芳村商圈怎么选房(京房回忆94永外沙子口)

芳村商圈怎么选房(京房回忆94永外沙子口)(1)

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆,钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已,既不映射现实,也不预测未来。

想到哪儿说到哪儿,肯定有记忆出错的地方,欢迎批评,反正我也不改,凑合看个乐呵儿吧。

两年没见老李了,昨天叫着去永外又聚了聚,两年时间,又明显老了。老李是老北京,就是永外的土著,本来住马家堡的,祖上给人家看祖坟。其实看坟是副业,主业还是种地的农民。

过去的很多城里人家都是到郊区买块地,十亩八亩的,反正也没多少钱,几两银子一亩,买了当做自家的祖坟。坟地并占不了多大地方,能到南城买坟地的都是普通人家居多,就是几个坟头而已,犯不上还建什么陵寝。

这块地虽然买下了,但实际上还是给原业主耕种,自己只是名义上的地主。看坟的也不交租子,只是在秋收之后给送来点粮食特产什么的,意思意思就得了。

但到了老李祖爷爷这辈儿上,马家堡修了火车站,也就是著名的永定门火车站,后来叫北京南站。修火车站就得拆迁,他们家就被迫成了失地农民。为了养家糊口,他祖爷爷和他爷爷都是在车站上卖苦力,挣不了多少钱,兜兜转转一直住在永外。到他爸爸这儿终于实现了阶级跃升,成了蹬三轮的了,但也是一年到头儿累得贼死,挣的都是血汗钱。到他这儿就更进步了,比他爸爸多了一个轮子,前些年跑出租,这些年开滴滴,仍然很辛苦。

老李比我大几岁,说是活了半辈子终于明白了一个道理。那就是:富人家很有可能富不过三代,但穷人家可是真有可能穷三代起步啊!

其实他已经算过得不错了,很早就拆迁了,住到了天天家园,现在愁的只是儿子的婚房而已。他比晚拆迁的强多了,至少多住了十多年的楼房。比那些没拆迁的更是强得多,那些家庭或许还只能腾退了呢。不仅搬得远,给的钱是否够买房都是未知数了。

现在老李闹心的是一件事儿,就是自己这房子怎么就稀里糊涂的成了学区房了?如果不是学区房他就凑合着住下去了,虽然小点儿也够住,地段儿也好。但现在算是学区房,房价比前些年贵多了,那他到底是卖不卖换不换啊?这简直是个哲学问题,我也没建议,让他自己琢磨吧。

永外算学区房,虽然这成绩不能和顶级学区比,但毕竟是东城学籍,接着大环境也并不弱。而且,我总说北京南城是很尊师重教的,在永外就能得到体现,所以学习氛围也并不差。这种尊重不能是单从成绩来说,毕竟南城的底子太薄了,但南城对教育的尊重,是淳朴底层人民骨子里的由衷而发。

举个例子,都知道北京人称呼喜欢用“爷”来称呼吧,什么张爷李爷三爷八爷的,还有倒爷板爷甚至膀爷。但这种称呼的用法是有规矩潜规则的,底层原因是必须在不知道称呼什么好的时候才能叫,而且带有一丝调侃。比如张爷李爷的,我都把您和大老爷、老佛爷、万岁爷一个辈分,还有能挑理儿的吗?至于板儿爷什么的则更是调侃,是否尊敬无所谓,都不当回事儿。

但是,在南城,不许称呼教师和文化人为“爷”,无论是官是私。在北城,官方称呼职务和职业,比如王校长、李主任、赵编辑、孙记者等等。私下的熟人之间是可以称呼爷的,比如《四世同堂》里祁瑞宣就既可以被称为祁先生,也可以当面称呼祁大爷或祁家大爷。

但南城不行,王老师就是王老师,上到居委会主任派出所所长,下到贩夫走卒多亲近的邻居,都必须称呼文化人的职业或职务。大人都懂礼,孩子如果胆敢称呼当老师的为爷,那家长直接就是大耳掴子抽上去,太没礼貌了。

还有典型的看永外的教师楼,桃杨路和宝华里,再加52中的,都叫“教师楼”。小时候我问同学家住哪儿,他回答“永外教师楼”,我听着发懵,觉得是个地名又不像地名。地名都是李村侯庄什么的,说建筑物也行,永外粮库,谁都知道是在管村。但教师楼这能当地名吗?

