北京东三环还是价格洼地（大概是北京三环边上唯一的价值洼地了）
最近群里好多朋友都在说，快过年了，好多之前一直关注的小区蹭蹭地往上涨，问我怎么办，到底该不该年前入手。
刚需购房者焦虑的心态我是理解的，但是我要劝您一句，先别急，再等等看，过了年再说。
每年的这个时候，都是二手房成交的淡季。好多中介为了冲业绩，针对一些热门小区，故意在网上隐藏一些价格低的房子，再稍微往上调高一些房源的价格。这就造成一种，便宜的已经卖完了，只剩贵的了的假象。
之后，跟您联系的中介再忽悠您，“哥，这小区最近成交量突然上去了，咱们这边还有少数几个价格合适的房源，房主也诚心卖，要不您这几天过来看看房？趁着年前就把这事儿定了，安心过个年呗。”
好多刚需朋友被中介一咋呼，就坐不住了，开始焦虑了。其实要我说，您完全没必要听他们的。踏踏实实过年，等开了春再买，别被中介套路了。
有的朋友说，我看好的房子这段时间刷刷的下架，以后没有了怎么办啊。其实，我一直觉得房子这个东西挺讲缘分的，您错过了，只能证明这房跟您没缘，注定属于您的房子，谁也抢不走。
所以，还是那句话，先等等，多看少动，遇到合适的果断下手。昨天有位佳爷会客厅的朋友说的特别对，房子，什么时候卖都是错的；房子，什么时候买都是对的。
回到咱们今天的主题。从目前看，总价400万左右，单价5万到6万的两居，有地铁，地段相对不错，楼龄在2000年以后，已经是二手房市场的主流需求，也是大部分刚需换房的首选。前段时间，佳爷团队去了一趟南三环外的草桥地区。草桥符合上述一切特点，今天咱们好好聊聊这个区域。
一、佳爷都去哪几个小区了？
我们开车从玉泉营桥东第一个口下到辅路上，见着路口右转，就进入了草桥东路。明代刘侗、于奕正著《帝京景物略》载：“右安门外南十里草桥，方十里，皆泉也。会桥下，伏流十里，道玉河以出，四十里达于潞。故李唐万福寺，寺废而桥存。”五百年后，桥已不在，而因桥得名的这片土地，已然成了南城重要的居住社区。
（谁说南城水质差，我们南城也有清澈见底的河）
（这是我们的行车路线）
具体看了哪些项目呢，从楼龄比较旧的南珠苑，到楼龄比较新的青秀城，从小户型为主的玺萌丽苑，到大户型改善型的玺萌公馆，大草桥区域的在售二手房小区基本上都去逛了一下。下图是去实地转的几个小区，挂牌价是综合了绿中介和黄中介网上挂出来的房源售价得出的。
二、小区怎么样？
南珠苑
推荐指数：3颗星
这个小区是我们这次的第一站，1998年建成，小区总体感觉是没有物业，大门随便进，小区里面车位相对也比较紧张。我们是在工作日的下午去踩盘的，小区里基本上没有停车位了，如果要是晚上，这个小区肯定会上演车位大战。但是配套比较齐全，有物美超市，有一些小的商铺。值得一提的是，小区里面有一家足疗按摩的店，这一点来说，会造成小区人员复杂，属于相当大的减分项。
户型上，目前从40平到110平都有房源，单价5万5，虽然离地铁远，但是胜在价格不高，并且三环近，配套齐全，还是可以考虑的。
（周边配套）
（周边配套）
（楼道口红色就是足疗按摩的招牌）
（周边配套）
（周边配套）
恋日嘉园
推荐指数：4颗星
恋日嘉园是我们第二站，到了恋日嘉园，基本上就算草桥的核心区了，除了依然丰富的商业配套，还有了教育配套，草桥幼儿园就在恋日嘉园二期的南边。
恋日嘉园分为两期，户型都在100平以上，单价在6万，超过500万了，不是我们这期主要目标，所以就不多说了。
但是必须要说的是，周边配套是真的不错。另外，从下面照片也能看出，草桥区域的地面交通情况是非常不错的，道路很宽，这一点是方庄区域没法比的。
（草桥幼儿园）
（交通配套）
（商业配套）
（商业配套）
（商业配套）
（商业配套）
不得不说，恋日嘉园二期价格高，除了配套好以外，跟自身社区规划还是有关系的。这个小区有地下车库，并且地上车库车位充足，西侧紧邻一大片绿地。如果在这个小区居住，还是比较舒服的。应该是属于那个年代的改善了。
（车库入口）
（小区内车位充足）
唯一一个美中不足就是小区西侧有大片的高压线，密密麻麻，不过如果不是小区把着西边的房间来说，影响基本不大。
