梳理出了22个板块并做了楼市点评（这个比肩内环的板块）

很长一段时间，新江湾城在上海楼市这个维度，已经淡出了大家的视线，不过万幸的是，这个遗憾，今天算是补上了。

上港•星江湾已突发取证入市，首推255套建面约85-113㎡精装2-3房，均价7.2万元/平。项目认筹时间 6月10日10:00-6月14日12:00，认筹金100万。

三公子在第一时间了解到了总价段

建面约85㎡2房:600-625万

建面约99㎡2房:690-720万

建面约101㎡2房:715-750万

建面约113㎡3房:800-835万

（注：项目最终价格以一房一价表为准）

看到均价7.2万/㎡后，很多网友给三公子留言，这个价格到底是高，还是低，带着这个谜题，我们来好好看看。

01

非内环版块，价格比肩内环

追捧热度有增无减凭什么?

众所周知，上海房价的梯度，很重要的一个参考线就是环线，内环-中环-外环。

不知各位朋友有没有发现有一个版块不在内环，但却卖出了接近内环的价格，这就是很久没有新项目的新江湾城版块。

快随三公子看看新江湾城板块内比较有代表性的个案，信达泰禾上海院子均价94090元/m²，2018年4月首开， 3个小时售罄。融信世纪江湾均价124500元/m²，2019年10月开盘，2小时即售罄，和内环高端项目比较，我们会发现，新江湾城版块基本达到内环水平。

| 数据来源于房天下 截止时间2020年6月2日

问题来了——为什么新江湾城的项目能卖高价？而且一经推出便受市场追捧。

02

高端住区、圈层文化、城市湿地、滨江沿线

每一面皆可独挡一面

1、 沪上高端住区，产业辐射强力支撑

上海广泛被认可的高端住区有第一代古北、第二代浦东联洋/碧云、第三代新江湾城。

古北国际社区，早已成为上海昂贵的象征之一，房价动辄千万起。

正古北的新房总价约2000w左右。

| 数据来源于房天下 截止时间2020年6月2日

第二代碧云社区新盘碧云尊邸，均价111983元/㎡，总价2000-8000万。

它们的起点之高，可谓“站在巨人肩膀上”，是多少高端置业者心仪的居住地。

有一个共识，每一个高端住区背后往往有强大的产业支撑，就像古北身后的虹桥开发区，各国领事馆、日韩企业高度聚集，碧云依托金桥出口加工区，新江湾城也是如此。

新江湾城有湾谷科技园、复旦软件园、创智天地3大产业园。尖端的企业，吸引高知高智人群入住，圈层氛围早已成型。

| 湾谷科技园航拍图

2、物以稀为贵，上海生态绿宝石难再得

新江湾城以生态著称，涵盖约9.45平方公里原生湿地、约1.2万方新江湾湿地公园，所以被誉为上海市区的自然生态“绿宝石”。

| 新江湾湿地公园实景图

而内环内非常少见，一旦有便是超高的价格。如世纪公园旁的银亿公园壹号，均价12万元/㎡，注定只能少数人拥有，多数人仰望！

3、中环北抬红利，都荟繁华持续升级

随着城市规划演进，中环北抬备受瞩目。据悉，长江西路高架进入估价征收阶段，军工路快速路（宝山段）设计方案也刚刚公示，两条道路连通后，意味着“中环北抬”终于有了实质性突破。实施后，整个新江湾城将变成中环内地段。

| 军工路宝山段示意图

未来去五角场商圈会更加方便，加上约60万方侨福芳草地购物中心（在建中），整个板块的繁华能级明显再升一筹。

（注：具体实际完建时间以相关政府主管部门官方发布内容为准。）

| 上海侨福芳草地购物中心示意图

4、黄浦江每一段，都蕴藏着上海的雄心

还有一点很重要，滨江线是上海高端豪宅布局极为重要的一条线。而很多人或许还不知道，新江湾北面与黄浦江接壤，拥有约5.5公里的滨江岸线，属于杨浦滨江延伸段。生态 滨江，或许正是融信世纪江湾卖这么贵的原因之一。

