上海商业街现状（道尽全球出圈雄心）

近期，浦东浦西多座人气商业地标，隔江争奇斗艳。

9月19日，虹口区瑞虹天地太阳宫开业，主打首店经济，5500平方米的上海商场中最大采光穹顶天幕、卖着葱油饼的“老底子”城市集市等皆为亮点；

（海沙尔 摄）

9月26日，中国首家山姆旗舰店在上海开业，能停1000辆车的国内最大会员专享停车场，没到中午就满了；

9月30日，前滩太古里开业，整个国庆长假期间，日均人流“10万 ”。

不过，假日消费金额排名前三的商圈，仍为南京西路、南京东路和小陆家嘴，三者拿下国庆上海线下消费比重的25%。

有人感慨，上海商圈“内卷”趋于激烈。的确，上海商业舞台强手如林，仅明确写入上海“十四五”规划中的国际消费中心城市的核心承载区，就包括了“两街四圈”。

“两街”，指南京路（南京东路、南京西路）、淮海中路-新天地；“四圈”，指豫园、小陆家嘴、徐家汇和北外滩商圈。

这也引出一个长期盘绕的话题：纽约有第五大道，巴黎有香榭丽舍大街，正建设国际消费中心城市的上海，那么多商圈中，谁能成为“最上海”的那条街？

正“长胖”的南京路，要补两种人

就人气而言，南京路（南京东路、南京西路）似乎最有希望出圈，单单“中华商业第一街”南京路步行街，每年就有2亿人次客流。

南京路的历史何等辉煌。104岁的先施百货，是中国第一家华人开办经营的现代百货，首开明码标价、雇柜姐卖化妆品的风气之先。

同在南京路上的永安百货，文具柜台比其它柜台高出一截，顾客试写便不必弯腰；而今早已司空见惯的购大件免费送货，竟是百余年前永安百货起头。

永安百货

上世纪30年代，市民已可在第一百货的前身大新公司内搭乘自动扶梯，也可去新新公司孵冷气。“来者都是客”“顾客永远是对的”，这些在上世纪50年代全国闻所未闻的理念，早已在南京路上扎了根。基于此，即便计划经济年代，市面上很少见到的麦乳精，也能在南京路第一食品商店确保每周敞开供应一到二次。

大新公司内自动扶梯

1995年，南京路又一次踏上商业创新的浪尖，河南中路至西藏中路段首试“周末步行街”。一条百年南京路，俨然一部消费潮流史。

但南京路也有忧患，其人气虽高，却要补两种人口——白天，高端商务办公人口不足；到夜间，又缺高净值居住人口。

这两种人口的不足，牵出另一道软肋——与世界一流的消费中心城市相比，南京路由东到西，其文化、休闲、娱乐消费业态比例远低于购物、餐饮比例，拥有全球口碑的创新业态不多。

究其原因，是缺了“厚度”。

因此近年来，南京路积极尝试东拓、北转，只为“长胖”。

2019年，上海提出南京东路东拓目标，将南京东路从河南中路段延长至外滩滨江岸线。2020年9月，南京东路东拓段正式开街。

南京路东拓

随后，相关方面又开始考虑南京路步行街到苏州河之间的北京东路地区转型，即“北转”方案。

在深耕南京路多年的老商业看来，东拓诚可贵，北转价更高。上海新世界（集团）总裁陈湧甚至认为，南京路要真正成为世界级消费地标，北转非常关键，且机会稍纵即逝。

他对于北转区域的期待是，该区域不仅只是购物街区，还是博物馆、艺术、娱乐、休闲、会展街区，更是历史风貌街区，是场景和业态丰富、功能完善、海派风情浓郁的社交空间。

放眼国际，南京路“化街为圈”之举并非先例。巴黎围绕香榭丽舍大街，形成多个著名商圈，它们是国际品牌的聚集地，也是巴黎主要会展、娱乐活动的举办地；纽约第五大道是购物大道，也是一条博物馆大道，周边分布了近10家博物馆和美术馆。

纽约第五大道

南京路北转方案之所以关键，在于可实现与苏州河真正“握手”，有望一举解决南京路主街与辅街二元化结构矛盾，区域内金融、商业、文化、休闲、旅游、办公、会展等功能得以联动融合，也补上两种人口不足的短板。

淮海中路-新天地，错在太高雅？

淮海路，有个富有风情的前用名：霞飞路。巴金正是在淮海中路927弄霞飞坊内，完成了他《家》《春》《秋》三部曲。

淮海中路927弄霞飞坊

上世纪20年代起，旅沪俄侨纷纷在霞飞路开设商店，经营百货、时装、鞋帽、餐饮、西药等，其他外商亦纷至沓来，由此形成时尚商业氛围。建于1930年代的国泰电影院，开启了许多人幼时第一场电影；在红房子西菜馆，不少上海人实现了人生第一顿西餐。

