合肥这个月房价为什么涨那么多（降价超半年也卖不掉）

去年8月份，正是市场最火热阶段。我当时在链家上设定关键词：总价100万以下、朝南，关注了几十套房源。

如果回过头来看，有不少房子即使降价幅度较大、时间超过半年，也依然没有卖出去。

NO.1丨壹

降价也卖不掉的二手房

比如琥珀北村一套35㎡小户型，报价59万，30天内无带看。

优点：一环内、总价低、教育资源不错（公办灵童幼儿园、琥珀小学、琥珀中学）。

缺点：房龄较老、物业较差。这套房源位于高楼层，每天爬楼梯上楼很麻烦。

按照最近的行情价，35㎡户型，成交价在55万左右。

再比如，西环中心广场一套60㎡一室户型，总价85万。之前报价95万。

优点：潜山路与黄山路交口，地铁3号线就在楼下；这是南区，学区是稻小、五十中望岳中学。

缺点：开放小区，没有正规大门和园林景观；60㎡做一个卧室，不如同面积的两房户型。

哪些房子难出手呢？

1、户型太小的房子

一般小户型房子，要不挂学区。要不预算有限，暂时过度。但这样的房子需要并不大，加上占用买房名额，流通性较弱。

2、户型太大的房子

虽然人人都想住大房子，但是并不是人人都有能力去买大房子。自住的话，大户型随便买。但如果是投资，90多㎡小三房最合适。

3、不带学区的老破小

老破小配套完善，生活方便，但没有物业、没有电梯、电路老化、通透采光一般等问题较多，二手房市场极不受欢迎。

4、实用性不强的户型。

比如60㎡两房，比60㎡一房吃香；90㎡三房，绝对比90㎡两房好卖，这就是户型的功能性。

5、靠近高架、铁轨、污染源、殡仪馆等“不利因素”的房子，比较难出手。

6、经常维权的房企，慎选。比如前几天，金大地时代天街维权，这大概是我见过品质最差的交付。最主要的问题，是水电的问题，而且基本修复不了。

NO.2丨贰

2019年房价怎么走？会大涨吗？

最近市场有所回暖，这是有目共睹的。但是，如果就此说2019年房价大涨，可能性几乎为零。

最近一个月，全国房价都在涨、超20个城市放松调控、降准降息、贷款利率回归基准、限价放松等消息“层出不穷”，真真假假。

但是，只要有限购、金融政策没有放松，房价就可控。

为了避免未来换房时房子难出手，在一开始买新房时就要“多个心眼”。

在合肥，新房接受度比二手房好多了。但是2019年合肥新房，面临这几个问题：

1、看整体价格，政务区融创双盘成交价纷纷奔上了4万 ，奠定了政务区在合肥这座城市的地位。

除此之外，滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区等房价突破2万 ，加上限价盘的清盘，买房门槛直线上升。

高新区和经开区，对于刚需来说，门槛稍低点，但选择并不多。

价格便宜的瑶海区和新站区，大部分人都看不上。

从3月份开盘结果来看，高价盘入市，压力仍然很大。哪些说“售罄”的，可能就去化7、8成；说热销9成的，实际3成都不到。

2、看地段，合肥城市发展的不均衡，导致目前东、北片区均没有明显的改善成色。板块会轮动，但很少有人踩对点。

但是，遵循以下4点原则，概率较大。一是在市区，或者靠近市区，并有大量储备用地；二是周边有地王，或者地价较高；三是有独特的景观资源；四是有地铁（包括规划中的地铁）。

3、看产品，目前市场上的高价盘，地价偏高，虽然房价不便宜，但是利润不高。导致很多人花了钱，但并没有买到预期的产品。2018年下半年土市降温，地价下降，我认为可以关注这些纯新盘。不管价格有没有惊喜，但开发商利润不低。

但是，相对来说，品质房企开发的楼盘，更有保障。

NO.3丨叁

结语

现在，能不能买房？

最近，很多人都在咨询：目前看不清行情，此时要不要买，要不要抛？

从大方向来看，目前合肥楼市三个逻辑没有改变：

一是，过去20多年楼市发展，周期一直存在，只有时间长短的不同；总体来看，房价始终坚持在波动中上涨、前行。

二是，合肥单核城市发展模式没变，全省资源和人口向这里聚集没变。

三是，通胀环境下，不动产是投资保值的最优渠道。

如果放在长周期考虑，目前“大多数楼盘不需要抢就能买到”的市场，适合自住购房者慢慢挑选。

但是，从短期来看，楼市依然处于“混沌期”。

1、合肥的老城区最近几年都不“受宠”，如果要买二环内，建议品质新房，或者优质学区房、地铁房。出行拥挤、房屋品质一般，大多数二手房没有投资价值。

2、从区域来看，接下来几年合肥发展大势依然在南边和西边，滨湖区和高新区依然是发展重点。如果预算多，买西边、南边，仍然具备投资安全性和价值。

3、如果买三县，建议考虑地铁、品牌这两个要素。如果有学区，价格合理，可以大胆买入。

4、资金很重要。

来源：微 信 公 众 号-合 肥 楼 市（loushi_hf）

,