京畿道广州房源（京房回忆116Soho洋快餐和眯眯眼）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，想到哪儿说到哪儿，肯定有记忆出错的地方，欢迎批评，反正我也不改，凑合看个乐呵儿吧。

一

也不知道有多少人来问过各个Soho的投资性了，开始我还耐心的讲讲，后来是调侃，现在则大多数都是一句话就打发了。房子是用来住的，自己觉得舒服就行，至于投资性只体现在租金上，其他升值什么的甭期望值太高，潮流逆转的可能性几乎没有了。

我也知道这很敷衍，但实在是懒的多说什么，毕竟我只是个免费做咨询的，不是学校老师。讲道理不是我的任务，更不是义务，而成年人做选择应该基于自己的判断，犯不上非得听别人的，也没必要非得让别人认同自己的观点。

前几天是来了个小伙子，或者是对情侣小夫妻吧，刚买了Soho现代城的公寓。他们自认为非常的合适，非常的划算，给我发来了大量的图片，不光是室内的，主要都是室外的。自己说就是喜欢这高楼大厦之间的感觉，尤其的霓虹灯的夜景非常的漂亮。

我也认可非常漂亮，但房子毕竟是用来住的，那生活觉得方便吗？人家觉得很方便，虽然楼里都是办公的，但他们是用来居住，那就无所谓抢电梯的事情了。因为正好是错峰出行，人家上班他出门，人家下班他回家，到了晚上园区里很安静。而且他们反正也不做饭，厨房小点儿没关系，有没有都无所谓。总之就是喜欢这种大开间的宽敞和CBD的繁华景观，最关键的当然还是便宜。

我觉得很好啊，既然是买了那就住着呗，有钱难买乐意，这本来就是个个性化选择的时代。但他们非得跟我讨论投资性，认为既然我也承认景色很好，那为什么将来就不可能房价逆袭呢？现在虽然某些人不接受，但潮流会变的，将来一定会迎来Soho的价值爆发。

我也没回，觉得说不清楚。人一旦陷入某种思维状态就无法改变，你永远叫不醒一个装睡的人。其实这小两口未必是真的相信自己的理念，但既然是买了，总不能说后悔吧？那要想消除心理上的“认知失调”，就必须强力扭曲自己的认知，否则生活多别扭啊。

而且已经买了还能怎样，说服人家又能怎样，总不能让人家卖了吧？与其进行这种无意义的抬杠，我抽工夫看会儿书写点儿东西好不好啊！

二

其实他们说得也没错，潮流这东西从来就没个谱儿，几十年一轮回很正常。当年瞅着别扭的，没准儿就是之后的时尚。现在满大街流行的，过两年或许扔地下都没人捡，连踩都懒得踩。但Soho这种建筑形式即便是受到追捧也不能叫价值爆发，而应该是回归，毕竟当年曾经相当的火爆。

这块地是二锅头酒厂的地，大概是潘石屹1996年前后拿下的。也就是在他和冯仑分手离开万通之后，和妻子张欣成立了自己的公司，准备独立开发房地产。

据说老潘当时去过不少的城市考察，东西南北的一通跑，但最终决定还是在北京，因为其他城市中除了上海广州，都很难说基础设施能快速发展，更不好聚集大量的投资客。毕竟当时老潘已经见识了海南和北京万通新世界，知道北京的有钱人实在是太多太多了。那要想赚大钱就必须在有钱人扎堆儿的地方，否则挖不到金子。

所以老潘两口子还是回到了北京，找到了当时看上去破破烂烂，但毕竟是长安街沿线，未来发展广阔的二锅头酒厂。有人说是老潘当年打听到了CBD规划的消息，我觉得不是。因为这规划不是秘密，早在1993年就已经确立了朝阳区的定位和功能，之后的几次都只能算是调整和明确。

这就跟把通州定为副中心似的，多少年前就一直在讨论，也基本确定了，但凡懂投资的就会提前进场，反正也不吃亏。之后的宣布其实已经是利好兑现的时刻了，利好出尽还是利空呢。

