地产成本控制的六大技巧（地产问题探讨篇-⑤地产行业搞EPC模式的功与过）

原创： 楼眼三爷

近年来随着EPC模式在非房建业务的大范围铺开，慢慢在一些商业项目、急赶工期项目、投资方管理能力不足的项目上，EPC模式也开始得到应用，但实际操作中管得不好的投资方和epc承包方两败俱伤的例子也不胜枚举。

1.什么是EPC大总包模式

（1）业主把工程的设计、采购、施工全部委托给一家工程总承包商，总承包商对工程的安全、质量、进度和造价全面负责。

（2）总承包商可以把部分设计、采购和施工任务分包给分承包商承担，分包合同由总承包商与分承包商之间签订。

（3）业主对工程总承包项目进行整体的、原则的、目标的协调和控制。

一般而言，采取总包 设计方联合投标的形式进行EPC招标，不同于其他公建项目的是，报批部分一般仍为甲方自身负责，集采材料部分仍大都为甲供为主。

2.搞EPC模式有什么优点

（1）有利于提高进入门槛，降低招标风险。部分国资公司如必须公开招标的话，搞EPC模式，各参与单位投标时必须按《设计任务书》要求提交符合要求的方案设计成果，加大投标参与成本、提高进入门槛；

（2）有效缩短项目从拿地到开盘的开发周期。通过采用EPC模式将项目整体设计、施工的政府交易平台招标手续统一在项目立项备案后实施，可以避免设计（施工图）、商务（工程量清单、政府招标控制价审查）、报批报建（规划许可证、施工许可证）和招标相关工作的交叉影响。早完成总承包招标手续，早启动施工证办理。

（3）可以有效解决设计与施工的衔接问题。减少采购与施工中间环节，顺利解决施工方案中的实用性、技术性、安全性之间矛盾，但也要看总包部分的管控能力，目前来看大部分企业虽执行EPC模式，但设计部分仍主要只是借用总包结算付款。

3.搞EPC模式有什么缺点

（1）总包的能力及配合度决定项目生死。一旦总包单位管理或财务出现重大问题，项目也将面临巨大风险，同时对设计单位的管理因无直接合同关系，有一定难度，要求甲方管理水平到位；

（2）成本造价牵扯大量索赔及模糊地带。在EPC工程的洽商过程中，往往仅仅是效果图或者扩初图，所以EPC工程无法有效的偏执很详细的模拟清单，所以，EPC工程往往都是以分部分项工程进行平米指标总价包干或者下浮率来报价，后期存在大量的索赔，变更及其他成本增项；

（3）甲供材料采用及总包采购的认质认价。在EPC工程模式中，甲供-甲指-乙供材料的分割及约定，可能由于前期谈判及合同条款的约定不清，后续执行过程中发生业主和总包方冲突，同时，乙供类材料甲方做好认质认价工作也是一大难题。

4..搞EPC模式最应注意的问题

正是因为上述成本的管控不确定性，对总包方能力要求的突出性，导致目前地产行业纯应用EPC模式还不太多。对于开展EPC模式的项目，在招标文件编制及合同谈判的前期尤其要做好以下几点：

（1）选好队伍，选用优质总包单位，且非新进入本地市场，有较强的供应链资源及整合能力，自身有设计资质及能力，派驻的项目经理及团队经过严格面试，具备统筹epc的综合业务素质；

（2）管好成本，首选套用标准户型标准产品标准成本，尽可能选用下浮率的方式进行招标，对工期约定，变更约定，施工方案约定，抢工抢建约定清晰，充分准备好饭索赔措施，同时也要避免大总包一旦进场后的居中要挟；

（3）清好界面，在启动合同谈判前，就要理清合约规划的内容，就其中各类合同的执行界面及范围进行约定清晰，尤其是要做精装修的，且未纳入大总包范围的，其次承包范围不能有遗漏，后期有特殊要求的工作需要由业主自行生产安装，或者需根据业主招商情况进行独立安装或装修的内容，要清晰定义

（4）用好资源，资源选择权限要明确（传统工程是大量的专业资源业主来选择，出现进场缓慢，界面不情绪，做到哪里招到哪里的现象）EPC的资源的选择就尤为重要，没有强大供应链能力的总包单位很大程度上还是要依靠甲方供应商资源。

（5）定好标准，业主对项目的品质要求量化（重点在于：外立面做法及品牌明确，室外园林及市政效果图及品牌种类明确，室内装修效果图及灯具，洁具，面板等品牌明确，设备参数品牌明确（空调，配电箱，节能参数等）。