿2015年年报显示，与其具有关联关系的企业近20家。2015年珠江人寿的资金信托计划年末余额为24.9亿元、企业债年末余额为104.9亿元，而2014年这一数据分别为24.9亿元和74.9亿元，这些资金均通过关联交易进行投放。

今年8月4日，保监会对珠江人寿下发监管函称，2016年11月9日至12月16日对其进行“两个加强、两个遏制”回头看抽查发现，其存在公司章程和议事规则不完善、人员组成不符合规定、“两会一层”运作需要改进、关联交易管理不完善、未对资金运用进行资本约束、偿付能力制度建设和执行不规范等问题。

值得注意的是，珠江人寿日前披露的二季度偿付能力公告显示，珠江人寿2017年第二季度实现保险业务收入3.25亿元，相较于2017年一季度82.93亿元的保险业务收入，下降幅度高达96.09%，呈现断崖式下降。公司净现金流也由正转负，由一季度的53.58亿元降到二季度的-20.41亿元。同时，二季度的核心偿付能力充足率仅为101.24%。

对此，珠江人寿在报告中称，测试区间内，退保和费用支出在现金流中占比较大，赔付对现金流的影响不显著。仅有在签单保费相较上年同期下降80%，同时退保率假设为基本情景的2倍（但退保率绝对值不超过100%），才存在现金流为负的风险。

朱孟依出身寒门但头脑精明，他依托着上世纪80年代的改革开放浪潮，一步步创建起了规模庞大的地产帝国。1983年，他的兄长朱拉伊大学毕业后，前往广东梅州市丰顺县留隍镇卫生院工作，朱孟依也跟随至该地做起建筑包工头。

在与当地镇政府联合搞开发的过程中，政府出地朱孟依出钱，共同建设商业街。凭借着承包建设留隍镇商业街，20岁出头的朱孟依挖到人生“第一桶金”，开始转型做地产开发商，并辗转到香港，随后获得香港永久居住资格。

1992年，朱孟依与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办合生创展，作为公司的融资平台。根据国家当时的规定，除投标及买地外，合生创展没有独资开发房地产的资格。1993年，朱孟依以港商的身份回内地，在广州注册成立了珠江投资，主要负责在内地市场拿地。

在内地急盼外资的年代，港资的合生创展和广州的珠江投资“珠”联璧“合”，占尽政策红利，开启在中国房地产界攻城略地的步伐。据悉，合生创展大约70%的房地产项目都与珠江投资合作开发，因而被业界称为“珠江系”。

1993年，朱孟依用低价拿下当时广州城外正处于规划之中的天河区大块农田，并开发百万平米的超级大盘——华景新城，一炮走红。此后，“珠江系”又在广州先后开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、暨南花园、华南新城等近20个大型项目。

同时，朱孟依开始谋求资本市场支持。1998年，内地A股市场还不允许私营地产企业上市，朱孟依便凭借港资身份，促使合生创展在香港联交所主板上市。资本助力下的合生创展一飞冲天，1998—1999年在广州开发100多座楼宇，达到万科在全国五大城市开发规模的总和，被称为广州地产界的霸主。

一贯沉默神秘的朱孟依学习香港李嘉诚等地产富豪的开发模式，不停地在一线城市大量吸纳土地储备，并采取了高存储、慢节奏、大盘高端的手法，高峰时期一二线城市黄金地段的土地储备高达近4000万平米，成长为当时中国最大的地产开发商。

2004年，合生创展成为“华南地产五虎”中首家冲破百亿元销售额大关的房企，当时其他四虎的销售业绩，恒大为14.4亿元、碧桂园为32.4亿元、富力地产64亿元、雅居乐为45亿元，即使当时风头劲爆的万科，其销售金额也未过百亿元。合生创展因此被王石赞誉为中国地产界的“航空母舰”。

2006年，合生创展突然发力，在北京一口气推出六大新项目，均是位于中央商务区、第三使馆区等黄金地段项目。彼时，合生创展在全国范围内同时运营的项目更是高达36个，朱孟依一时在国内地产界风头无两。

转变和衰落发生在2009年。在这一年，合生创展的全年销售业绩在达到150.9亿元的最高峰后，开始徘徊不前。在百亿销售额上下徘徊三四年后，更呈现持续下滑态势。

同属于“华南地产五虎”的恒大、碧桂园，其业绩在2016年均超过3000亿元。仅今年上半年，这两家地产龙头企业的业绩分别达到2441亿元、2889亿元，已稳居中国地产行业前三强。“五虎”的另外两家富力地产和雅居乐，也将合生创展远远甩在身后。

今年7月13日，合生创展公布财务数据显示，截至2017年6月30日，今年上半年合生创展合约销售面积约33.24万平方米，合约销售金额44.52亿元，较去年同期57.76亿元下降22.9%。

《中国经济周刊》记者获悉，事实上，早在2004年合生创展开始投资开发占地2.5万亩的京津新城时，就已经埋下业绩下滑隐患的第一颗“地雷”。这个超级大盘囊括了别墅、温泉度假村、酒店、高尔夫球场等各种项目，朱孟依力排众议，数年内耗资200亿元建起大量高档别墅。然而事与愿违，新推出别墅项目销售极为不畅，被称为“亚洲最大空城”。

京津新城开发的背后凸显的正是合生创展一贯的开发思路和经营逻辑。与恒大、万科、碧桂园所采取的快周转、快回款、加快现金流动的模式相反，合生创展采取慢周转、高品质和高利润的慢节奏开发模式，靠对土地储备量的增加和土地升值来赚取高额利润。业内人士称，合生创展的开发模式会挤压和占用开发商大量资金，一旦有风吹草动，企业便会陷入资金链断裂的困境之中。

今年3·17新政以来，北京明确要切实增加商品住房的有效供应，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目尽快入市销售。日前，北京市住建委公布了389个在途项目清单，合生创展旗下的合生霄云路8号以及合生滨江帝景赫然在列。

合生创展不断遭遇主要人事更迭的阵痛，也严重拖累了业绩。8年间，谢世东、武揭思、陈长缨、薛虎四位总裁相继离职，均未坐满3年，行政总裁一职一直未找到合适人选。朱孟依将其女儿朱桔榕推上了合生创展常务副总裁位置，同样没有扭转颓势。业内人士称，合生创展家族化管理模式与职业经理人容易产生矛盾，进而影响职业经理人行使权力的能力，甚至可能失去重要人才，导致专业运营能力欠缺。

卷入黄光裕案，是朱孟依遭受的另一大打击。2008年年底，朱孟依受黄光裕案牵连，被有关部门要求协助调查，并因此消失整整9个月。当时，国内经济遭遇金融危机冲击，相关商业银行很快停止对合生创展放贷，使得企业一度走到生死存亡的关口。合生创展在行政总裁陈长缨的挽救下，从资金链断裂的泥潭挣扎出来已属不易，再也没有能力大幅拿地，进行全国性的扩张和壮大。国内其他地产企业则借机急速扩张，合生创展错失良机。

如今，接连拿下数个万达项目，朱孟依似乎准备在他再熟悉不过的地产业再描绘一幅蓝图。