成都楼市最简单的买房技巧曝光 成都楼市买房选几楼好

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提问：请问雕叔，成都2手房真实待售的挂牌的巨多，这个城市是不是已经透支了未来几年的价值啊？还值得外省人去专门为了投资而落户吗？

回答： 成都作为新一线城市，5条地铁齐发，房价多年处于被低估的状态。 从2020年中开始，成都无论是土拍、新房、二手学区房都开始了上涨行情，年中8宗地块，7个都刷新了板块楼面价天花板。 2021年的房价统计数据，成都的涨幅基本排在靠前位置。 这一波也不是全市行情，主要集中在核心区域，包括五城区、高新区南、天府新区核心板块，供需的失衡，纷纷跳上了2-3万的均价局面。 攀成钢、太古里、金融城，更是站稳了3万 ，个别突破了5万 的大关。 不光是打新热，天府一街的学区房、锦二青二学区房、高新区的二手房，几乎是一天一个价。 还有，地价也开始捅破新的天花板。 成都总体来看反应很快、基本面不错、房价比价效应不贵。

提问：请问，我在金牛区迎宾大道上班，想在犀浦买新房，预算200万以内。户口在红光，有什么推荐吗？

回答： 首先户口在红光也就是郫都区，满2年的话，是有犀浦的购房资格的，然后犀浦附近有2号线，到迎宾大道有主干道也有地铁线，通勤上没问题，比较方便的。 那么当下犀浦还有什么新房呢？其实大大小小有10来个楼盘（包括还未开盘的地块），沿着6号线这边的龙湖龙悦台，这是一个偏改善的楼盘，总价三四百万，放弃。 梓潼宫TOD，梓潼四季，高层有些102户型的，是200万以内，可以考虑，但是6号线到迎宾大道，不如2号线方便，需要纳入通盘考虑范围。 转到2号线，天河路地铁口有个刚需盘，铂景台，由于比较刚需，所以单价不高，基本都是可以随便买的，总价也大多170万内，值得一试。 它旁边的东原花样年印未来也临近地铁，有高层和洋房，是一个刚改楼盘，洋房稍微超了点预算200万出头，高层的确不超过200万，可以去看看，了解下是否还有剩余房源。 最后其他的要么是比较偏的，要么是还没开发出来的，连案名都没有，所以就不推荐了。

提问：老师你好，我上班两年，未婚，想在成都买房，流水不够 ，父母是事业单位的，可以担保贷款吗？

回答： 按照目前的成都信贷政策，如果父母年龄不大（男60岁以内，女55岁以内），那么考虑到父母的工作属性是事业单位的（一般银行，事业单位，公务员，央企国企等比较好），是可以让父母予以担保贷款的。 届时需要提供父母的收入流水和稳定工作证明给银行，具体的担保贷款流程请详询银行的个贷中心。

提问：雕叔老师好，我目前首付预算20个，想投资成都，请问是选市区的老破小的套二，还是远一点的二手房龄新点的套二，或者3环内的套一呢？

回答： 你好，买房有两种目的：一是看重未来（投资），一是住在当下（自住）。虽然很对时候寻求兼顾彼此，但预算少的话，确实只能二选一，非常现实的问题。 如果你首付只有20多万的话，总价即便打满也只有六七十万，这种总价的房子，不论是三环内的套一，还是主城区的老破小套二，又或者近郊远郊的小套二，整体来说，都不具有未来性。 主城套一大多是一些高层标间，一般出租较多，而楼盘本身的品质比较糟糕，只能说适合挂户、蜗居等。套二的话就是老破小，而且是配套不非常齐全的那种老破小，能有未来吗？如果有未来这么多年来就不会是这个价格了。再者郊区的套二，都只能看一些很偏僻的，或者缺乏地铁和希望的楼盘，从这个角度来说，也是很难有未来。 买对房>不买房>买错房！请牢记这一点。 当下这些你看的房子，大多属于在未来道路上“买错房”的边缘。与其这样，真不如不买房，留着慢慢攒首付或者另作他用保守理财啥的，也比就此买入了“一动不动产”的好。另外一些剑走偏锋的公寓等，从这个角度看，更不推荐了。 当然，如果抱着纯粹自住的角度来说，我更偏向于你买老破小套二，其实自己打整改造一下，还是会比较舒心的，只是老房子物业、漏水、停车等问题，确实需要去克服，其余的话，不论是内部自住，还是外部的配套，整体来说都比较好的选择了。 而标间套一我说过，自住体验比较差，大多是出租出去了，鱼龙混杂，另外郊区的套二，配套很不齐全，也缺乏自住的意义。