开始老潘其实没想开发Soho，就是普通的公寓，这才是当时的主流。也就是现在南部的现代城，中规中矩的老公寓小区，户型什么的都是当年的标配，并不特殊。

到今天现代城的房价可以说走低，但和Soho比起来是相对好得多的，在全北京的老公寓产品里也不算走弱的，正常行情。

三

Soho的概念其实无非就是商住两用，这不算是他的发明。那个年代的写字楼办公用房奇缺，所以很多公司早就在普通民宅里办公了，根本没人管。但这只是办公，注册是办不了的。能注册的北京第一家商住两用其实是亚运村的汇园公寓，当时规定外资企业的驻华机构必须登记在外销公寓里，所以汇园的价格一度非常高，能买在或住在这里的非富即贵。

民宅注册的放开是1998年的事儿了，受1997亚洲金融风暴的影响，中国经济遭受重创，所以为了刺激经济就放开了注册，普通民宅都可以登记办公司。于是海淀朝阳都出现了这种商住公寓，看上去像写字楼，实际上是70年产权，能办公还能居住，一举两得。

但其他的都算小打小闹，真正大肆宣传的只有Soho现代城。这就是老潘夫妻的过人之处，能发现风口并迅速抢占。所以他们放弃了单纯的公寓形式，从而改变设计，弄出这种在当时看来很新奇很时尚的Soho。

很多人认为潘石屹之所以开发出Soho，那是因为被邓智仁的“挖人事件”给逼出来的。其实不是，挖人这件事儿出现在1999年8月，当时老潘应该已经基本决定了转型了。也就是说，在他之前全中国满天下找灵感的时候，已经确定了怎么更改战略。本来想的是一回北京就开始实施，没想到发生了被邓智仁釜底抽薪的事情。

后来有一次我听地产界“忽悠先生”童渊聊过这事儿，按老童的说法，潘石屹根本不知道邓智仁加盟了北边的“中国第一商城”，所以也没做什么防范。当然做了也没什么用，谁知道老邓会用什么手段啊。

老童曾经是邓智仁最得力的干将，香港销冠，北京地产界最聪明最具有口才天赋的人，虽然他当时早已经和老邓分手，但消息还是非常的灵通的。所以在他见到潘石屹的时候就问了他：你还有心情到处瞎白活呢？你的人都被老邓挖走了。

于是老潘这才知道整个销售部都给端了，气急败坏之下却无计可施，于是就只能写了那封公开信“现代城的四个销售副总监都给挖跑了”。据说有的报社不给全文刊登，老潘干脆用广告费把版面给买了下来，把这件事给弄成了个事件营销，把自己塑造成了不道德竞争的受害者。

童渊跟我说这事儿的意思是说老潘不地道，好心告知他内幕，他却转手就把老童给卖了，弄得老童也好像是同谋参与者似的。但其实这都无所谓，以老童当时在北京地产圈儿的影响力，以及他的忽悠能力，根本没人在意他充当了什么角色。

可以说这件事儿成为老潘“事件营销”的出山之作，之后就顺理成章了，创造或利用了一个个的热点，把自己也打造出了流量明星。

之所以这么干也是民营企业的无奈，没有深厚的靠山，把自己打造出明星的话能节省大量的广告费。

央企国企就很少有这么招摇的，除了王石和某大炮，其他的基本都很低调。比如说众多央企地产公司，保利、招商局、中海、中建、金茂、中粮等等，有几个知道董事长总经理是谁的？体制内的官商结合体，除非是官方需要的对你宣传，否则还是低调点儿好，要不然容易出事儿。

老潘这种民营老板就无所谓了，越高调就越省钱，也就越能赚钱。之后仅现代城就发生了不知道多少新闻，每次都化险为夷。从这点来说，潘石屹绝对是天生的高手，就是天才。

四

不说Soho了，没什么意思，都是陈芝麻烂谷子的，再写就都是煤老板的那些香艳往事了，非得又给我下架了不可。

只说为什么Soho越来越不受追捧了吧，其实就是中国人的审美和居住要求提升了，不再追求什么多功能和时尚，只注重切实的居住需求了，毕竟房子是用来住的。

打个比方吧，这就像是麦当劳肯德基什么的地位转换。在1987年，肯德基在北京前门开了第一家店。当时我还上学呢，听说开业的时候那是人山人海啊，无数人举着钱抢着买。毕竟当年的人们都没见识过什么，就觉得这是美国来的，代表着先进与未来的时尚。

现在肯德基是不算什么了，但在当年那是绝对的高消费高档餐厅啊。最离谱的事件是什么？是竟然有人要在这里举办婚礼，甚至成了当年的时尚，现在的人们都无法想象吃着炸鸡恭贺新婚的场景，但这种事儿在当年就是发生了。