我问同学为什么这么叫?人家回答特给力:那我们好歹也得有个名字吧,又不是我起的,当地就这么叫。

后来长大了大概理解了,这就代表南城居民对教师的尊重,所以在住址名称上做突出的强调。当然这并不是说北城人不重视教师,而是在海淀这种地方教师楼实在不新鲜,连院士楼都无所谓了。可在南城就显得突出了,所以当地人都以教师楼来称呼,显示的就是尊敬。

同学说他刚搬到永外时还挺担心的,都说南城的孩子野,怕挨欺负。结果有人指点他了,如果被小混混儿们挑衅,你就说自己是老师的孩子就行。后来一实验果然挺灵,因为老师的孩子被默认为学习好,而坏孩子们也讲规矩,那就是不许欺负好学生。

至少在8/90年代,永外的孩子野是学生间的共识。反正我在18岁之前都没来过这里,家长不让,自己也不敢。那会儿有一句话,叫:永外野,坛根儿狂,天桥儿净出大流氓。所以我在小时候就去过两次方庄,根本就没敢再往蒲黄榆西边儿走,怕挨揍。

当然也搭着那会儿出了二环就是城乡结合部,没什么可玩儿的东西,到这儿干嘛来?直到上高中才由学校组织去北冰洋厂参观,过程都忘了,就记着喝汽水喝撑着了,回去的路上差点儿尿裤子。

92中在当年就是著名的流氓学校,和崇文区其他的什么天坛、49、225中都齐名,都是号称小混混儿扎堆儿的学校。当然现在已经早就不是了,而是重点50中的分校,到现在十多年了。

我家长辈还在这儿上过课呢,说开始是准备和109合并的,毕竟离de2近。甚至曾经有过改名天坛中学的提案,也就是先和天坛合并,然后三校打一个招牌。

这目的倒不是为了教学,天坛的档次和92中甭找钱。但天坛的招牌响啊,一听就能代表北京。但109不同意,哪有让强校打弱校招牌的道理,这是谁合并谁了?所以后来这方案就拉倒了,最后成了50中分校,四块玉的天坛中学则彻底消失了。

好几个人问过我一个问题了,就是永外明明在二环外,怎么却是东城的辖区?而且一师附小是东城的,一墙之隔的蒲黄榆为什么就是丰台的,这是为什么?

其实好解释,看看地图就知道了,东西城都有二环外的辖区,南城还算少的呢。看看德胜门外和安定门外,那一大片土地都是东西城的,否则也就没有现在的德胜学区了。

之所以这么规划辖区其实很简单,因为这些二环外的地方都有个共同的特点,都叫“关厢”,也就是城门外的繁华地段。这本来都是城市商贸自发形成的,只要有交通要道,就一定会在节点上出现集市。关厢就是这种情况,基本都是大车店和各种批发市场,出城的需要雇车,进城的需要雇伙计,城里城外的都要到这儿来交易,所以就成了繁华的市场。

但南城有点儿特殊,只有永定门外很热闹,左安门和右安门都很普通,没什么太大的集市,所以划分行政区时索性就以护城河为界了,城外只圈进了永外地区。这是因为从南路来的基本都是粮食和酒,醉流霞就是大兴特产,南路烧酒。而酒关是广渠门,纳税最方便,因此客商们都走永定门,没必要再从东西两个小门绕远。

当然,全北京只有一个关厢最特殊,没有被划入城区,那就是朝阳门外。其实最早朝外也是归东城管辖的,但到了1958年,朝阳区提出自己的辖区太tm荒凉了,连一个核心区都没有,挺别扭。所以就把朝外给了朝阳区,当成朝阳的核心办公区了。

