成都房价会大幅下跌吗 成都楼市大水漫灌不断

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提问：雕叔你好！我想把房贷转成经营贷，五年先息后本的，有啥风险或对以后有啥影响吗?有哪些操作方法可以让资金成功不被监管用来买房或炒股?个人没有营业执照，我现在就是害怕被查，那样会怎样?房贷还清了万一查住了怎么办？

回答：只要经营贷成功批复、并下款完成，就基本成功，其他的都是小的技巧。 在办经营贷时，要注意（—般贷款中介也会建议，这种操作绝大部分都得通过中介，因为需要包装)∶ 1.最好办个体户、以个体户的经营名义办经营贷，主要是个体户可以避税。 2.目前绝大多数经营贷都是第三方托收——实质就是一笔经营交易，你跟一个商户签订了一份购销合同、价款中的一部分来自银行贷款，银行依据这个合同把贷款支付到卖你货物的公司（当然对方也要选择个体户，也是因为可以用个人账户，可以避税）。 如果条件允许，这个第三方可以是你的亲戚（反正贷款打入对方账户，你能控制住就可以了)，或者贷款中介给你想办法。 3.如果再谨慎些的话，在办完贷款后过段时间再用(估计需要每年年审一下)，保证到这个个体户还正常经营（贷后管理一审查贷款主体，而你的贷款主体是你自己，所以主要贷后管理审查你的征信，但为了保险起见建议也保留住个体户营业执照）。资金不被监管住的方法就是截断、尽量不要留下转账记录。 方法有:1.提取现金。现在提取现金并不需要真的把钱提 取出来（当然提取出来换家银行更好、就是有些麻烦），你只需要让第三方账户户主（就是贷款打入的那个账户的户主，也就是你能控制的人）和要存入的户主在银行当场提现、再存入就好了，此时就是取款再存款，就没有转账记录;2.跨行多笔、多次、多银行行的转出。 此时还有—个问题，就是资金的回流、这是银行监管的地方。就是你贷款，但是钱不能再回到你及你配偶的账户上，不能转了一圈后钱又到了你账上——你本来缺钱 要贷款、怎么又会有一笔钱入账呢?这个不好解释。这个要注意。 这个回流账户如何界定呢?我认为是你在银行留下记录的人都算:你是贷款人，钱再到你账户肯定是回流﹔你配偶是共同借款人、会在银行留下记录，钱到你配偶账户肯定也是回流;你提交户口本时，会有户主一栏、这大概率也会在银行留下记录，钱到户主的名下、大概率也算回流。并且这个回流数据应该是央行或银联来监控的。 我一直不建议贷款炒股，但贷款买房还是可以的，如果你非要贷款挪作他用又不被查到，就是避免资金回流。 没有营业执照，找中介代办就可以了。被查也不用怕，就是银行要求提前归还贷款，你把贷款还了就可以了，只是违规、不是违法。房贷还清了，如果被查住，那就做笔消费贷把钱再贷出来、只是利息会高些，用消费贷再归还之前的经营贷。 只要银行安全、贷款能收的回来，基本都没问题。银行也许知道你是贷款置换、但只要保证形式合规就没事银行主要怕被银保监会查到罚款。 以上是根据身边做这种贷款置换的经验，给你的一些思路。但银行政策及监管手段也在经常变化。

提问：雕叔您好！坐标成都，首套房名额父母使用了，用拆迁补偿置换一套市中心三套。实现二套房，首套商贷70W，贷款20年还贷。为了有资金全款买两套房子，商贷收益报虚增，这样还贷压力不小。现在想赶紧用70W，买小面积套二投资或盘活房子（兼顾工作生活，自有一套，出租一套）。 找市区二手房，整体价格多在超预算二三十万以上，且房源都是十多年的，要么地段不好，要么郊区（配套不完善）。 看了新都郫县新盘房价格与预算大致持平，但在目前的建设中，短期内不可能实现租金和利息支撑，缓解还贷。 郁闷，现在不知道要去哪里买房子？感觉钱在手时间越长越缩水，不赚钱就变成了利息亏损。请雕叔建议找房思路！