那除了觉得时尚还有什么原因？因为贵，非常的贵。当时一份套餐应该是10块钱左右，反正一块炸鸡是两块五，肯德基现在还把中国第一笔生意的十块钱人民币挂在墙上呢，买了四块炸鸡。

而当时的普通中式快餐呢？反正一般就是一块钱肯定搞定，还得是带肉的。那会儿我家经常去东单食堂买包子，两块钱一斤。拉面在90年是一块二一碗，二两，三两的一块五。王府井的馄饨一大碗一块钱，羊霜肠最贵，好像是一块六，跟卤煮火烧差不多，记不清了。

在1987年人们的工资肯定不到100块，1988年发行百元大钞的时候，我老爹老娘一个月的工资就是一张多一点儿。那会儿的婚宴大概是几十块钱一桌，鸡鸭鱼肉就都有了。而到肯德基呢，动不动就人均十块钱以上。按照《大腕》里李成儒的台词：倍儿有面子，什么是成功人士，成功人士的就是什么东西都买最贵的不买最好的……

但当时就是这种崇洋媚外的潮流，就是这么没有民族自信心，什么东西都觉得是外国的好。体现在房子上也一样，就觉得什么欧洲风情美国特色好看，欧陆风情甚至成了标准用词。

就在90年代，我们公司请了个台湾设计师，虽然我很讨厌这人的做派，但他有一段话却说得很对。大意是，之所以中国人崇拜欧洲，其实就是因为没去过，没见识，所以才这么追捧。其实欧洲哪有什么风格啊，只有拜占庭、法兰西、哥特式、巴洛克等等，根本没有统一的样式。而中国的所谓欧洲风格其实就是扯淡，一群没见过世面的暴发户在自己家里捧着臭脚装B。

话不好听，但这确实是当时的社会现状。那会儿只要说是外国的，尤其是欧美日澳的就受追捧，根本不管是不是真的，就觉得人家的生活方式好。Soho就是这种背景下产生的，其实连潘石屹都说不清是从哪儿搬来的风格，日本、美国、法国的一通乱说，这个词跟红灯区有关也根本无所谓，反正所有人都是稀里糊涂的，只要不是中国人的风格那就是好，就是牛逼。

其实只要是真正去过国外就知道，任何一个发达国家都是要把居住和办公分开的，越是高档社区越讲究。尤其是美国公寓类的物业公司（HoA），那不是吃干饭的，权力极大。甭说办公了，甚至有的连你自己的房子能否出租，租多长时间，一年有多少名额怎么排队都有限制的，敢不听话的欠费就直接拍卖你的房子。

前些日子被打死的那个华裔女博士，就是因为欠了三年物业费，结果被乱枪打死，还死了白死。资本主义只注重两点，一是是否用钱买来特权的享受；二是最根本的，能否促进升值。在资本面前，人命未必值钱，能创造财富的人命才能用钱计算价值。

五

其实当时也有很多人看不上Soho，某大炮就是其中最著名的。他也写了公开信，从外形到采光通风和使用性什么的把Soho一通儿的批，一无是处。但此时就又体现出老潘的事件营销能力了。于是他也回了一篇文章，名字好像是“创新需要勇气”，副标题是“菜农给二道贩子的回信”。

这篇文章在当年一下子就火了，在电脑还不发达的年代几乎大部分白领们都看过，百万级的阅读量。当时的人们都支持潘石屹，毕竟人家的老婆是海龟，带回来的是美国人的生活方式。那既然是按照美国人喜好盖出的房子，那又怎么可能住着不舒服呢？所以当时的所谓创新其实就是“抄美国”或者“模仿外国”，当然其实就是“意淫发达国家”，盲目崇拜美国。

这也不能说当时的人们傻，只能是说处在那么个追赶的转型期，所有人都是迷茫的。包括我，那会儿对各种公知的言论深信不疑，就觉得美国简直就是他娘的天堂。

但时代在发展，中国的追赶速度太快了。国门打开，越来越多的人出门见识到了真正的世界。更主要的是经济发展了，人们对各种体验的要求提高了，简单的东西已经不好忽悠见过世面的中国人了。

