商业书籍大败局（大败局1商业案例之玫瑰园的兴衰）

1984年，香港人邓智仁创立香港利达行，并很快成为与中原物业和美联物业齐名的香港三大地产代理商之一。

1992年12月，北京市昌平县房地产开发总公司与中国飞达房地产共同投资建设飞达玫瑰园，董事长刘常明。

1993年中，利达行向刘常明支付8000万港元，买下玫瑰园的开发权。在此前后，邓智仁先后承接10多个著名楼盘的销售代理，连创写字楼、商铺每平方米售价和日租金的新纪录，成为北京楼市一个传奇式的人物。截至1995年秋，利达行已先后向玫瑰园投入资金9000万港元，进展并不顺利。邓智仁聘请梁振山任总经理，开始对外四处举债。1996年2月，山东人梁希森以带资装修方式进入利达玫瑰园，其前后在玫瑰园的债权达2.38亿元人民币。8月，邓智仁、梁振山矛盾爆发，玫瑰园风波浮出水面。

1997年3月，香港金时有限公司陆苍成为玫瑰园新主人，其时，玫瑰园的债务已高达6.5亿元人民币。9月10日，北京市第一中级人民法院裁定北京利达玫瑰园别墅有限公司进入破产还债程序，债权申报总额高达10亿余元人民币。

1998年7月21日，法院公告，北京利达玫瑰园正式破产。

1999年，梁希森以最大债权人的身份，用3.98亿元拍得了陷入困境的北京最大别墅工程玫瑰园。不久后出现转机，北京不再审批别墅，玫瑰园就成了北京最后的别墅。

2000年6月10日北京玫瑰园别墅重新开盘。

在资本刚刚露头的内地市场，玩的就是胆大，拼的就是故事，在这个疯狂的年代，任何项目只要有故事有背景就有人会买单，一部分没有社会道德感的商人为了钻房地产的市场暴利，运作不规范的空子，利用关系，手里的资源圈钱，不遵守行业规则。

一开始的刘常明频繁使用钻营和投机手段，用不正当的销售渠道，为玫瑰园埋下了巨大的隐患。3.5亿元的玫瑰园工程浩大，时日漫长，而作为开发商的刘常明却仅凭权力背景赢得这一项目，缺乏楼盘开发经验、资本实力和营运能力，他的结局很惨，因为挪用公款欠下巨额债务而自杀身亡。

接手玫瑰园的邓智仁在房地产代理业无人能敌，以港式的地产营销手段迅速成为地产界的明星，但转入开发商的角色便显现其底蕴的浅薄和经验不足了。

据业内人士分析，邓智仁从一开始就犯了一个战略判断上的大错误。玫瑰园从一开始就是一个注定的败局。玫瑰园占地面积近50万平方米，而迄今上海或北京成功的别墅项目很少有超过10万平方米的，因此玫瑰园的容量之大超过了正常的市场容量；其次，玫瑰园以外销为主打目标，而哪怕在深圳这些毗邻港澳的外向型城市，楼市的外销比例也不超过10%。由于开发面积过大，资金回笼慢，造成资金链出现严重问题。

邓智仁很快在“玫瑰园”的项目上遇到了滑铁卢，房地产开发比较复杂，不是营销就能解决所有的问题，邓智仁的香港营运模式与内地的营运模式也存在很大差异性。

因为刘常明生前提供的是违规的批文，加上财务纠纷、中国经济宏观景气突然逆转、资金周转不灵而负债累累和他本身的管理不善，最终让邓智仁不得不将玫瑰园转手他人。这个人就是陆苍，其实这时玫瑰园暴露出的一些问题应经很明显，但是陆苍仍认为自己可以收获这朵玫瑰，所以接手玫瑰园连同它的6.5亿元负债，最终陆苍也因为后续资金不足而失败了。玫瑰园的建造者梁希森成为了玫瑰园的最终守护者。

玫瑰园十年来几度易主，经历了几度沧桑，风风雨雨中，几乎写就了中国十年房地产的发展史，从来没有一个楼盘像玫瑰园一样，经历了中国改革开放以来房地产市场经济的发展变迁，玫瑰园的历史正是中国房地产经济发展的一个缩影。

创业者固然需要冒险精神，但冒险不等于鲁莽。企业初创时，需要勇者无畏的精神，但步入正轨后却需要规范的运作，毕竟稳健发展才是企业的常态。