关厢还有一处空白点是西北角,划归了海淀。那是因为这里当年都是荒地,河边都是最穷的穷苦人居住,跟龙须沟似的。那这种城区不爱要的地方就给海淀呗,要不然出城去管理的话还挺麻烦,毕竟那会儿有城墙和护城河,很绕远的。

再一个东西部的差距是广安门外和广渠门外,一个规模巨大,一个就一小条。这是因为老北京们轻易不走广渠门,除了上坟哪儿也不通,没地方可去。因此广渠门外不繁华,卖货的不多,卖“沙窝子”的倒不少,也就是坟地,因此广渠门俗称“沙窝门”。

而广安门就不同了,这是各省进京的重要旱路通道,皇帝出京都得走这儿。因此从明朝起就形成了庞大的各种市场,规模完全不亚于东直门的南方进京要道(水路)。

广安门外依仗的道路其实就是现在的107国道,绵延于太行山脉脚下,串联起了古代的各个重要城市和渡口。那会儿外地人进京都先到良乡,休息一晚之后再进北京。普通人有可能直接就过卢沟桥了,有钱的则会在长辛店再休息一下,有权势的则在宛平城歇脚,然后再奔广安门。

对了,说到宛平城了。那这问题也就来了,广外地区的原始规划属于哪儿?

要知道从明朝一直到民国北洋,北京城是被中轴线一分为二的,从地安门到永定门截然分开。那会儿没有什么东城西城崇文宣武的区划,而是只有两个县,东边的归大兴,西边的归宛平。所以我家长辈一辈子都说自己的大兴人,就是因为你从小养成习惯了,改不了。

那内城由大兴宛平给平分了,外城呢?像永定门外,总不能也是东边的归大兴西边的归宛平吧,犯不上啊。

当然犯不上,北京二环外,也就是城墙之外,在清末之前全都归大兴管。清末之后从永外到西红门这一带才归了城区负责,也就是“北平特别市”,西红门以南才归大兴。虽然永定门外的西部和宣武区南部接壤,但为了方便管理,在1958年确定辖区之后也都归了东城区,免得麻烦。

从这点上看似乎大兴的权力在过去比宛平可大多了,至少辖区内的繁华场所多。不仅内外城的东部都归大兴,连所有的城厢也归了大兴,权力大大的。

但其实不是的,自古就有个职场潜规则,干活儿多的不一定权力大,更不一定升迁快。

别看宛平县似乎辖区少权力小,但实际上这属于背心改胸罩,虽然算平调,但功能更重要。

就因为宛平县有两个最重要的辖区,其中现在的西城是权贵的聚集区,当年无数的皇亲国戚和高官显贵都要和宛平县打交道,所以对能力的要求更高。

再一点就是管理着宛平城,当时叫“拱极城”,就是拱卫中央的意思,是个卫城。这卫城的军事归中央直辖,但行政上的迎来送往归宛平县负责。那天天往来的也都是各路进出京官员,以及赶考的举子,对宛平县令的情商要求非常高。

老北京有个俏皮话叫“宛平的县官儿,一年一换”。说明如果干得好,那一年就能升官儿,而如果干得不好,没拍好马屁,那最多也就一年就该滚蛋了。

而大兴的县官儿虽然也不轻省,但毕竟北京的“东贵”,东边都是商人多,政治地位相对低,麻烦事儿也就少。而且南方进京的迎来送往又在通州被分流的一部分,让大兴县的接待工作少了点儿。

总之吧,永定门外在之前大部分时间的辖区都是大兴县,划归市区管辖到现在也不到100年。当然这也是废话,北京东部所有的关厢在100年之前都是归大兴,全是100年前划归的市区。

永定门这名字的由来?

有的说是跟永定河有关,借用的,有可能吧,但我觉得不是。因为永定河的毕竟主要河道在西边,南边的都算支流。而且之所以叫永定河,是因为之前叫“无定河”,就是没谱儿的意思,动不动就发水。所以如果用这条河来命名城门,总感觉会不会有什么阴谋?