（满天都是高压线）
草桥欣园四区
推荐指数：5颗星
草桥欣园四区就在草桥地铁站马路对面，恋日嘉园的西侧，配套没的说。2003年的板楼，价格上，目前房源不多，差不多是6万左右，小两居的话，400万出头就可以拿下来。可以说非常适合刚需人群。基本上符合了刚需年轻人的一切需求。
唯一不足就是房源太少，不好比较。不过，房源少，其实也从侧面证明了这个小区居住的舒适性。
（地铁站）
（草桥欣园四区）
风景CLUB
推荐指数：4颗星
风景club这个项目，在草桥欣园四区的西南侧，2007年的小区，在周边区域属于相对有品质的项目了。距离草桥地铁站稍远。均价7万，目前的房源以100平以上的大户型为主。小区的西南角，有个幼儿园，小区的东北侧是草桥小学，教育配套上，还算不错。
虽然没进去，但是可以看得出，风景club这个小区的物业相对来说还算不错的。另外，比较令人惊喜的是，我们发现这边居然有社区免费的通勤班车，之前一直听网友说草桥街道福利好，今天终于见识到了。
（小区外貌）
（免费通勤班车）
（幼儿园）
玺萌公馆
推荐指数：5颗星
沿着角门路一直往东，刚拐上嘉园路，西侧就是玺萌公馆。这小区是2008年建成的6层小洋房，总价基本上都在1000万以上。不过从小区的外观看，应该是大草桥区域品质最好的项目。偏离今天的刚需主题，一图带过。
（玺萌公馆东门）
玺萌丽苑
推荐指数：4颗星
玺萌丽苑是2002年的塔楼，目前均价在5万8左右，63平的一居360万，价格上对于刚需来说还是可以接受的。另外，小区距离家乐福和首地大峡谷几百米，吃喝玩乐都非常方便。对于年轻人来说，住这里还是不错的。
值得一提的是，目前这小区有个房源，29平，挂220万，对于需要一套房子把落户口的网友来说，其实是可以考虑的。
（小区外景）
嘉园二里
推荐指数：4颗星
嘉园二里是1998年的红砖楼，从行政区划上讲，属于马家堡街道，但是因为这片小区跟草桥隔着一条马路，并且离地铁更近，同时体量相对较大，咱们还是提一提吧。小区北侧是赵登禹学校，东侧是马家堡地铁站。相对来说交通、商业配套还是不错的。
这小区目前有几个半地下的地下室在售，50多平，200万出头，同样的，如果有落户的需求，也可以考虑。除此之外，强烈建议远离地下室。
其他的房源，有几个户型还不错，如果是刚需，是可以考虑的。不过这个小区红砖楼的风格，比较像上世纪单位宿舍楼，没有物业的概念。还是看个人需求吧。
（学校）
（小区外景）
（小区内景）
（正在过小区大门的揭鹏老师）
星河苑
推荐指数：4颗星
同样的，星河苑这个小区离草桥也有点远，但是因为就在公益西桥地铁站旁边、体量比较大、产品线丰富，从50多平到149平的房源都有，一直是南城刚需关注的热点。
小区体量比较大，分批建成，集中在2002年到2006年之间，以塔楼为主。目前成交量比较大的是70多平的两居，均价基本在6万8。周边配套也不错，南边有乐天玛特，北边有美廉美。
（周围配套）
（小区东门）
（地铁站）
（小区外景）
四、能不能买
对于预算在400万左右的刚需来说，按照目前北京的行情，如果要买新房的话，基本上要在五环外、六环外，配套怎么样先不说，单说每天往返市里上班的通勤时间，就是一个让人头疼的事儿。
相比那些5、6环的新房来说，南三环外草桥地区的二手房优势还是相当明显的。不仅配套非常丰富，而且临铁，10号线，4号线。未来的机场线以及19号线，也将在草桥站进行汇合。四轨交汇，从轨道交通的便利性来看，这个地区都可以媲美东直门了。
另外，如果横向比较，东南3环的方庄地区，虽然也是双轨临铁，但是路面交通状况实在堪忧。路本来就窄，再加上大部分小区没有停车位，业主都把车停路边，这就造成了马路基本没有畅通的时候。反观草桥，首先路面宽，另外大部分小区停车位都比较充足。有没有车位，在当前来看，对于房子的保值增值还是有很大影响的。
调查：如果没有房票，您会买京周边的住宅还是北京的商住？
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