提问：本人双流区顺2资格，想在双流购买一套套三新房，预算在160-180之间，二手，新房均可，希望周边配套设施齐全，请问有哪些可以推荐？

回答： 双流的话，无非是有三个大的板块，一个是双流城区，包括蛟龙港等地，价格低廉，但是和南门衔接度不够。第二个是航空港，目前以二手房为主，稍微杂乱，房价也比较低，比较适合预算一般的偏南门的购房者。第三个就是华府怡心湖，这个区域二手房价格偏高，新房也水涨船高，顺位度不高，或者预算不够的话，一般不好买。 整体来看你180万以内的预算，如果买新房的话，结合到你顺二的资格，是比较推荐去看看华府的，比如可以看一些刚需盘，如蓝光锦云天府、北辰鹿鸣院还有华府悦璟，因为偏刚需，所以价格还算中庸，而且你的刚二资格，大概率也是买得到的，可以多加关注。 至于二手房，180万的预算在华府就很难买到了，建议可以转向航空港或者蛟龙港看一些地铁附近的次新套三，我推荐看航空港的温哥华南苑、空港晶座；蛟龙港（双流城区）的北大资源燕楠国际、燕楠国际云锦、远大林语城南庭等等。

提问：家在温江有一套房，然后17年摇号买了北门某盘，但是教育资源都欠佳。最近考虑卖掉温江的房，兼顾居住品质购置一个教育资源比较好的楼盘，预算350个以内。综合考虑小学到高中，之前看过高五区、青五区，今年公司社保调整，没有高新区资格了，最近学区房动静也比较大，不知道该不该买，具体青羊区好些还是锦江区好些？

回答： 目前没有高新区购房资格的话，那从你的关注点来说，只能看看青羊和锦江了，分别比较好的当然是青二和锦二，但是周边大多是老破小，偶尔有一些次新的话，一般都是单价很高的小户型。 比如天越（只有套一套二，预算花不完）、富力史丹尼国际公寓（和前面一样）、、铁狮门晶融汇（也和前面一样）、朗御（只有大套一）、雕墅（只有套一）。这些可以说不论是什么阶段，你孩子都基本是顶配的，但是就是要牺牲一下居住面积这类问题，看你能接受不了。 如果希望比较兼顾自住和上学方便的那种话，就更加偏向于青羊五区或者锦江的一些三区四区了。青五主要就是内金沙内光华，天合凯旋城、中大君悦金沙、金沙鹭岛、优品道四期曦岸、中铁西子香荷这类都可以选。锦江三区四区分布比较宽泛，包括攀成钢、东湖、川师、三圣乡都有涉猎，可以看看望江橡树林、翡翠城、万科城市花园、卓锦城还有华熙528等，都是可行的。 1、政策动静大，该不该买？这主要看你孩子是否上学比较着急，如果着急的话，趁着政策还没变化太大，那么就及早上车，及早上学。如果还有个三四五六年的话，那么就建议以稳妥为主，先多观察，后期政策的变化。 2、青羊好还是锦江好，我只能说锦江概率更高一些，青羊质量更好一些。看你侧重吧，如果以稳妥为主的话，我建议锦江，这里不展开细说，你知道答案就行了。