二百永新、百盛、太平洋百货，是改革开放后淮海路上第一批现代商场，是当时闺蜜相约购物时首选的碰头地。太平洋百货里常年播放的“宝贝对不起”背景音乐，据说旋律节奏与人的心跳高度契合，成为激发购物动力的神曲。淮海路美美百货，是妹子们的奢侈品启蒙，Ferragamo、Gucci和Prada等世界顶级奢侈品牌，都是先在美美百货试水，再逐渐进入上海市场的。

不过，将摩登注入灵魂的淮海路，却走过一段弯路。

问题出在对这条马路的“高雅”定义上，以至于关于淮海中路雁荡路口那个最“土”全国土特产食品商店要不要搬走，一度争议很久。

当时对于淮海路的定调在“三高”，高档、高价、高消费群体。在此经营思路下，淮海路卖的都是海外著名品牌产品，部分国货和耳熟能详的老字号被“请”出。

这“吓退”不少消费群体，导致有一段时间，淮海路上高档商品卖不动、人气稀少，部分店铺闲置。反倒是那个最“土”酱菜柜台，数十年如一日地排着长队，凭着人均35元的客单价，日销售屡屡接近6万元大关，创下全上海线下同类食品商业零售坪效第一。

李茂君 摄

成在摩登，败在高雅。淮海路不得不求索思变，经历探索与波折。

比如，开设中国内地首家艺术购物中心K11。最轰动莫过于2014年3月，法国印象派大师莫奈特展在K11中展出，《睡莲》等55件真迹进入商场。商场念起艺术经，带动营业额增长20％，租金提升70％，成为实体商业转型样本。后续，静安嘉里中心、环球港等多多少少效仿了K11。

也有黯然离场的。1993年建成的华亭伊势丹，15年后以租约到期为由，离开了淮海路。要知道华亭伊势丹是高端消费的代表，是上海第一家卖隐形拉链服装的商场。当年，手持一个Isetan字样的购物袋，无论如何是要显摆一下的。2008年伊势丹离场后，百思买、万得城等相继入驻，但仍无起色。那段凄冷岁月，被老商业视作“最好的地段，最糟糕的五年”。

当然还有重生和“请回”。淮海路瑞金路口的青少年商厦，如今变成了日本潮牌“niko and ...”全球旗舰店。淮海中路755号原东方商厦淮海店，于2015年更名为“淮海755”，并携无印良品世界旗舰店盛装亮相。淮海路还迎来了维多利亚的秘密、苹果旗舰店等人气品牌店，以及爱玛仕之家等国际大牌奢侈品的入驻。与此同时，老大昌、老人和、哈尔滨食品厂、长春食品厂等20多家老字号被“请”回淮海路。

相比淮海路中段所走过的“弯路”，淮海路东侧的新天地，一条新路走了20年。

2001年，上海新天地诞生，一路见证并引领了中国商业发展的蝶变及城市文化记忆的重塑，并被《福布斯》评为“全球20大文化地标”之一。当年，卢湾区政府在实施太平桥旧区改造之际，着眼于未来，要求“到21世纪不落后”，牵手香港瑞安集团主席罗康瑞加盟该项目。新天地首创性地提出历史建筑开发性保护理念，以创新的“城市会客厅”定位，改写了石库门里弄的居住功能，在城市更新史上留下浓墨重彩。上海人第一次知道，原来自己曾住过的石库门，可以成为一处吸引国内外游客的旅游景点，成为上海面向世界的一张名片。目前，新天地商业的文化融合、创新魅力仍在持续散发。

淮海路之沉浮，引人思索。潮流在变，中国国力与民族自信同频共振之下，人们不再盲目崇拜海外大牌和高奢品牌，对国货的热情反而与日俱增；购买主力军也在变，如今商业若不同年轻人交流，消费就会少一半。

蔻驰品牌创意总监Stuart Vevers，近期在由上海市商务委、解放日报社联合举办的“市场之声——上海国际消费中心城市建设企业家咨询会”上，透露了自己的嗜好。他说，他每次到上海，第一件事就是买十几双“飞跃”鞋，不仅自己穿，还要送给设计师朋友们。咨询会上，上海沙涓时装科技有限公司郭秀玲也透露，其自创的高端艺术羊绒品牌Sandriver，已入驻法国顶级百货商场乐蓬马歇专柜，一条羊绒毯卖到了3000欧元。事实证明，民族美，便是世界美。

这些业内人士的故事颇有启发性——已足够摩登的淮海路，还需要新国货。

其实，要不要走这条路，早已被世界其他著名商圈证明。日本南青山地区之所以成为全球购物圣地，在于当地许多犄角旮旯的小店藏着大量让人欲罢不能的日本国民品牌。引入更多国潮品牌，促进更多国潮新品在上海首发、开设首店，可能是淮海路-新天地的机会。

