什么房子不能买法拍房（律师分析购买法拍房）

目前社会环境下，相信众多网友都知道“法拍房 ”，因为它价格一般会低于同位置商品房、二手房市场价格的80%左右，甚至更低；而且房屋能办理不动产登记证书比安置房有保障，也能通过银行贷款购买，所以“法拍房 ”成为很多人的选择。但是实际生活中购买人往往需要对“法拍房”有充分的了解，否则会容易“入坑 ”，小编今天从律师角度来给大家分析下：如果你想要购买“法拍房”，必须要提前了解哪些房屋相关信息？

1、常见的购买“法拍房”的平台是淘宝、京东、工商融E购等，通过上述司法拍卖平台选择自己想要的位置和户型，然后约现场看房，通过法院拍卖公告或联系执行法官了解涉案房屋是什么人因为什么事情涉及什么关系被拍卖的，防止出现房屋存在其他法律纠纷或可能增加过户成本的情况。

2、核实下涉案房屋有没有人居住并使用，一般要不是被执行人自己居住或者有亲属居住，重点是要确认腾房困难程度，防止出现房子购买并过户了，但是因为居住人不配合腾房造成自己无法实际占有和使用房屋。

3、确认清楚房屋的性质，有确定的合同号或产权证号，房屋是个人所有还是公司所有，明确执行法院和查封法院分别都有哪些，降低房屋过户风险。

4、有没有法院认可的租赁合同。依据法律规定，被执行人在房屋执行前和第三人签订的租赁合同合法有效，依据“买卖不破租赁”的原则，这种情况下即使购房人即使已经办理过户，也不能要求终止租赁合同。司法实践中，如果拍卖房屋涉及租赁，在拍卖前法院需要明确认可，防止出现通过恶意租赁的手段对抗拍卖房屋，如果是正常的租赁行为，购买方需要了解清楚上述情况，是否影响自己占有使用。

5、了解被拍卖房屋原房主交易时间或购房的价格，还是通过赠与或继承而来的房屋，关于到房屋过户税费的问题，比如房屋符合“满二唯一”房屋过户免受增值税，但需要缴纳个人所得税和契税；房屋符合“满五唯一”房屋过户免受增值税和个人所得税，需要缴纳契税，清楚房屋的过户成本。

6、清楚了解房屋本身是否存在结构问题、采光问题、暖气问题或是否是凶宅，物业及水、电、气是否存在拖欠等，防止购买房屋后因为上述问题额外增加购房成本，否则影响自己的实际占有房屋时间。

7、如果自己需要银行贷款，一定要让银行初审自己的征信，再下手报名竞拍和支付保证金，防止出现后续自己资金无法按时不到位，是无法要回保证金的。

总之，“法拍房”购买相对专业性较强，如果想要捡漏，最好多请教自己周围的朋友，比如律师、法院工作人员、中介人员等，充分了解想要购买房屋的相关情况后再购买，尽量降低自己不可控制的风险。