房屋买卖合同定金合同（房屋买卖合同纠纷之）

买房子是一件大事，所以很多情况下，在买家看好房子时，中介或者卖家都会要求签一份定金合同，有的是单独签定金合同，有的是和买卖合同签在一份合同中，这样签订的定金合同有什么区别？以及签订定金合同所产生的法律后果等，今天我们就来一起看看。

定金合同，定金二字要写正确，不是订，这是订立的意思。

以前，定金规则规定在担保法中，现在则在民法典当中。先来看看民法典关于定金的规定：

《民法典》

第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

第五百八十八条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用 违约金或者定金条款。 定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

签订一份定金合同很有必要！在双方正式签订买卖合同之前，签订定金合同，对双方来说，就意味着这笔交易已经初步确定，只是需要时间来履行后续的手续，可以防止对方变卦。

但是签订定金合同的方式和时间不同又会产生不同的效果。

不论什么情况下签订定金合同，都要受到合同的约束，违反要承担相应的后果。所以，签订定金合同也是要经过深思熟虑的，你对你要买的房子一定要了解清楚，不可草率签订。

定金的金额不得超过合同标的的20%，超过部分不起定金作用。意思就是房子价值一百万，定金最多只能是20万，你交了30万定金，就只有其中20万属于定金，多出来的10万只能算作购房款。如果卖方违约，你可以要求双返，只能要去对方返还40万，外加你多付的十万，而不是60万。

在20%的限额内定金的具体数额是由双方协商确定的，但是如果你约定了2万元定金，你实际给对方付了3万元定金，那就是按照三万元定金计算，关键点在于你得证明你多付的一万是作为定金支付的。

定金合同如果和买卖合同签到同一份合同中，也就是在买卖合同中约定了定金条款的，那么就要注意了，按理说违反定金合同的，按照定金罚则处理，违反买卖合同的，按照买卖合同约定的违约责任承担后果。

但是如果买卖合同中既约定了定金，又约定了违约金，这时候一方违约的，守约方可以选择其中对自己有利的约定来处理。如果守约方选择了定金，并且定金罚则不能弥补实际损失的，可以要求赔偿剩余部分损失。但这其中有一个关键问题就是，实际损失的证明问题，一般情况下，都很难证明自己的实际损失，无法证明则无法要去赔偿。

所以，建议是在买卖合同中约定违约责任，不要适用定金罚则，能更有利于处理纠纷。

最后，在明确一下定金罚则的内容：

支付定金一方违约的，无权要求返还定金。

收取定金一方违约的，要双倍返还定金。