但这需要率先在“惯例”上破题。对此，郭秀玲的提议一针见血。她告诉懂经姐，她的Sandriver品牌在入驻欧洲百货商场时被公平对待，反而回到上海时却屡屡碰壁，或遭遇霸王条款。郭秀玲说：“上海太多的商业体，都自觉将C位留给了海外一线大牌。给中国品牌多一点机会吧，将高光时刻留给中国品牌吧，这是一个国际消费中心城市应有的姿态。”

重现繁荣淮海路，或许还需添些年轻力。

在华亭伊势丹黯然离场的地方，TX淮海年轻力中心已然崛起。该中心在招商时便震惊业内——曾劝退著名连锁卖场品牌，拒绝了某网红馄饨，能入场的品牌，条件就一条：设计一个策展方案并融入实体商业，方案必须酷炫。

操盘该地标的是一位“老人”——盈展集团主席司徒文聪。他曾主导正大广场招商，在商业地产界算是“教父”般的存在。他从淮海中路800号一家“不务正业”的韩国潮牌眼镜店中获得启发。这家眼镜店，常年办着先锋艺术展，眼镜销量竟是淮海路上其他同等面积同行的3倍以上。司徒文聪总结其中门道：先做流量，再做生意。

他告诉记者，当下全国数量可观的“95后”，有着极强的消费支配能力，一名“95后”至少可发动身边6名家长配合其消费，成为他们任性花费上万元抢购一双联名款球鞋的强大后盾。但决定他们掏钱的关键因素，在于商品能否给他们带来“社交资本”。

所谓社交资本，就是驱动人的好奇心并不停拍照，可制造话题、故事且引发传播的内容。比如，在潮流展会品牌INNERSECT在TX淮海年轻力中心的潮流集合店里，有着一台能不停吞吐废塑料并变为崭新杯垫的“环生零耗机”，折射出年轻人对“新高级”的理解。另一烘焙店在TX淮海年轻力中心打出跨界概念，白天是坚持手工现做的欧式风味面包厨房，晚上摇身一变成了小麦啤酒酒吧。此类“策展型零售”，才是产生社交资本的动力源，继而激发年轻人的消费。

以“年轻力”和新国货为转型关键词的淮海中路-新天地，能弯道超车吗？

四川北路，从市井商界到写字楼群

上海老商圈，四川北路不得不提。它是市井商业的代名词，但近年来的变化让人唏嘘。

上世纪90年代，四川北路与淮海路、南京路齐名，商品交易额占全市比例高达20%。

最经典莫过于那句广告语，“看看逛逛其它路，买卖请到四川路。”

市民也说：“南京路是外地人逛的，淮海路是有钞票人逛的，四川北路才是阿拉老百姓逛的。”

在这条面向工薪阶层的商业大街上，第七百货、福海商厦、春天百货、东宝百货、福德商厦、巴黎春天等，人们如数家珍，逛街者几乎没有哪个会空手而归。

但2005年前后，随着四川北路拓宽，老房拆迁，人口流失，四川北路渐渐萧条。

四川北路附近的人口流失，可从一所小学的变化看出。崇明路小学紧邻四川北路，曾是一所全市出名的重点小学，但随着附近居民搬迁，这所学校也开始走下坡路，后因靠近七浦路服装批发市场，成了外来人员子女就读占比极高的学校。近年，七浦路市场也没落了，该校生源持续萎缩，公开信息显示，该校今年已停止招生。

与人口流失同时进行的，是五角场、大宁等新兴商圈的加速崛起，四川北路客流被严重分流。先是第七百货、福海商厦、春天百货、东宝百货相继关停。去年疫情期间，四川北路上最后一家百货巴黎春天也宣布闭店。从此，市井商业街再无百货。

好在十余年来，人口外迁、商业淡出，四川北路却有办公区域的及时补位。成为继淮海路、陆家嘴、南京西路之后上海第四个写字楼群，很可能是四川北路的最大逆袭。

根据最新数据，该商圈现有写字楼楼盘43个，热度较高的楼盘包含海泰时代大厦、虹口SOHO、福德商务中心、盛邦国际大厦、民达大厦写字楼、荣欣大厦、虹祺花苑办公楼、凯润金城写字楼、上海投资组合中心大厦、嘉杰国际广场写字楼等。四川北路写字楼群在上海写字楼租金热度榜和交易价格方面亦排位靠前。

许多老上海人料想不到，他们等来的四川北路的翻身仗，竟是以这样的姿态。不过，如果置于整个虹口区的视野，近期三家重量级开业的商场，前滩太古里、北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫中，其中两家在虹口。虹口商业与静安大宁、杨浦五角场这些新对手相比，终于扳回一局。

