佛山地铁2号线未来5年房价（我不信一二手天量供应）

感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。【本文作者 平洲土著楼莫愁】

佛山地铁2号线通车快10个月了，坊间关于它的吐槽总是不断。

比如不能在广州南站实现站内换乘，要出站步行再进站。其实，这个换乘通道还在推进，预计明年6月就能实现。

又比如住在西樵、高明的人，吐槽二期动工期限遥遥无期。

还有2号线开通这么久，还被人吐槽天天运凳子，甚至被业余人士质疑当初规划的必要性。

持有这种观点的人，就像当年2000年初反对佛山建一环一样。可现在呢？他们又吐槽一环不该收费了。

在我看来，2号线就像当年的一环一样，最开始车少，但随着时间的推移，它的人流量一定会多起来。

因为它沿线的楼盘越来越多，未来承载的市民数量会跟着上升。

今天我就再度盘点一番2号线沿线地铁盘，以步行距离1.5km为极限拎一些指标一二手盘，非指标盘不罗列。

下方表格里标“橙色”的为二手盘，其中二手价格区间只取中间价。

01

作为南庄土著，我认为南庄才是真正的禅西。

南庄3个站，论综合价值，最多人关注绿岛湖地铁站，因为这里除了地铁，在教育、商业、环境、市政方面的配套属南庄最优。

南庄站

作为2号线的起点站，它的存在感不强，近基本没有新盘在售，主要就二手。

港宏世家当前在贝壳上有100来套房源，面积跨度相当大，最小45㎡复式，总价70来万。

相比起来，万科物业及户型产品做得更好些，价格贵一点，当前在贝壳上有70来套房源。

湖涌站

虽然是TOD定位，却常蹭绿岛湖，因为这里外部环境及各项配套还不入眼。

大都汇是个自给自足的盘，有幼儿园、商业mall，有自建的中心公园，还是地铁上盖，抢了不少绿岛湖的买家，跟去年相比价格回落2000左右。

其北侧的辉逸云庭周边环境有些荒，但背靠TOD项目能借光。当前特价房源最低带装修12XXX元/㎡起，还有人防车位送。跟去年相比价格回落2000多。

绿岛湖站

版块从多盘争霸，逐渐进入单打独斗的局面，新房可选产品少，二手关注度稍微升温了。

中建誉湖主打的是准现楼，年底就能交付，由于国企不缺钱，价格变动小，几乎躺平状态。

另外二手方面交投最活跃的属保利翡翠公馆，放盘200多套，该盘最近地铁，盘大户型选择多样，性价比还不错。

其次是阳光城檀悦，刚交付不久，已放盘近200套。最大卖点是能望湖望江，距离地铁稍远。

还有金茂绿岛湖，二手放盘近300套，多为毛坯。价格也比较低，有多个地块，距离地铁都比较远，但能望绿岛湖的单位，还不错。

02

南庄往东进入张槎，已经属于市区的范畴。

这里客群丰富，除了张槎本地客外，还有祖庙、季华路沿线、桂城客，及部分广州客，很大程度上蚕食了南庄客群。

因为这里更近市中心，教育配套先行，滨江居住环境好。周边有大片写字楼和产业园，虽说写字楼空置率非常高，但政府在这里搞三轨交汇，看得出政府也希望借此引导产业进驻。

智慧新城站

这里临近张槎滨江版块，已现一二手倒挂迹象，不过背后也有产品力和项目品质的差异所致。

悦江一号已经尾盘，主要在卖复式尾货，且距离地铁口以及学校都比较远，优势就是价格便宜。

当前旭辉恒基铂仕湾在售楼座，靠近佛开高速，噪音大，不过其距离地铁口及学校都非常近。

户型做得很刚需，上车门槛低，首付20来万就能上车。

