房地产行业五力模型分析（道法自然---房地产运营管控与人体系统的关系）

中国房地产数据研究院 陈晟

我们人体有八大系统，我这里主要把它分成三个层级，它们之间是互相联系、互相制约的。事实上，人体的八大系统跟房地产的运营管控其实是一个道理。

我认为，呼吸系统和血液循环系统属于第一层级。最大、最顶层的层级是人体的呼吸系统，呼吸系统不能停，一停就是致命的，而开发商的呼吸系统其中之一就是政策红线，政策的出台直接影响房地产的走势与兴衰；另外一个就是金融评级，如果金融评级不过关，房企就没有资金甚至被动退市；当前新冠病毒相当于影响的就是呼吸系统，使得房地产销售暂停。呼吸系统包含两种，即内呼吸系统和外呼吸系统，内呼吸系统指的是肺泡和毛细血管换气，外呼吸系统则指的是肺通气，也就是我们的鼻腔吸进外界的空气。外呼吸系统还是可以维持，但内呼吸系统出了问题，会使销售停止。开发商的资金来源主要是银行贷款、自由资金还有预售回款，预售回款占到了30&-40%，现在预售回款就相当于内呼吸系统，也就是肺泡和毛细血管氧气的交换被迫停止，从而影响了开发商的内呼吸系统无法正常运行。

第二大系统是血液循环系统，心脏一旦停止同样也是致命地，它就相当于开发商的现金流管理、收支平衡和负债率。解决这一系列问题的关键，我认为第一步还需考虑的是货币资金以及金融稳定。

除以上两大致命的系统外，我觉得比较重要的第二层级系统分别是：神经系统、内分泌系统以及消化系统。

一是神经系统，它是我们大脑的决策系统，对于房地产而言，企业决策、土地研判、企业管控等方面的研究，是大部分CEO重点考虑的问题。

二是内分泌系统，它是我们大脑的调节系统，用于组织管控、激励、奖惩、贪腐、产品积压一系列问题，这就相当于房地产的内分泌系统。就像人体内分泌出现了问题，就开始打点胰岛素，吃点降血糖药，血压高了要降血压。

三是消化系统，它相当于开发商拿地、开工、变成产品进行销售，人体摄入的糖、蛋白质、脂肪就相当于开发商的土地和并购。

除此之外，人体第三层级系统分别是：运动系统、泌尿系统以及生殖系统。它们虽然不具致命性，但却直接影响着企业的品质价值和长远发展。

一是运动系统，它相当于开发商的产品线、销售线、策划线等日常工作。

二是泌尿系统，它在新陈代谢过程中执行着重要的功能，就相当于产品和服务售后、产品质量的管控、企业裁员和减支等问题。

三是生殖系统，它相当于考虑解决分公司怎么设，区域怎么设，怎么跨产业等一系列企业长远发展的问题。

那个系统更重要 单选

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呼吸

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