小陆家嘴，政策牌育出消费“新物种”

这就引出了写进规划的四个圈。北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫，都属于北外滩商圈。其余三个圈是豫园、徐家汇和小陆家嘴商圈。

四大商圈，各有优势与短板。

北外滩作为后起之秀，优势在于区域内甲级写字楼供给充分，拥有高能级商务消费后发优势；短板在于商业文化历史积淀不够，周边地块目前正进入大规模动迁阶段，“腾笼换鸟”尚有时日，能拓展的消费腹地不大。

豫园的优势在于老字号云集，业态丰富，是海内外游客必到的上海旅游打卡地，且与“两街”南京路、淮海路相距不远，能互相导流；劣势在于高端消费供给不足，本地消费、商务消费、夜间消费不充分。

徐家汇的优势在于业态多样，消费场景丰富，商圈周边高档住宅林立，能为商圈提供稳定的本地客群；劣势在于区域内甲级写字楼供给尚未形成规模，商务消费能级有待提升，且交通动线复杂，步行系统不友好，停车难。

小陆家嘴，优势在于甲级写字楼供应充分，集聚大量白领，商务消费能级高；劣势在于业态多样性不够，文化、娱乐消费供给不足，商业文化的历史积淀不够，夜间消费不充分，道路“尺幅”大，步行系统不友好，支马路商业开发不充分等。

这四个商圈基本在同一能级，那么就单说一下小陆家嘴。

之所以选择小陆家嘴，是因为今年7月，《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放 打造社会主义现代化建设引领区的意见》正式发布，文件中关于加快建设上海国际消费中心城市的内容，与小陆家嘴商圈的未来高度相关，也为上海商圈今后如何高质量发展点明了方向，提供了政策加持。

小陆家嘴商圈主打“一新一高”，即高品质、新时尚。

高品质，是要让各地消费者到浦东买到全球最好商品，目前已形成一批高端品牌集聚的商业地标和商圈，包括以小陆家嘴为代表的市级商业中心、以世博轴为代表的地区级商业中心、以比斯特购物村为代表的特色商业等。据德勤报告，世界百强零售商已有30家进入浦东，国际知名高端品牌集聚度超过90%。

新时尚，就是要打造面向全球市场的新品首发地。近三年，以小陆家嘴为中心，浦东已引进300多家首店，形成了船厂1862、民生艺术码头、艺仓美术馆、梅奔演艺中心、国金中心等一批新品首发地标性载体。今年上半年，小陆家嘴商圈新引进首店就达35家。

新近发布的引领区意见，无疑令小陆家嘴商圈如虎添翼。根据意见，依托外高桥国家级进口贸易创新示范区，浦东要建设进口商品直销中心、保税商品展示中心、平行汽车交易中心、进口商品国家馆，以及跨境电商体验中心等一批项目。

就拿进口汽车来说，我国对进口汽车多实行“落地征税”，一般而言，进口关税和增值税两项相加，约占货值的20%至50%。但近期，300余辆玛莎拉蒂从意大利远渡重洋而来，却能以保税模式存储在外高桥港综保区的仓库内，待整车实际销售出区时再征税，暂缓缴纳的关税额高达1亿元以上。

引领区意见中明确提出浦东成为“扩大国内需求的典范引领”的目标，要将浦东打造成为面向全球市场的新品首发地、引领消费潮流的风向标。那300余辆告别“落地征税”的玛莎拉蒂，正是海关践行引领区意见、综合运用综保区多项政策红利的结果。此举，无疑将有助于集聚知名品牌车企，把更多的进口汽车中转和首发新品放在浦东。

由此可观，浦东作为创新“苗圃”，意味着其有更多先行先试的机会，意味着其对模式创新、业态创新保持着最大包容，意味着更多消费新体验有望在浦东率先破土。比如，盒马鲜生、叮咚买菜、清美等新消费、新商业、新零售，正是在浦东诞生、成长、成熟后走向全国。

引领区意见中，还提到了开放和培育免税消费等新模式新业态。据悉，浦东已经在研究推进更为完善的免税和退税政策，大力发展免税经济，进一步扩大与消费直接相关的服务业开放，支持跨境电商平台发展，吸引更多入境消费和境外消费回流。未来，能惊艳消费者的商业“新物种”，或许最有可能率先出现在以小陆家嘴为中心的浦东商业商圈版图。

那么，“两街四圈”，以及那些经历辉煌与没落、现已转型的老商圈，还有作为小资马路悄悄开花的后起之秀们，谁能成为人们一提起上海购物就联想到的首选之地？

答案或是：一切皆有可能。眼下，大家离终极目标似乎都尚有欠缺，未来谁能精准发力，谁就是黑马。

栏目主编：李晔 文字编辑：李晔

来源：作者：李晔 吴卫群

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