提问：请问帮忙分析龙潭寺TOD龙潭九章与二仙桥的新希望万科知园各自的优劣呢？谢谢！

回答： 龙潭九章的优点是产品好，价格低，近地铁，缺点是地段偏僻，其他配套较差，板块成长性一般。万科知园优点是地段好，品质好，地铁环绕，综合配套好，缺点是单价稍高，有返迁户等，而且普通资格还不好抢到。 详细说下龙潭九章吧，整体来说我的一句话评价就是有且仅有地铁配套的改善洋房，类似睡城概念。 意思是从产品上来看，的确是当下流行的改善的纯洋房产品，很多楼盘都做不到这种纯洋房，而是至多高低配，不分区，所以未来它的纯粹度是要打折扣的，而龙潭九章这类完全是东西、南北通透的纯洋房，当今并不多见，大家都很认可。再加上价格上的确还算是比较有吸引力的，可以说虽然是清水，但是单价和总价并不高，门槛在200万级别，现在在三环内选个靠谱点的高层都很困难。 九章的确比较适合有改善需求，但是预算又不太高的佛系群体，你对号入座下。是不是一定要改善，是不是预算只能卡死200万级别了？ 只能说需要取舍，看你侧重点，当下它的周边配套是不咋地的，或许在5-10年内都不会有明显改观，这导致人气也会迟迟上不来，类似一个燕郊的，仅有地铁的睡城概念。 从配套上来看，等交房的时候地铁也差不多开始运营了，所以地铁概念无需重复，有地铁，去主城，去上班，都非常方便。但是TOD概念下的产业、商业、人气的汇聚，并不会很快很好地呈现，甚至是比不上龙潭寺老城区的，这一点务必要有心理准备，至于铁路什么的，倒没有实质性的噪音影响了，这里是安静不吵的大环境，铁路只是切割了板块，使得交往沟通往来，除了地铁，困难一些。 也就是说，短期内周边的几个次新二手房你也看得到，仅靠零散底商维持商业氛围，远一些的购物生活需求要到龙潭寺，压力还是比较大，九章会重蹈覆辙。 所以整体来说呢，如果你需要自住，而且特别看重洋房产品，且不在乎短期人气、商业的配套不足，那么佛系一些，住在当下也未尝不可。自己去上班的话，也可以依靠地铁，整体还是方便的，但是商业就得靠某宝某多了。 再说万科知园，我们就简单说下，新希望和万科当年联合拿地开发的二八板块，成本不低，但却是成都首个呈现的双限地（限地价、限预售价）产品，吸引了很多人的关注，大家也对此寄予厚望，开发商在尽量压缩成本的时候，也保证了楼盘产品的质量。该楼盘位于二八板块，是目前成华区比较热门的区域，周边有已经建成的7号线和在建的17号线穿插而过，交通是真的好。 但是开发商设定了个别大户型较低单价，想以此来拉低所谓的均价，因此其余的高层和洋房的价格偏高于预期的2.1万设定。所以高层的总价逼近了300万，而洋房的总价也达到了340万之多，对预算稍低的购房者来说，是有点失望的。 此外万科知园的高层有较大比例的返迁，部分两梯四户的高层产品，每层1户是商品房，而其他3户是反迁房，引发了大家吐槽。还是需要你多番对比。

提问：本人在二环内有两套房，由于小区房龄20多年了，一个带学区，一个不带学区，但即使在地铁口也都基本不涨，也难卖出，不知是不是房龄原因，现在能卖吗？打算置换，又缺乏动力。