| 上港•星江湾效果图

03

约41万方滨江综合体横空入市

这一次，均价72000/㎡从容入席新江湾

久违4年，由上港集团打造的约41万方滨江综合体——上港•星江湾入市，这代表着新江湾城将再次迎来属于它的高光时刻。

| 上港•星江湾鸟瞰效果图

新江湾城版块，也是一个地产生态圈，板块内位置的不同，价值也不尽相同。

上港•星江湾距离地铁10号线国帆路站（在建中），直线仅约400米，5站直达五角场商圈。距黄浦江直线约300米，将城市高净值城市资源尽揽于怀，价值不言而喻。

（注：10号线延伸段信号调试阶段，本项目至国帆路站直线距离约400米；具体建设、路线、站点以及开通时间等均以政府实际规划建造为准，仅供参考）

最近由于上港•星江湾备受媒体关注，所以迎来一些片面的，目光短浅、浮于表面的流言，说虽然星江湾离滨江300米，但在滨江没看到有什么规划，上学也没有明确的规划。

三公子本着为购房者负责的态度，正式澄清，大家看问题看的不够深，政府对滨江的发展都是有规划的。

上港•星江湾处于杨浦滨江北段的辐射段，杨浦滨江南段开发趋于成熟，中北段自然成为开发重点，北段的定位科技创新、文化创意，现在暂时没看到发展是正常的，等发展成熟后就不是现有价格了。

| 示意图 实际位置可能有所出入 仅供参考

部分自媒体不了解情况，随意误导广大人民群众，说到上学不方便，因为三公子长期关注这个项目，对它的一举一动很关心。

最近，三公子从“上海宝山”官微了解到，为弥补淞南区域无法直接使用杨浦教育资源的遗憾，有关部门特别调整了用地规划，新增一座9年一贯制学校和幼儿园。

| 图片来源：上海宝山官微

暌违多年上新，在开发商上港眼里，星江湾就如“宠儿”一般，值得把所有好的都给它。

上港的精工朴实有目共睹，它是一个很难挑出短板的“超配改善盘”。

| 上港•星江湾效果图

它的高端，用产品力来兑现。

首先，外立面经典而大气，比肩内环豪宅配置。

外立面是干挂石材、搭配铝板，营造了罕见奢配的高端立面。

这些材质，上海很少见，只有迪拜“公主塔”，香港“天汇”，上海顶级豪宅“汤臣一品”等极少数精奢豪宅才会使用。

| 上港•星江湾效果图

其次，社区一环 三核 多点联动，远超内环常规所享。

1条约900米健康环运动跑道，匹配3大核心组团式花园、约1000平米中央阳光大草地。而且不同组团内，全龄段不同代际健身设施分布其中，一家人休闲/健身/社交，互不干扰。

整个社区内外景观还彼此联动，社区外最宽约80米水景同样成为居者的生活风景线。

（注：纬七河以政府实际规划建造为准，仅供参考）

第三，精品商业街区，精致的生活就在自家楼下。

现在部分自媒体不知情，喜欢误导客户，认为星江湾周边无商业，无法满足业主的生活需求。

其实社区内部还规划了约10000㎡精品商业街区，让商业不再与住宅割裂开来，而是以无比贴近你生活习惯的角度出现，这也就是目前颇为流行的漫步式生活。

| 上港•星江湾社区精品商业效果图

第四、精装品牌甄选，完全是一场口碑品牌T台秀。

外窗系统：诺托作为德国三大五金品牌之一，拥有80多年的门窗以及五金件设计生产经验；

空气开关：欧洲ABB，是电力和自动化技术领域的领导者；

入户门锁：德系海福乐，成立于1923年；

地暖系统：壁挂炉选用德系博世，博世被称为全世界精密的机械工厂；

新风系统：霍尼韦尔，是一家营业额达300多亿美元的多元化高科技和制造企业；

空调系统：日本大金，一直都是空调领域的领先品牌；

避免二次装修带来的麻烦和浪费，令业主省心、舒心、安心、放心一个都不少。

很多人可能会问，上港这样用心的投入，户型又会打造成什么样呢？

本户型图仅为户型结构示意，仅供参考，并不视为《上海市商品房预售/销售合同》内容或交房标准

我们来看下建筑面积约85㎡户型，两房一卫，三开间朝南的经典设计，它将客厅、餐厅、阳台，三大公区保持在一条直线上。

| 上港•星江湾装修概念展示间实景图 非实际交付标准

上港•星江湾层高约3.15米，对于业主而言，空间的立体感觉更强了。

| 上港•星江湾装修概念展示间实景图 非实际交付标准

如果想要更深度的改善，上港•星江湾还有建筑面积约113㎡的三房两卫。

惊喜的是稀缺小户型带来的可控总价更是亲民，只要踮一踮脚尖，就可以买到一步到位改善户型，相当于用极小的买房成本，享受内环级的新江湾城资源。

如此极具“能见度”的重磅存在，自然拥趸众多。刚刚过去的双休日，前来预约参观样板房的客户络绎不绝。据说现场销售的微信步数平均都超过了2万。

对这些客户来说，花上不多的钱，就能享受比肩内环的板块和自然生态、稀缺的一线滨江，这应该是在新江湾城的一道极低门槛了，无疑是给予上海人民改善的馈赠。

究其实，在这个充满不确定的时代，终究还是会有少许坚不可摧的事物。这一次，它是上港•星江湾。

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