准备买房的三点忠告（今明两年准备买房的家庭）

十一假期过去了，但是对于房企来说，这个十一假期过得太平淡，并没有达到预期的效果。在今明的十一黄金周，关于房子热销的消息寥寥无几，而更多的消息则是开发商不断推出了降价促销活动。根据统计数据显示，在2021年9月份全国平均房价迎来77个月首次环比下跌之后，2022年9月份不管是新房还是二手房平均价格都再次环比下跌，这说明目前房价下跌的势头依旧持续。虽然各地十一假期的住宅成交数据还没有统计出来，但是情况肯定不是很好。相比于2021年还有不少人看涨房价，今年以来看跌房价的人是越来越多，各种楼市利好政策都无法阻止人们看跌房价。

在买房这件事情上，大家基本上都是“买涨不买跌”，在房价上涨时，不仅投资客大量投资房产，就是刚需购房者也会积极买房，有钱就买房，没钱借钱也要买房。但是现在情况不同了，在房价不断下跌的大环境下，投资者不仅不再买房子，并且还是开始抛售房产。而对于真正的刚需购房者，他们现在虽然需要房子，但是同样会担心房价下跌让自己房子贬值，因此现在很多刚需购房者都在保持观望态度，等待房价下一步的动向。其实，现在刚需购房者担心的并不仅仅是房价下跌，同时更担心房价会突然上涨，因为房价突然上涨，会让很多原本资金就有限的刚需购房者更买不起。在过去，很多人因为房价上涨已经错过很多次购房机会，所以对于还没有房子的刚需家庭来说，相比于房价下跌，他们更担心的是房价上涨。

人们现在有这种担心也是情有可原，毕竟进入2022年以来，各地楼市调控政策逐步放松，不少城市和地区也出台了救市政策。就比如在9月底，房贷利率再次降低，首套房房贷利率已经跌破4%，比2021年最高7%的房贷利率低了太多。另外，2022年10月1日至2023年12月31日期间进行改善置业，在出售住房后1年内重新购房的家庭，可以享受个人所得税退税优惠。很明显，这个政策会促使改善性需求加快换房进程，对于促进市场交易有积极作用。也就是说，最近一年以来楼市政策一直在好转，各地“保交楼”政策一直在持续推动，房地产行业的基本环境也在逐渐变好。所以，在目前这种楼市政策环境下，房价确实有上涨的可能，但是人们也不用太担心，因为“房住不炒”的调控底线并没有被突破，并且楼市库存依旧比较高，房企资金紧张。

2022年仅剩下2个多月，留给房企的时间真心不多了，在有限的时间内，每个房企都想在最后两个多月里取得好的销售业绩，这样不仅能够回笼资金降低负债率，同时也能让企业业绩更好看一些。所以，从现在起到今年年底，楼市的主基调就是降价促销，不用担心房价会上涨，毕竟十一假期开发商都没有勇气提升房价，更不用说假期后的年尾了。那么，今明两年到底该不该买房呢？其实该不该买房答案已经很清楚，毕竟未来一两年的房价走势已经很明朗。通过去年的楼市政策来看，2021年的楼市调控政策持续收紧，不仅有“限贷令”和“三条红线”政策，同时房贷利率也不断上涨，但是从2021年底到现在，各地楼市调控政策在不断放松，甚至出台了不少救市政策。两年里完全相反的政策，这到底是什么原因呢？

其实，2021年和2022年楼市调控政策截然相反的根本原因很简单，就是楼市调控政策并不是为了打压房价，而是为了让房价稳定，在稳定的房价走势中让楼市稳定发展。2021年各地楼市回暖，楼市炒作现象越来越严重，自然需要出台更为严厉的调控政策。但是从2021年9月份来说楼市急速转冷，这也不利于楼市的稳定发展，因此从2021年底开始各地开始放松楼市调控政策，同时一些城市和地区也出台了一些救市政策。很明显，这两年不同的调控政策的目的是一样的，那就是稳定楼市发展，稳定房价走势。

因此，在这种松弛有度的调控政策下，今明两年的房价走势已经很清楚了，那就是以稳定为主，房价在稳定的走势中根据真实的供需关系上涨或者下跌。因此，对于真正有住房需求的家庭来说，今明两年是比较不错的购房机会，趁着房企资金链紧张、折扣力度大的机会，不管是二手房还是新房的价格都比较低，买房者能享受到比较大的优惠。

虽然今明两年是不错的买房机会，但是对于准备在今明两年买房的家庭，笔者有三个忠告：

1、 买房之前看自己所在城市和地区的发展潜力和目前的房价水平。未来房价是上涨还是下跌是需要人口来支撑的，而对于经济发展潜力大的一二线热点城市和区域，未来人口会持续流入，所以这些地区的房价未来也会很坚挺，上涨的空间还比较大。而对于那些人口流失的三四线城市，目前房价还位居高位，那么随着人口流失，房价会面临持续下跌的行情。因此，在买房时，也需要看看自身所在的城市和地区的实际情况，再下决定是现在买房还是再等一等；

2、 根据自身经济条件买房，购买自身经济条件范围内的房子。现在的购房逻辑和过去已经不同，过去房价上涨，人们买房时能买多不买少、能买大不买小，这样房价上涨之后能挣更多钱。就算以后人们还不上房贷，由于房子增值很多，卖掉房子也能挣很多钱。但是现在的房价走势是稳定的，不仅有下跌的可能，就算房价上涨，上涨幅度也很小。所以。按照现在的房价走势，想靠买房挣钱很难，一旦还不上房贷，卖房时扣除房贷利息和其他购房成本，可能会亏损很多，这会让原本就不富裕的生活雪上加霜；

3、 建议优先选择二手房，价格优惠，风险小。二手房是现房，不仅质量、配套、物业服务和周边的交通配套都看得见摸得着，并且买了就能居住，基本上没有风险。加上现在房子不好卖，二手房降价幅度更大，很多地区的二手房(准新房)的价格比周边新房期房还要低，所以在售价方面新房期房也没了优势。在这种情况下，笔者是建议优先选择二手房现房的，如果是新房，也建议挑选现房。