该站点附近还有2个二手盘，其中龙光玖龙湾算张槎片区当前综合品质最高的盘，户均面积近130㎡，入住率比较高。

扣除车位，当前贝壳上有150套房源，均价1.8-2.3万/㎡，大面积有2.2万/㎡的成交价。

隔壁望江府为毛坯交付，部分楼栋靠近季华二桥，因此挂牌价也相对便宜些，均价1.7-2万/㎡。

张槎站

作为禅城唯一的三轨交汇TOD，周边土地储备丰厚，将成为禅城新的粮仓。

大华紫樾府从8月下旬首开到现在，去化都相当快，目前首开的楼栋已去化七七八八了。

上周加推7座，我们组了多次粉丝团购，目前7座还有南向单位可选，价格比首开贵了些。

季华正荣府优势在于户型不错，近祖庙和张槎城区，步行穿过海口村到张槎站约900来米，不过当前周边的面貌还有待改善。

此前项目集团遭遇爆雷风波，但项目本身没什么影响，只是市场会它会有些许担忧，但项目本身能自给自足的。

周边二手，交投比较活跃的海湾城在贝壳上有60来套房源，整体挂牌价1.8-2.1万/㎡。

该盘有近7年的楼龄，户型选择多样，从2房到4房都有，目前整体入住率比较高，但物业方面就比较差了。

隔壁中海凤凰熙岸有中海品牌口碑，不过交付后，入住率一直没起来。

项目被分成了3块地，做高低配，每个地块园林社区内部都显得逼仄。

当前该盘在贝壳上有200来套房源，二手挂牌1.7-2万/㎡为主，望江大户型都在2万/㎡ 。

二手西南向普遍贵过东南向，因为它东边还是比较靠近禅西大道，和大华一样。

03

继续往东，先到老石湾。这里环境面貌不太入眼，但胜在通勤较便利、生活配套还算足。

这里算是除了祖庙以及城南外，人气比较足的板块，尤其是地铁口附近，像榴苑路一带可有不少租房上班族。

它周边有多所学校及医院，还有些产业园，比如泛家居、软件园、文创园、陶瓷城等等，因此这里上下班高峰期坐地铁的人多。

石湾站

此前该盘因为“假降价”的事情玩弄了广大中介以及购房者，降价不成，目前毛坯1.4万/㎡起。

目前石湾站周边基本都是一些老房子。

沙岗站

爆雷风波的佳兆业悦峰，在政府接管后，也算平安落地。目前还有少量单位未售，但销售中心已撤场，不知后续如何安排。

招商保利悦湾花园是保利华南以楼面价约10248元/㎡拿下的巨无霸商住地，暂未有开工消息。

这里有个低调的二手盘--盛南新都，性价比还是不错的。这里最多业主大概就是华艺、美居、镇中路的老板们了，不过A区和B区隔着绿景路，去地铁站相差几百米。

04

2号线经过的石湾城南板块，有大量二手盘，楼龄跨度大，每个盘入住率都挺高。

因为住宅区多，所以居住环境氛围比较纯粹。而各项生活、医疗配套，也充沛、便捷。

魁奇路&石梁&湾华站

魁奇路站作为双地铁交汇，可以换成广佛线，成为了上下班高峰期人流最多的站点。

不过周边在售盘少，往北一站有澜石巨无霸。这里的二手次新新福港鼎峰，值得关注一下。

不过该盘的户型实用率比较低，像90方三房基本就是2 1，要舒适度高的四房，也得上到130多平才行。

石梁和湾华站周边也是小区众多，后者还是双地铁。

其中，地王粤海拾桂府去年卖到2.7-3.3万/㎡，后来其它密度更高的楼座去到2.4-2.7万/㎡。

如今又推出一批性价高的特价房源，毛坯2.1-2.4万/㎡，性价比非常高。

该盘地铁上盖，楼下就是天虹，户型做得比较出色，就是从外围看，显得密度比较高，地块被一分为二，有超高层。

龙光玖誉台距离湾华转略远，但近东平河。目前所剩货量不多，也陆续推出清栋特价房源，20XXX元/㎡起。

