杭州新分区方案（其实藏着更大的野心）

靴子终于落地！

从2018年传起的杭州行政区划调整，昨天上午9:30终于官宣。

分区调整内容与之前流传的基本一致：

1、上城、江干合并，成立新的上城区

2、下城、拱墅合并，成立新的拱墅区

3、余杭一分为二，成立新的余杭区 新的临平区

4、下沙、大江东合并为钱塘新区

之前说好的上下城合并“卡城区”，果然只能当做笑话看看，哈哈。

四区合并成两区，简称“撤二”，下沙、大江东所在的功能区钱塘新区，顺利成为正统的行政区——钱塘区，而余杭通过拆分成立余杭和临平，简称“建二”。

这次“建二撤二”的区划改革顺应了当前“小区变大区”、“功能区变行政区”的趋势，作为专注于长三角楼市实操的自媒体，魔都财观第一时间为大家解读分区对杭州楼市的影响。

1

先来说说上城与江干的合体。

上城为什么“吃掉”了江干？很简单，因为上城太小了。

上城区是杭州的经济、文化中心，自南宋起就是杭州的“上只角”地段，左拥钱塘江，右拥西子湖，大量企业总部、金融机构、政府机关云集于此。

然而，分区前的上城区，面积却只有26平方公里，是杭州临安区的1/120，在全国市辖区里都算小的。

资源极其丰富的上城区，人均GDP高达34.6万元，却因为没有多余的土地，只能“螺蛳壳里做道场”，发展空间受到了限制，而像望江新城这种旧城改造，成本极高。

而隔壁的江干区，却有200平方公里，是上城区的7倍多，有的是地。

合并之后，上城出资源，江干出地，完美！

这一出并区，有没有特别像当年上海静安并闸北？静安缺地，闸北却有的是，因此合并后静安一路北向发展大宁、市北，把产业、学校、配套搞得有声有色。

杭州也一样，上城区不仅拥有大量的产业资源，还是杭州顶级的民办、公办学校聚集地，崇文实验、时代、娃哈哈、新世纪、建兰、天长、胜利等名校在并区后与江干共享。

无论是民办摇号还是公办挂牌、帮扶，都对教育资源相对缺乏的江干来说是很好的补强。

特别像钱江新城二期这种整拆整建的新板块，来个上城的学区，简直是王炸！

原来的江干，总是被人诟病强势产业弱、高端商业少，并区后，上城极强的招商能力可以像下图一样一路向东，在钱江新城二期、城东新城、七堡九堡、笕桥等地遍地开花，像五堡TOD、钱塘智慧城的招商，这下稳了！

上城和江干的合并，使得原江干地区成为了杭州分区最大的受益者，包括了江干的新上城不再是城东，而是城中，杭州的拥江发展新中心就此诞生。

2

拱墅与下城的合并，也是类似的道理：下城面积小，仅29平方公里，隔壁拱墅不仅面积大，有69平方公里，而且近年来产业、教育、商业配套发展甚好，两者结合，必然火花。

下城区也是杭州传统的中心区，人均GDP为21.6万元，而隔壁拱墅只有11.5万元，历来两个区交流十分密切，合并是大势所趋。

下城离市中心更近，发展较早，土地资源相对不足；

拱墅不仅有地，而且教育资源非常丰富，吃掉隔壁下城，刚好可以把市中心大量优秀的生源吸引过来，一个缺地，一个缺人，一拍即合。

以前的下城，虽然位置更中心，但行政水平和招商能力却不如拱墅，坐拥大量的土储却发展缓慢。

拱墅的入局，将激活原来下城的武林新城、文晖、华丰等新兴板块，发展速度打打加快，结合拱墅带来的学区概念，从而复制拱墅区申花、桥西等板块的成功。

3

余杭区的分拆，也是必然。

余杭原来的问题，不是太小，而是太大了。

阿里巴巴的所在地未来科技城在余杭区的西面，而余杭区的行政中心在最东头的临平，阿里的店小二想去区里办点事，却要跨越整个杭州城区，开车需要1-2个小时。

不仅如此，西边的未来科技城和东边的临平新城还经常互相看不起。

未来科技城是杭州数字经济产业的中心，就说临平新城一直吸血未来科技城，税收都给临平拿去造城了。

临平新城地势平坦、发展空间大，也有自己的产业，却要统筹全区，帮扶鸬鸟、瓶窑、百丈、黄湖这些所谓“山区四小城镇”。

这下好了，以运河为界，一分为二。

西边的未来科技城、良渚新城带着小弟们一起发展，城西科创大走廊 杭州云城的联动，将更好地带动新余杭区的发展。

东边临平新城也可以舒展腿脚大干一场，老余杭区作为非主城区，在财政、社保、中考等方面与主城区相互独立，临平独立后，有很大概率被划入主城区，享受主城的资源与待遇，这对临平也是个大利好。

4

这次下沙、大江东合并成为钱塘区，同样是必然。

作为杭州最早的经开区，下沙一直定位于杭州制造业基地，大江东产业集聚区2010年成立后，下沙也一直在支持大江东的发展，在产业、交通上沟通甚多。

2019年杭州更是成立了钱塘新区，将下沙、大江东囊括进来，作为杭州做大制造业的主战场。

但功能区毕竟是功能区，在职权、财政上肯定不能和具有完整功能的行政区相比，这次钱塘区的成立，也让下沙和大江东不再受到江干、萧山的制约，做大做强自己，成为杭州“城东智造大走廊”的核心策源地。

钱塘区成立后，拥有大学城、金沙湖的下沙将做好产城融合、产学融合，主打“钱塘科学城”，做好科创服务，不缺地的大江东则发力智能制造，完美配合。

5

一座城市的行政区划改革，一般有3种路径。

第一种，撤县设区；把郊区变城区，上海崇明、金山，南京溧水、高淳，就是这种情况。

第二种，合并城区；浦东吃掉南汇、东城吃掉崇文、西城吃掉宣武，就是这种类型。

第三种，功能区变行政区；比如深圳的光明区、龙华区、坪山区，南昌的红谷滩区。

杭州在2001-2017年里相继“吞并”了萧山、余杭、富阳、临安四个区，做大了城区范围，在2021年又将第二、第三种方式都操作了一遍，城市骨架进一步伸展，并变得合理。

在此次区划调整之后，杭州市下辖10个市辖区、2个县、1个县级市。分别是上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、钱塘区、余杭区、萧山区、临平区、富阳区、临安区、桐庐县、淳安县和建德市。

在过去的一二十年里，全国中大城市新增行政区的很少，并区才是常见操作。

杭州这一次的行政区变化，在当前各大城市区划基本固定的前提下，一下子新增了两个行政区。在这背后，杭州这座新一线城市，它对未来发展的野心，可能比我们想象的更大。

新余杭，未来科技城 杭州云城，将助力城西科创大走廊成为世界的数字经济产业创新策源地。

新钱塘，科学城 制造城，将助力城东智造大走廊补齐杭州二产短板，真正实现创造 制造两条腿走路。

新拱墅，运河、武林两大IP，打造杭州市区最具人文气质的高品质生活住区。

新上城，坐镇拥江最中心，从望江到南星，从江河汇到钱二，打造杭州高端、灵动的中央活动区。

最后，附上热心网友小诗一首，祝愿杭州大展拳脚，越来越好。

东临平西临安，东西平安；

南富阳北余杭，南北富裕；

萧山滨江西湖，笑傲江湖；

拱墅钱塘上城，共享前程！

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