回答：你的购买贷款想法是错误的，贷款时间越长，贷款越好，债务就回摊越薄，再加上30年的通货膨胀债务将被稀释，你的第一笔贷款只有20年，自然每月的贷款就会很高，压力很大。 第二，购房投资不建议全款，全款房子没有杠杆，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，一旦上涨的房价资产将会被放大，那么第二套购买住房的投资必然是贷款，首付50%。而70W的购房全额购买一套房子根本买不到有价值的产品。 新都可以考虑三河大丰那一带，靠近金牛的天回也不错。优先考虑的是二手的房屋，首付50%，选筹控制目标的总价在140万左右，这样购买房子的选择就会更多。

提问：雕叔你好，麻烦规划下成都主城区哪里的房子升值潜力大？

回答：很多成都朋友眼里依旧存在西贵、南富、东穷、北乱 从投资的角度来说 当价格整体上涨或下降，价值已经被得到肯定的区域，在浮动金额会大于价值不被肯定的区域，但浮动比例会低于价值不被肯定的区域。 当整体价格已经高于绝大多数消费者购买能力的时候，价值不被肯定的区域购买的人数会大幅度增加 具体要看你的子弹情况，主城区最好买三环内，尽量靠近地铁和商区,升值空间大。 现在三环内值得购买的区域，主要有2个城区: 1.锦江:锦江区的住房供应量较低，但所有的配套设施已经足够完善且价格相对稳定。综合来讲:性价比较高，优先推荐购买。 2.成华区: 成华区现在的住房供应量较大，且所供应的房源大都以刚需房为主;虽然成华区的建设不如其他主城区的完善，但成华区已被划为成都市重点发展城区。所以，整体来说成华区绝对是刚需买房性价比较高的区域。

提问：雕叔：我想请教一下，我们在娄底市有两套住房，一套130平米自住，一套95平米这几年暂借弟弟居住，这套二居室已有十余年房龄，弟弟已买房，我准备卖掉这套房子，现在娄底房价已在5000元/平米以上，估计30万元应该没问题，再加点钱凑个首付在长沙购置一套房，苦于没有购房资格，可能只能通过法拍房或部分不限购房源，要不要等到年底才能申请到长沙居住证，起码就要一年以后才能买新房楼盘，请问我是应该马上看法拍房还是等一年后再买新房楼盘？还有因为预算有限，只能接受总价100万元左右的房子，考虑小孩读书，地铁交通方便，生活配套点，最好是有小三房，想请教一下您建议在长沙哪个区域买房，或是哪些楼盘可以推荐？

回答：你好，首先你的发展方向正确，出娄底买长沙。但是不建议你去买法拍房或不限购区房子，一个限购城市的不限购区域，注定坑比较多。 所以我建议你还是等等房票再上车，买入的房子将来会更有价值，长沙限购严格，短期房价很难有大的波动，不用太着急。 长沙是一个政策调控最严格的城市，长沙的房价也很便宜，如果你有长线持有的打算的话投资也没有问题，但是你想短期内有收 益的话可能也比较难。长沙也是一个变态的城市，没有发展主轴，如果有，可能就是沿湘江主轴吧，长沙也很像重庆，有中心却也很像没有中心，长沙也是我见过的城市中并没有发生中心转移的城市。 所以，长沙的选筹也和上面不一样：限价倒挂是第一条件，倒挂越大越关注，然后是区域，知识星球内部也有详细推荐。

提问：老师你好，我上班两年，未婚，想在成都买房，流水不够 ，父母是事业单位的，可以担保贷款吗？

回答： 按照目前的成都信贷政策，如果父母年龄不大（男60岁以内，女55岁以内），那么考虑到父母的工作属性是事业单位的（一般银行，事业单位，公务员，央企国企等比较好），是可以让父母予以担保贷款的。 届时需要提供父母的收入流水和稳定工作证明给银行，具体的担保贷款流程请详询银行的个贷中心。

