郑州市物业管理条例解读（郑州市物业管理条例10月1日起实施）

新修订的《郑州市物业管理条例》有哪些亮点？发生公共突发事件时物业管理如何应对？物业管理与社区治理如何深度融合？物业公司将公共侵占公共收益，业主如何维权？9月17日上午，市人大常委会在市政府新闻发布厅召开《郑州市物业管理条例》专题新闻发布会，市人大常委会以及市政府相关责任人对该《条例》进行了详细解读。《条例》将于10月1日起正式实施。

《条例》确立了物业管理应坚持党的领导

为深入贯彻党中央关于推进治理能力和治理体系现代化的要求，进一步加强党建引领、提高基层治理水平，提高群众的满意度、获得感和幸福感，破解当前我市物业服务与管理中存在的突出问题，市人大常委会在深入论证、充分调研和借鉴外地先进经验的基础上，对原《条例》进行了全面修订。

新修订的《条例》已经郑州市十五届人大常委会第二十六次会议于2021年6月24日审议通过，河南省十三届人大常委会第二十六次会议于2021年7月30日审查批准，将于2021年10月1日起正式实施。

市人大法工委有关负责人表示，为发挥党组织在基层治理中的作用，《条例》在总则部分确立了物业管理应当坚持党的领导、政府引导的原则，同时规定构建党建引领社区治理下的物业管理体系。

《条例》还规定推动物业管理下移，明确了街道办、乡镇人民政府在首次业主大会筹备组成立、业委会换届、物业管理委员会组建、物业承接查验、公共应急维修等具体事项中的相关职责。

对违反《条例》规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，不再重复规定。对擅自挪用、侵占公共收益，以及物业服务人违法催交物业费的行为，设定了相应法律责任，并进行了论证；另外，规定了公职人员的职务违法责任。

发生公共突发事件物业必须依法落实应急预案和各项应急措施

在以往的抢险救灾、疫情防控等公共突发事件中，郑州也形成了许多好的经验和做法。市司法局有关负责人表示，《条例》在总结实践基础上将其提升固化为法律制度。

在抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，业主委员会或者物业管理委员会依法落实市、区县（市）人民政府的各项应急措施，积极开展自救。同时，明确物业服务企业的社会责任，规定物业服务人应当服从市、区县（市）人民政府统一指挥，配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

针对抢险救灾、疫情防控期间遇到的一些问题和困难，在立法中也弥补了制度漏洞。《条例》结合有些居民小区应急物资保障不充足，救助措施不成熟等问题，强化了物业服务企业的职责，规定物业服务人员应当配备必要的防汛、防火、防疫等应急救援物资和设施设备，在抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，及时采取措施，会同业主委员会积极组织开展自救和互助，维护生产生活秩序。

同时，《条例》还规定了市、区县（市）人民政府对物业服务人在公共突发事件应对期间的活动给予物资和资金支持，加强了政府财政保障职责。

促进物业管理与社区治理深度融合

住宅小区物业管理事关群众的生活品质、幸福指数，是基层社会治理的重要内容。市房管局有关负责人表示，在这次《条例》立法过程中，进一步加大了物业管理融于基层社会治理的工作探索力度。

《条例》明确要求，构建基层党建引领社区治理下的物业管理体系，建立居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人的协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力；赋予了街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、监督辖区内物业管理活动的职能。并要求街道办事处、乡镇人民政府通过建立物业服务举报受理处置机制，统一受理、查处物业服务区域内的违法违规行为。

同时《条例》还明确了街道办事处、乡镇人民政府对推动组建业主大会、业主委员会、物业管理委员会等业主组织，以及指导和监督相关业主组织成员依法履行职责的职能。

进一步提高业主大会成立比例

据市房管局有关负责人介绍，郑州市全市范围共有居民小区7686个，其中成立业主大会选举产生业主委员会的居民小区325个，业主组织覆盖率不足5%，相对沿海城市，成立比例较低。业主组织成立比例低和作用发挥不明显的主要原因有大会成立难、会议召开难、组织业主难等几方面。

针对业主大会召开难的问题，《条例》规定了业主大会定期会议每年至少召开一次，未按期召开的，街道办事处、乡镇人民政府责令限期召开。逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇人民政府负责召集召开。

针对业主大会组织难、表决难的问题，《条例》明确在业主身份确认的前提下，可以采用书面、电话、短信、即时通讯工具等多种方式进行表决。

针对业主大会成立难的问题，《条例》规定由街道办事处、乡镇人民政府推动组建物业管理委员会，物业管理委员会由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会的代表组成，主要任务是组织业主共同决定物业服务区域内的物业管理事项，推动成立业主大会并选举产生业主委员会。

物业公司侵占公共收益业主可举报

针对小区的公共收益被物业公司侵占的行为，市城管局有关负责人明确表示，这种行为属于违法行为，侵犯了业主的合法权益。

依据《民法典》的规定，物业管理区域内的停车场出入口、电梯等属于业主共有的部位和设施设备，利用这些公共部位和设施设备进行经营，其产生的收益应归全体业主所有。此次《条例》也明确指出，利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益依法属于业主共有的公共收益，任何单位或者个人都是不能擅自挪用、侵占。物业公司可以将这部分收益用于公共部位的维修、更新、改造等用途，而不能挪用，也不能用于物业公司自己的开支。另外，物业公司还应当依法将这部分收益和开支情况进行公示。 对于该违法行为，城市管理综合执法部门可以依据《条例》，责令退还，处以挪用、侵占金额二倍以下罚款，有违法所得，没收违法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任。如果广大市民朋友发现有这种侵犯自身合法权益的违法行为，可向主管部门或者城市管理综合执法部门反映。

物业公司不得采用断水断电等形式催收物业费

此次《条例》还明确，业主应当按照合同约定支付物业费，物业费可以按月、季度预收，但是预收期限最长不得超过一年。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付。合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

但物业服务人不得采取停止或者限制供电、供水、供热、供气等方式催交物业费，也不得采取限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。

若采取上述方式催缴物业费，由区县（市）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理综合执法部门处以一万元以上五万元以下罚款。

编辑：胡昆