回答： 成都老城区城市化有机更新速度放缓，次新房，改善房的需求会压倒上车刚需。现在房价被严格调控，城市不同板块之间的价差还并不太大，是比较不错的将普通资产置换成优质资产的时机。你要果断一些。 如果你的房子一直不涨可能有以下5个原因： 1.选错城市：房价就是城市的股票，影响房价80%的因素就是城市和区域，影响房价的100分里，已经丢了80分，剩下再怎么努力，结果可能都是不及格。 2.区域错配：就是在刚需板块买豪宅，在豪宅板块买老破小，离区域的主流购买力太远，所以没有市场。 3.产品硬伤：比如房龄老，没地铁，户型奇怪，朝向太差，周边环境太LOW，附近有厌恶设施（如垃圾站、污水厂）等等，这样的房子没人愿意住，涨幅自然也不咋地。 4.没有利好：没有利好的盘，比较难吸引资金入场，一个看上去有美好未来的产品，才是好的投资品，而一个连利好预期都没有的产品，那很可能只是个普通消费品而已。 5.涨幅透支：房价不是不涨，而是你提前以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位。

提问：郫都万科城、龙泉龙湖三千城以及新都奥园御景新房，买来六年后小孩大学毕业后住家，选哪个更有价值？

回答： 郫都的万科城在犀浦，整体来说虽然是万科系的刚需产品，但毕竟是万科背书，所以品质还是挺不错的，在犀浦的地位也一直很高，当下单价1.7-2.2万，整体来说在犀浦本地属于偏高的价位。 从实地的配套和居住体验来说，万科城也不负众望，城市界面近年陆陆续续都有所改观，业主满意度也逐年提高，如果你6年后你孩子来这边自住的话，还是比较舒服的。 只不过它的问题在于一方面在犀浦属于偏高的段位了，不过这都不说了，如果小区好，价格高点也能理解，更主要的是，它位于西北方向，和如今成都向东向南的大方针，是有所背离的，这就导致今后它的能级会比较受限，城市版块的发展潜力比较一般。 所以你们要去看到底是注重当下的自住，还是注重未来的成长了。龙湖三千庭是龙泉大面的刚改代表楼盘，前段时间出台了指导价，大概1.8万吧，而实际上它的市场挂牌价大概是超过2万了，整体来说不输万科城，甚至还更高一些，但它是刚改产品，有洋房也有高层，品质上有龙湖加持，一直口碑不错。和万科城一个很大的区别在于它是东进方向的，又东又南，所以市场认可度比较高，大家对这个版块的预期也不错，如果要二选一，龙湖三千庭从综合条件来看，我认为是优于万科城的。 最后你说新都的奥园御景，我确实没查到，你说的难道是成华青龙场的奥园云璟，这个楼盘虽然是主城区，但是一方面真贵，另一方面地段偏僻，被铁路、高速和三环路三角包抄，形成了一个三角形，区域内部的综合配套，不论是地铁，还是商业等，都比较差，由来不是楼市的热门版块，从人气产业和配套预期等看，我们建议放弃。 综上，建议龙湖三千庭。建议你还是多去线下实地看房，多看多比较多分析，才好做出内心的抉择。

提问：再次打扰了雕叔，请问下投资买房，如果楼层买在顶楼会不会不好出手呀？

回答： 从投资角度讲，顶楼一般是折价10%-20%不等的。 顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。 所以我从来都不支持买顶层无电梯、一层带下跃的房子。 前者虽然入手门槛总价低但涨幅也慢、流动性差，后者总价略高于平层，考虑赠送觉得很划算，住进去就知道了你根本不愿意往地下钻，哪怕有个还不错的采光井。 露台花园喝茶、下跃空间搓麻，都是美好的愿望，但大多数人的生活是茶米油盐，没有坚持健身、绘画的毅力和情趣，更多的是加班和孩子教育的琐事充斥，你还得996，所以其实本没那么多诗意的时间和空间需求。 居住在刚需层面讨论，实用还是第一位的。 但是电梯高层的顶楼，比如当下开发商的工艺，还是比较注重漏水和保温隔热层的，基本上没有以前平房的问题了，只不过碍于大家的心理，这类顶楼还是有一些价格折损，此时从自住的角度性价比是偏高的。

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