提问：雕叔，在同一学区的前提下，你建议买套一的还是套二的？从投资角度看，未来哪个收益更好？谢谢您！

回答：感谢赞赏！1：买学区你可这样思考，比如：我们不比较套一或套几，而是比较50平方米的一房户型和300多平方米的别墅或者豪宅。都在同一个小区，同一所对口学校，除去其他因素，只看学校对房价的影响，那么，你看看是套一50平的还是3百多平的哪个增值高。 2：显然，两个并不是每个都增值都一样，而是“影响程度”不同。因为受总价的限制，单纯为了好学校而来的买家，总归是会考虑面积小的人，而不是面积大的人。所以，小户型的学区所占对价金额自然要高于大户型。 比如，50平方米的一室一厅家庭，学区的溢价是100万；而300平方米的 反而 可能也只有100，或者是0，买300平的可能根本不考虑去相应的学校读书，而想在学区买房的人群，绝不会买300平的来解决学区的问题。 3：好了，那么，下面就更容易推断了：如果将来学区更受欢迎，更有价值，那么50平的房子自然会因为有学区的对价更高，在这学区的价值上自然会增加更多，并体现在房价上，就上升得更快； 但相反过来，如果学区被划片了，对口的小区多了，小面积自然也就不那么受欢迎了。风险自然更大。 4：因此，如果你认同学区未来会更抢手，那么在其他因素不变的前提下，购买小面积的回报率会更高； 相反，如果你不确定未来学区会是什么样子，只是为了解决孩子目前的上学问题，不想在学区下重注，就应该尽量选择面积大的，那就受将来划片影响更小。就可以一步到位买套三或者套四的房，这是我一直说的。

提问：雕叔您好，新人首问:刚刚卖掉西二环一套二，想置换大点的房子，普四资格，总预算350万左右，最近看房越看越绝望，资格不刚，预算不高，想改善感觉太难，又不敢一直等下去，担心最后换个寂寞，目前勉强有如下想法，请雕叔帮忙分析参考。 1.首钢璟辰里高层和华润时代风景洋房，这两个项目麻烦从地段、产品、未来增值空间等方面，综合分析比较一下，华润时代风景属于二圈层，会不会相比二八板块有发展局限性? 2.原小区龙湾半岛居住很舒服，也习惯，目前里面也有很多四房二手房可以选择，请问相比上面两个产品，值得考虑选择吗？如果选择，再过段时间下手是否有机会捡漏？ 3.就我目前的预算，除了以上想法，还有哪些地段哪些楼盘可以选择?新房二手房都可以考虑，主要是自住，当然也希望未来可以有增值空间。 4.目前买房是好时机吗？下半年会是什么样的走势呢？谢谢！

回答：你好，作为普四的确只能看一些顺销的，不那么热门的楼盘，这一点我们能认清现实，从实际出发就好。 1、首钢在二八版块，地铁是丰富的，产品是刚改的层级，这个楼盘地段的二八版块是比较热门的区域，周边开发商众多，市场的预期，大家的期望值都比较高，我觉得应当是三环内普通上车最好的区域了，从产品看是高层哈，这一点如果你的预算就300左右，我觉得还是很不错的选择，至少是刚刚好的，从单价看两万五六，比周边的二手房相差不大，属于还可以的，未来看涨到3万，问题不大。 时代风景地段差一些，但是产品更强，是洋房。时代风景处于十陵，是二圈层这一点来看教育是比不过成华的，商业目前也不如，地铁的话可以说勉强打平，然后产品赢过首钢，它的洋房产品，价格段差不多300-350万，单价两万四五，你的预算也是比较合理的。 所以总的来说，首钢地段好，产品差，华润地段差，产品好，此时就看你内心侧 重点是什么了？ 你是想去改善，所以如果入手一个首钢的高层的话，怎么谈得上改善呢？所以如果要自住舒适性，我觉得华润更加偏向改善，但是从大的版块未来发展动力，教育等配套资源，我认为首钢还是优于华润的。 你选的两个楼盘正好是半斤八两，不过也正好是适合你预算和资格的楼盘，不能预算一定的情况下，啥都要，既要改善又要未来，一定要有侧重，要坚定内心最初的想法。 如果是我个人的话，我可能会选择更具有未来性的首钢，看重版块的价值，暂时放弃改善的想法。 2、龙湾半岛的确很不错，但是房龄大了，后期的流通性是欠佳的，除非你再买就是纯粹图自住的舒适性，也不寻求以后转手了，升值了，那么才可以考虑哈。如果一定要买的话，当下进入了楼市下行期，我认为年底到明年初出手，是比较合适的时机。 3、作为普通你要自住的话，我觉得还是可以侧重于主城地铁的那种，比如华润二十四城、华润时代风景，这些都是不错的自住楼盘，另外类似的还可以看十陵地铁洋房比如佳兆业珑樾壹号，但是门槛稍高。 4、当下买房要看新房还是二手房，新房现在遇到合适的楼盘了，入手是没问题的，这个一直都是及早上车及早好，降价的可能性很小，二手房的话则如我前文所述，建议可以年底到明年初入手，二手房指导价的威力已经显现出来，市场比较低迷，成交低，价格也低，可能是一个比较好的时机。