我也不知道这名字怎么来的,有可能就是永昌门什么延续吧。但肯定有讲究,弄不好让大师给开过光也不一定。现在不是还要弄个“燕墩”博物馆呢吧,应该那里能说清楚这些历史。

燕墩是镇物,北京五镇之一,南方属火,所以弄了个烽火台。真要按照五行解释,那南火克西金,南部的发展以后应该超过西部。但南火又生中土,所以南城为中央提供了大量的保障工作。而且北水克南火,因此南三不如北五,总被北方给压制着,房价升值一直不如北部。

写到这儿才想起来,说了半天就没说到房子。那索性不说了,反正也不重要。

我这朋友就跟我说过,也是他爸说的,永外其实不适合做坟地,因为南城的地势低,地下水充沛,至少在当年是这样的。那地下水多就会造成棺木很快就被泡了,半湿半干的很快就全部腐烂。

当年盖火车站和盖房子的时候挖了很多的坟,几乎挖不出东西,想迁坟的都没办法,一刨开了都是水,除了金银瓷器之外都烂没了。

我之所以和他认识也是因为坟地,那会儿我们公司在永外接了个工程,其中一家说地下是他们家的祖坟,虽然没有坟头了但也不能动,拖了好长的时间。

朋友介绍了这个老李,说他在当地有威望,肯定能凭面子摆平。那会儿是90年代中,他们家还没拆迁呢。我请他吃完饭之后他没当场答应,而是说第二天回请我,让去他家里吃肉饼。

那我就同意了呗,第二天拎着点儿东西就去了他们家。那会儿的破平房是真破啊,比现在的破多了,排子房屋里头阴暗潮湿,一进屋的霉味儿都撞鼻子。当然我也没说什么,吃肉饼聊天儿一会儿就习惯了。

结果吃完饭出门的时候,老李说他同意帮忙了。就因为我愿意到他这破家来吃饭,而且吃完了,说明看得起他。每次有人请他帮忙他都这么做,但如果对方显露出不愿意在屋里待的意思,比如拽着去饭馆吃什么的,那他就立刻翻脸,说明不是一路人,坚决不帮忙。

呵呵,这老李很有意思,劳苦大众的本色,吃苦不怕,但最恨的是让人看不起。

其实天地良心,当时我还真的差点儿提议去外边儿吃的,毕竟出了门就是蒲黄榆夜市,各种好吃的有的是。但看老李在小屋子忙得浑身大汗,觉得不在家吃不合适,所以才没好意思提,这要真提了也就腻歪了。后来事情办得挺好,没花多少钱,当地土著们确实是非常给老李面子。

我好像还真没怎么在蒲黄榆吃过夜市,那会儿净在方庄了。因为我吃饭能报销,而夜市没人给我开发票。所以就算是到这儿来吃也是在方庄吃完之后再来逛逛,基本上已经吃不下什么了。

有一阵子我是特别喜欢这一带的早点,只要是到南站坐车或是去南苑机场就肯定提前来,吃饱了再走。沙子口万朋旁边有炒肝儿赵和小胖包子,路北还有个清真小馆子,羊杂汤特好,饭馆儿名字我忘了。

再或者走到安乐林那儿,陈寔包子在这儿开了不少年,早晨起来还有炖吊子,这在北京极少见了。旁边路口对面也是炒肝赵,但包子一般,弄得我每次都挺别扭,到底是在哪家吃呢?要不然就从陈寔买了包子然后拎着到赵家去喝炒肝儿?又觉得不太合适,纠结。

