二手房卖不掉以后谁还敢买房（新房买不到二手房卖不掉）

最近有很多人来和我反馈，说嘉兴的楼市很诡异，完全看不懂，新房买不到二手房卖不掉。

一边是畔月湾1310位认筹，摇98套房源，中签率7.48%；万科·滨河道开盘一下子梭哈售罄了；即将要新入的楼盘也都在蠢蠢欲动。

另一边又爆出某品牌中介裁员，很多中介改行，二手房成交量骤降，房东挂的房子从香饽饽突然变得无人问津。

今天，就来给大家聊聊我对嘉兴当下楼市的理解。

Part 01

细分的新房市场

楼市已经进入一个非常细分的市场，先来说说新房市场。

香港兴业国际·畔月湾项目是个非常特殊的案例，现房销售是其他房企玩不了的模式，一是房企的理念和规模量不同，二是融资成本的巨大差异。

对于购房者而言，买到可以立即办证，减少了二年的施工等待期，500~1000万的资金，按每年理财收益5%来计算，二年就是50~100万，全款买期房与买现房，这个钱就是真金白银的利润。

不要说银行理财才3点多，问我哪有5%？如果你有500万以上存款，银行的理财经理自然会告诉你，这个还只是个保守数值。

新房备案价的一二手价格差、楼盘品质这二点优点，其他项目同时也有，畔月湾还有个特殊性是公证摇号，这让很多没有人脉资源的购房者又燃起了希望，因为运气的概率人人平等。

正是众多因素的叠加，才造成畔月湾不到10%的中签率，并非说楼市已经火爆到接下来会逢新必火的地步。

再来说说万科的滨河道项目，同样的售罄，结果一样，过程却不同，滨河道项目是不摇号，房企自行手机选房。

原本这个项目可以分二期销售，现在一下子梭哈，难道缺钱吗？

万科根本不差钱，它的资金链相当健康，滨河道地块连土地抵押都没有，万科对市场的研判是相当精准的，节点也是踩得极准，回顾下万科以前的项目就知道。

现在的楼市周期已经越来越短，以前三年一个大周期，后来半年一年，现在只剩几个月。

万老大就是专业，它是领跑者，思考一下，它为什么不差钱却抢着卖光光？

通过滨河道项目来判断市场的热度，不是销售率达到多少？是否售罄！而是认筹率多少？

这个数据只有房企内部自知，客户与房源是1比10，还是1比5，还是1比2？

虽然结果都是卖完了，但是对于市场的温度，我们要有正确的认知。

接下来的新房市场，并非每个楼盘都会有这样的销售场景，需要很多前置条件，更加考验房企的基本功。

Part 02

二手房“价格灯塔”造成的误导

来说说二手房市场。

因为不同的立场，会有不同的观点。

中介说二手房没有降价，只是没有成交量，量跌价不跌。

据不完全统计，嘉兴前18个月二手房成交量中，总价在200万以下的房源成交占比高达90%。

并且我查看了近半年成交的具体小区，发现一个现象，成交最高的小区集中在拆迁安置小区、商品房集中在非主流地段，或是同区域内房价较低的小区。

当下的二手房主要被小面积、低总价、拆迁房、低价商品房撑起了市场量。

嘉兴的楼市已不再是金字塔型，而是个漏斗型，高端改善与入门级刚需，呈现两头大。

大家经常看到有的媒体、中介宣传，某某小区成交3万 、3.5万，甚至更高，它的成交量放到市场的大池子里，占比小到微乎其微。

个别高价成交的特殊案例，就好比那个“价格灯塔”，高高悬挂，在购房者眼里很容易就把它等同于普通二手房的价格。再加上个别媒体、中介的渲染，也助长了市场热度，增加了买房人的焦虑。

我们需要用数据说话，更加客观、全面，而不是那个“幸存者偏差”。

Part 03

给购房者的一点建议

最后，给看迷茫的购房者一点建议。

房住不炒，适合就好。

自住型的首次置业和改善型都是刚性需求，买新房不用等，买二手房砍砍价。

投资型购房摆正心态，房产作为对冲通胀的资产，保值大于增值，暴利时代已去，不要听有些人瞎叫，还有种市场叫“有价无市”，没有成交和流动性的房产叫“固定资产”，不是投资收益。

不论自住投资，尽量买你能力范围里房价贵的、物业费贵的那套。