就拿肯德基来说，当年是高大上的存在，哪家商场开业必须最先去请他们入驻，甚至是免租金还得贴装修。其他的麦当劳什么的也一样，都是跪舔型的。但是以2008年为节点，至少北京的商场就不再拿这些洋快餐当卖点了，待遇逐渐和其他品牌趋同。来了更好，不来的话也无所谓，普通洋快餐而已，提升不了商业形象了。

现在也绝对不会有在肯德基里办婚礼的了，除非是穷到没办法。人们对饮食健康的要求提升了，知道什么是更好吃更健康的食物。

Soho也是一样。当年的人们大多都没住过，甚至是没见过好房子，对什么南北通透通风朝向都没概念，更无所谓户型了，几乎就是有房子就行。但之后的这些年，各种新产品层出不穷，人们也理解了商业办公会影响居住体验。所以到今天，Soho这种形式就是以办公为主了，很少有人还惦记着居住，那升值自然也就落后于普通住宅。

可以说这是消费升级，但其实也是中国人的自信心增强了，随便弄几个英文字母，或一个似是而非的概念忽悠钱的年代过去了，中国人不好骗了。

六

前些日子热搜最火的“人教版插图”事件其实也体现了这一点。那些插图确实是丑，丑出了边际。但问题来了，这课本已经存在十年了，这么多年里怎么没人发现呢？

不是没人发现，家长们稍微留神就能觉得别扭。但是那会儿的中国人不自信，虽然觉得不好看，但却怀疑是自己的审美跟不上世界潮流。所以要么就是不敢提出或不愿提出，生怕说出来让人怼而丢面子。

也就是到了这几年了，欧美等国的光环逐渐减弱，中国人并不觉得欧美认可的中国人形象就代表美了，所以才有人敢公开说出来，一下子也就引发了共鸣。

更典型的就是“眯眯眼”，在当年吕燕爆红的时候，大多数人虽然觉得她并不好看，但都觉得是自己跟不上欧美人的审美。也就是不是眯眯眼雀斑脸不美，而是我不会欣赏。反正我当年是在地铁里对着吕燕的广告看了好久，看不出哪儿漂亮，但真的是不敢说，怕露怯。

所以这插图出现在十年前也不算什么新鲜事儿，当年的各类画家们基本都是公知，追求的都是个性和自由民主，各种稀奇古怪的事儿干的多了去了。这个插图画家未必真的是有什么太大的阴谋，他只是坏而已，只是想尽量靠拢西方对中国人形象的看法。说白了就是舔狗，和清华美院大多数画家们的心态一样，只有欧美认为美的，那才是国际标准。

这也没什么办法，这世界大多数的标准都是由强者制定的，弱者只能接受。老鹰就认为兔子很美，要是剥了皮就更美了。而兔子呢，一边被屠杀，一边出来很多公知兔子也认为把同胞剥了皮才是真的美，毕竟这是老鹰的标准。

七

从Soho说到了眯眯眼，其实只想说一个意思，当年是中国处在刚发展的阶段，所以盲目崇拜发达国家也有情可原。但毕竟现在经济强盛了，有很多人已经站了起来，至于那些还甘心跪着的就跪着吧，怎么都得有个心灵寄托。

其实欧美人对中国人的相貌美丑也是在变化的，咱们对他们同样变化。看看历史，中国在清末之前描写欧美人都是“黄发绿眼”，听着就不是太好看，很不尊重。但清末呢，随着大清朝被打败，外国人也就成了“金发碧眼”，立刻感觉就不同了。

而欧美呢，在清末之前对中国人的描述是“肤色很白，更接近于我们种族。而最猥琐的是日本人，不仅矮小，连肤色都是黄的”。但从清末开始，这个描述变了“中国人是黄色的，日本人的肤色才接近白人”。

这说明什么？说明所有人都是按照实力来评价别人的，你强大，你就是我们认为的美。你弱小，那你就是丑，不丑也要被我们认为是丑的，要把你们的丑变成我们认为的美。

八

总之，只是引申了一些比喻，至于是否认可还是看自己。我也并不是说所有的Soho都是丑的，毕竟这玩意儿没什么明确标准。但是，从价格可以说是价值的体现，也是大多数人认可的共识的体现。

美丑没有标准，但却能用钱来衡量，未必人们愿意出高价的就一定美，但不愿意出高价，或许也是因为有人觉得不美吧。

仅供参考。

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