疫情前有时候要是夜里路过李村,景泰桥西南角上卤煮摊儿还在开张就吃一碗。全北京能这种经营的也估计没几家了,这疫情三年了没去过,也不知道还有没有,估计悬了。

这次和老李吃的还是福来居,开了不知道多少年的京味儿馆子。之前在定安里,后来在李村也开了分店,面积大多了,但疫情闹得好像客人少了。

其实就算没疫情,李村周边的小饭馆也拆了不少了,路口这几个连同清真烧饼天桥卤煮什么的都没了,还有那新疆馆子和一家叫什么烤鱼的,我和老李都吃过,都拆了。

两年前去的是福顺居,有点儿失败。并不是人家的饭菜不好,而是我们吃不回当年的感觉了。最早的福顺居在广渠门外,垂杨柳一带,菜价极其的便宜,几乎都是几块钱一盘,烤鸭20多一套,在90年代风靡南城。

后来福顺居的分店开到了安化楼对面,那买卖火的,火到服务员都不知道该给哪桌上菜了,好几次都给我们上错了。这20多年没吃,看看菜价已经是正常市场价了,那自然吃不出当年经济实惠的感觉了。

老李也念叨,20年前他开出租,每个月挣2/3000就觉得不少了,吃喝不愁。现在开滴滴挣7/8000,反倒觉得买什么都有点儿舍不得,也不知道是什么心态了。

对了,说到烤鸭,永定门外就曾经是北京城的养鸭基地。鼎盛时期老北京一多半的烧鸭子铺都得从永外进货,然后才是东直门朝阳门。包括福来居,我总怀疑这招牌中的“来”字就和鸭子有关,因为当年永外最大的养鸭专业户就是“来”家,江湖人称“鸭子来”,在永外有百年的传承。

据说来家有个密不外传的绝活儿,就是能从鸭蛋看出来质量好坏,是否能孵化,甚至能分出公母儿。够神的,也不知真的假的。

这是李村的一位大爷给我讲的,说他们家祖上是开棺材铺的,就在桃园一带。不光打棺材,还捎带着租赁孝袍子,甚至连打幡儿都干,一条龙服务。但那会儿的永外没有饭馆儿,只有饭铺子和饭摊子,因为穿行这里的基本都是底层百姓,权贵富商就算走永定门也直接去南苑歇脚,不在永外停留,所以只能有小铺小摊儿,庙会上则是饭挑儿为主了。

庙会当年主要都在永外的西南角,因为那儿有座庙叫“三元宫”,就在现在的松林里三元街一带,挺大的。当然这也是废话,能叫“宫”的自然不是小庙,要不然镇不住。

何为三元?好几种解释,但在庙宇祭祀里都指“尧舜禹”,少数也有指三皇的。永外这是尧舜禹的地盘儿,我印象中这个庙好像90年代还存在呢,只不过就剩了个大院子,成了居委会还是什么活动站我忘了。老李说他16岁的时候在这儿被当做大流氓批斗过呢,16岁就大流氓了,真他娘的是个天才。

前边说过天坛中学在“四块玉”吧,其实永外也有个四块玉,最开始是个什么店铺的招牌,和坛根儿四块玉是否有关就不知道了。反正应该就在现在的革新里一带,老地名叫花庄子。但这不是指养花的村庄,而是“花桩子”,也就是卖花人在这里歇脚卖货,把挑子挂在桩子上的意思。

老北京时期永外曾经很繁华,所以警署和各个衙门都在这儿。百荣开发的时候我遇到过一个老北京,问他们家在哪儿,人家说住“警察署”,吓我一跳,以为他是警察呢。后来才知道是这个地名儿就警察署街,就是永定门“郊三区”的区公署衙门所在地。

现在这些地名儿早就没了,我小时候记得我爸说去沙子口儿,街坊还提过“小南顶”呢。意思是永外的庙会规模在南郊仅次于南顶,所以叫小南顶。沙子口的来历我忘了,但年轻时记得路西有个修车铺,还有个卖五金建材的吧,共用一个招牌,就俩字“沙子”。所以会不会之前这里就是批发河沙的地方啊?这我也不知道,瞎猜的。

好像写得有点儿多了,下回再聊沙子口吧。比如松林里和中海紫御的关系、百荣老板和老板娘的那点事儿、永定门火车站和上访的、三元宫的大三元,陈芝麻烂谷子的,我的记性真好,还都记得。

仅供参考。

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