提问：雕叔你好！我们两口子都是 上班族一月 收入平均到手2w多一点。我们都在青白江体制内上班，家里有个上幼儿园的小孩。我的户口在龙泉，老婆的户口在天府新区三年。房子现在龙泉驿老城区一套三室（2012年买），青白江新区一套三室（2018年买，学区房）。现在考虑上班和孩子读书，考虑卖掉龙泉驿房子因为房龄有10年了，重新买一套，能够买到105万。考虑到新都和金牛天回买一套，新都就是长的本地学校好点的，附近小区。金牛天回有个实验小学北新校区，附近有保利公园里、北星城、碧桂园城市花园，房价在1.5W左右。请雕叔帮我分析一下，这两个地方的选择，还有其它区域可以考虑不。

回答：你好，从综合分析来看，你们目前2万的月薪，在卖一套龙泉房子后，总预算在105万左右，是过于保守的投资手段了。如果可以的话，我们建议你们把房价总预算买到150 。 先说新都还是北部新城，毫无疑问，果断买北部新城！北部新城属于金牛区，教育资源与5 2区域同步，即便是凤尾，也比鸡头强，更何况北部新城的实验小学等教育质量并不差，是传统意义上的价值洼地。 如果按照105万总价预算的话，可以考虑北斗七星城或者碧桂园城市花园（需要砍价）。 这也预算还有两个出炉，一是青羊二区、锦江二区的学区房标间挂户，如时代凯悦、金色夏威夷、蓝光时代华章等。 另一种是兼顾学区和住房的，比如三圣乡的锦江城市花园、鑫苑名家等。 新雕叔多没有这种区间的，建议还是主要在二手房里选筹。

提问：雕叔好，在成都上班，买房遥不可及，感觉压力太大，很纠结，都说一线城市好，但是对于我们这些年轻人实在是太难了，现在想去老家简阳买房，价格8500左右，可以买吗？

回答：房子就决定了你的生活状态，一般很多人都建议买房一定要选择大城市，大城市谁都想，问题钱从哪里来？ 只能说因人而异吧。没有去大城市发展，而是选择了回到家乡，不用背负北上广深那么大的房租和买房压力，也不用担心审核测评会被老板炒鱿鱼。 虽然没有大都市的繁华，却也足够有烟火气了吧，人没有那么累，心态也放着很平稳，也只是资产没那么高而已。