该站点周边的二手比较多，楼龄跨度大，交投相对活跃的盘也有不少，像龙光君悦华府、时代年化盘都相对比较小，但比较近地铁。

还有沿海馨庭、碧桂园城市花园大组团，也是二手重点对比的楼盘，不够后者的品质缺失很差。

当然，湾华地铁站的另一边其实是亚艺板块，这里也有很多二手盘，如中海文华熙岸、曼克顿山、佛山雅居乐花园、奥林匹克花园等等，还包括不被纳入环湖小学的世纪康城、明日华庭等等，价格跨度大，选择丰俭由人。

05

陈村临近广州，但陈村西部不近广州，热度不及东部，所以经常蹭佛山新城。

陈村西还有江景和公办的三龙湾学校等教育配套，但一手出货慢。

一方面是因为城市界面不入眼、生活配套不足，另一方面是在售盘距离地铁站远。

登洲站&花卉世界站

登洲站附近的生活配套相对更齐全，周边有多个次新二手盘，至于花卉世界站周边就相对荒凉。

过去世茂深陷爆雷风波，如今项目已经风险落地。

此前世茂趁着复工之际，推出了一批性价比极高的特价房源，有非天地层的四房低至16xxx元/㎡，目前这批特价房源大多已经消化完。

保利阅江台依靠着自身品牌、近江边及近学校的优势，一直去化还不错。不过论性价比，还是比较一般，大概是因为保利的品牌贵了2000。

登洲站周边二手有星英半岛和时代星英御岛，二手挂牌带装修多在1.85-2万/㎡。

万科水晶城在这一带算是带头大哥，三江交汇的段位早前聚集了很多有钱人。

如今二手价格跨度不小，约在1.85-2.5万/㎡，不过放盘量也是200多套起步，比星英两盘还多。

06

来到2号线的末尾--三山新城。2号线经过的南区，周边面貌比较原生态，平时人车稀少，大片地块待开发状态，相比北区截然不同。

林岳西站

中交珑湾云城属于地铁上盖TOD，自带9年一贯制学校及小型商业街、体育公园，基本实现自给自足。

不过出了小区，你会发现项目就是个村央大城。不过这里的买家大部分都是广州客，对于这些不会太在乎。

项目开发商操盘不及保利、中海等央企，尽管占据着南区得天独厚的双轨上盖，有南外系管理的学校，依然干不过北区还没地铁的盘。

如今卖到准现楼，经常拿北向小三房边角料做特价，打着2.1万/㎡起，实际南向及4房单位，一直吝啬，让利极少。

未来三山新城北区依然会是卖地粮仓，只不过这里要发展起来，那等待周期真是太长了。

07

写在最后

佛山地铁2号线虽然现在每天运载量不大，但回顾2010年广佛线刚开通时，它的运载量跟如今相比也是相去甚远。

广佛线是YYDS，这个毋庸置疑。

它对于佛山的意义早已远远超地铁本身，它沿线串联了多少大型成熟小区和商业体、写字楼，它还串联着佛山和广州的就业中心，多少商业服务业人群靠它出行。

如果拿2号线和广佛线比，自然是电驴比特斯拉。2号线沿线的产业、商贸服务业本就不够集中，特别两头的社区入住率还没起来。

加上佛山还没真正地铁联网，市内靠地铁的人员流通效率还比较低，佛山人少开车多坐地铁的习惯需要慢慢被改变。

佛山每年新增大量人口，还是需要靠地铁向市中心外围引导。一方面引导产业落地，另一方面引导新佛山人安家，把睡城填满。

地铁带动了土地出让，天量土地供应，又牵制着房价过快上涨。尤其在行情低迷时，会狠狠拖累房价，但却给刚需留出了更友好的上车机会。

所以，大家要对佛山地铁2号线有耐心！

佛山买房，问问楼司令吧！

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