小产权房拆迁获得的补偿多吗（小产权房有瑕疵）

■本文作者：佟湘玉 北京在明律师事务所

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无论处于人生哪个阶段，买房成了许多人内心深处的需求与向往。

当然，无论是家财万贯的富人还是精打细算过日子的工薪阶层，在购房过程中，需要重点注意一类房屋——“小产权房”。

所谓的“小产权房”主要是指在农村集体土地上建造的房屋，此类房屋的产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以也叫“乡产权”。

相对于国家发放产权证的大产权房而言，“小产权房”在建设之初没有办理相关手续，也没有缴纳土地出让金等费用，更没有国家颁发的土地证和预售许可证......

因此，从某种意义上来讲，“小产权房”就是产权不完整或者产权存在瑕疵的房屋，其并不构成法律意义上的真正产权，在买卖过程中也不受法律的认可和保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

当前，市面上存在的“小产权房”大概可以分为三大类：

（一）由乡镇政府发放产权证或者村委会发放产权证的房屋。事实上，产权证的颁发机关是区分大小产权的根本，从产权证颁发的机构来看，由乡政府或村委会颁发产权证的是“小产权房”。

（二）由开发商的大产权分割出来的小产权。从产权的角度来看，开发商的产权可以称为大产权，业主从开发商手中分出的一小部产权称为小产权。

比如，一栋楼房的全部产权是在开发商的手中，开发商将一栋楼的每一套房子都卖掉，相当于将其手中的产权分成了独立的小份，然后分给每个业主。因此，开发商的产权叫做大产权，而业主的产权叫做小产权。

（三）房屋转移时需要缴纳土地出让金的房屋。如前文所说，“小产权房”在建设过程中没有缴纳土地出让金等费用，因此，在转移过程中，“小产权房”是需要补交土地出让金。

值得注意的是，在上述三类“小产权房”中，后面两种“小产权房”是合法的，不过想要进行自由买卖，需要交足购房款或补缴土地出让金。

与后两种不同的是，由乡镇政府发放产权证或者村委会发放产权证的房屋在法律层面是存在效力瑕疵的。那么，此类“小产权房”为何会存在瑕疵呢？

事实上，我国《宪法》第10条以及国务院办公厅发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》都有相关规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

也即是说，由乡镇政府发放产权证或者村委会发放产权证的房屋仅限于集体内成员的转让、买卖，并不对外放开。

因此，只要同一集体成员在签订“小产权房”买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该“小产权房”买卖合同有效；反之，本集体组织成员与城镇居民或者其他集体组织成员之间买卖“小产权房”一般会被认定合同无效。

当然，现实生活中，除上述问题外，“小产权房”还在质量方面、售后保修以及物业管理上存在问题。

众说周知，“小产权房”大多数是由小开发商承建的，因为资金、人手等问题，“小产权房”在建设过程中比较容易出现无人监督或监督不力的情况，因此，房屋质量很难得到保证，后期的物业服务也参差不齐。此外，“小产权房”因为没有相关的证书容易发生一房两卖或一房多卖的现象。

由此可知，购买“小产权房”的风险有很多。

看到此处，有人会说，虽然“小产权房”有很多问题，但已经购买了“小产权房”能怎么办呢？买了“小产权房”后，遇国家拆迁还能得到相应的拆迁补偿？

其实，购买的“小产权房”在拆迁时，能否得到正常、合理的补偿，关键在于买卖是否合法，合同是否有效。

从上文可知，如果将“小产权房”转让给本集体经济组织以外的人员，且双方签订的合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同会被认定为无效。

而“小产权房”买卖合同无效后，如果遇到拆迁，购房者就无法得到拆迁补偿。

当然，如果“小产权房”的购买者真想得到补偿，只能从产权人或被产权人的补偿利益中分得一部分。

但在这个过程中，一般都需通过法律途径获取，过程会消耗购房者很多精力，因此，买卖“小产权房”一定要慎重。

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