提问：雕叔你好！我的情况是这样的：外地人，工作在成都，社保买在成都已有10年了。名下地级市一套雕叔房子自住，重庆一套公寓出租，均无贷款。除了日常开销，暂无其他大额开销。年收入到手35-50万之间。去年底收回之前在外面投资的一些资金，手里大概有200个。计划固定投资稳健金融产品100个，以保证流动性，避免大额用钱。剩下的预留30个在老家再投资新的商贸生意（合伙）； 另外70个准备在成都按揭一套以投资保值为主的纯住宅，主要考虑目前可自己住，（工作两-三年要调离成都）以后要么留给儿子（儿子还小才5岁）， 要么好出租或者转手变现。本来不想再投房子，但公积金不用浪费，三四线房子又不能碰，所以最近结合自己的实际情况了解了成都的楼市。 个人偏向东二到三环（工作在牛市口，回家在东站坐车方便）。这几天在网上看了一些，房源太多了，把不准。我也不想把压力搞那么大，想总价控制在150左右，搞个小套二的。我看了牛市口的国嘉新世界（我公司旁边，很好租）、锦江国际花园、万科魅力之城、荣盛香榭兰庭等周边房龄在5年左右的房子，也有觉得还可以接受的户型。再远一点的还没去看。因为对成都东边从牛市口到龙泉这一片也不是很熟悉，只知道南边发展快，但价格太高也没资格，就没考虑。 像我这种情况有几个问题请教：1是方位选择（牛市口-东三环）是否太局限了，从投资、好出租或转手变现的角度，是否还可以往大面方向衍生，或者就选择牛市口附近那种比较成熟的房龄再大一点的？东站附近的楼盘空间怎么样,，我去转了转，感觉附近还是城乡结合部一样。 2、我目前的打算是拿70个办小套二，是否该追加投资到套三，市面上哪个更好转手一些： 3、我的这种需求，以你的经验，给推介个较好的板块或楼盘。 4、像我现在租住的国嘉新世界对面乐天附近，就隔一条马路，方位差不多，但价格差了差不多一倍。我是该选择大盘次新房还是只选地段。以上，麻烦你给指点一下。

回答：你好。综合来看，你目前属于成都社保购房资格，成都虽然是首套房，但是顺位度不高，可以捡漏新房或者主攻二手房。但好在房贷是按照首套房计算，这样一来，70万首付，可以至多买到233万总价的房源，如此一来，贷款总额是163.3万，按照目前成都的贷款利率来看，商贷30年等额本息月供大概是1万不到，以你目前的收入水平，绰绰有余。如果加上公积金的成分，那么月供就更低了，这样的利率和杠杆，十分值得果断出手买房。 以上是我们推荐你的预算总价，压力其实很小的。但如果你想压力更小一点，总价控制在150万内，那么也确实可以买个小套二用于自住或者出租投资等。 国嘉新世界这个楼盘的地理位置是极好的，但是楼盘品质和地段的开发受限，加上学区一般，所以这些年，价格一直不温不火，和二环一街之隔的攀成钢板块天上地下。因此你买入后，也能也至多会保值和出租收益，而房价本身的大幅上涨，可能性很小。 锦江国际花园比较闭塞，临近铁路线，发展潜力不大。万科魅力之城属于成华区成渝立交板块，整体来说稍微改善一些，目前价格还算温和，但是房龄稍老，对于自住、交通来说的没有问题的。 问题1、150万的预算，仅限于牛市口到东三环确实有些局限，你两三年内如果只是图自住的话问题不大，但是需要图投资增值的话，可以适当放宽一些地段。大面方向是可以的，但是见效起码要2024年了，也就是3年多，你愿意等吗？牛市口老房子我们已经不太建议了，现在大规模拆迁不太可能，带学区的又居高不下。东站附近的还是可以，地块比较多，开发密度会跟进，未来可以跑赢大市。但是前提是楼盘比较次新或者品质比较好（万科魅力）。 2、前面我们已经分析过，70万稍微是有点少了，如果预算可以适当放松，我们还是更建议上套三，这样在今后的流通性上也会更高，收益增值也会更大。 3、如果按照230万的预算，我们建议可以看看三圣乡（绿地468公馆、东御佲家、首创娇子1号）、成渝立交（万科魅力之城、新里柏仕公馆）、东郊记忆（蓝润V客东区、中海新华府）、建设路SM广场（蓝光COCO时代、龙湖三千城）、大面（龙湖三千庭、世茂城、龙城1号，万科金色城市）这些板块和楼盘。 4、国嘉新世界和乐天不是一个板块，乐天所处的攀成钢整体城市品相不错，而国嘉新世界周边相对老破小居多，加上楼盘品质以及学区一般，所以目前价格差距很大，也能看得出再买国嘉新世界并非明智之举。 我更建议是买大盘的次新房。

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