官方正品和官方直售有什么区别（是赚是）

“江核那么多楼盘，为什么装修包最高能差2000块钱？”

“同一个品牌，同一个板块，为什么装修包价格不一样？”

“置业顾问说的一两千一平的装修包，真有性价比？怎么对比？”

“南京哪些新盘在装修包上，真的有花心思打磨？给我推荐推荐。”

……

近期，很多网友对装修包环节提出疑问，向小乐咨询。会选盘、会选房，已经赢过大部分买房人，会选“包”更是一门本事。

装修升级包，顾名思义，就是开发商在最基础装修上进行升级，并进行额外定价，类似于“素颜”与“带妆”的区别。

2020年8月27日，南京正式发布《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》，允许房企推出可供买房人自主选择的“升级装修包”，该政策自2020年8月14日起实施。自此，南京迎来升级装修包的时代。

滑动查看政策原文↓（一）全装修模式的基本要求全装修模式符合“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成”，具体是指给排水、燃气、供电照明、空调、通风、通信等系统安装到位，厨卫基本设备配置到位并可正常使用，户内所有功能空间和公共部位的地面铺装、墙面及顶棚粉刷完成，达到基本入住标准。 （二）全装修定价标准 不具备科技系统（恒温恒湿）或新风系统（含中央空调）的新建商品住房，全装修标准不低于1500元/平方米； 具备科技系统（恒温恒湿）或新风系统（含中央空调）的新建商品住房，全装修标准不高于2000元/平方米，评估价格高于2000元/平方米的，按2000元/平方米计。 （三）升级装修方案要求在全装修基础上，开发商可以配置装修包，买房人自愿选择全装修还是升级装修。（四）此前已经出让的地块是否执行精装新政？凡是通过“限房价、竞地价”模式出让的地块一律采用；其他项目，开发企业可根据具体项目的区域位置、品质特点、产品定位等情况自行选择是否适用。

基础装修，也可以理解为清水样板间，仅仅解决了有无装修的问题，让房子不至于像毛坯那么难看；而升级装修包则直接决定了装修和居住品质，比如将普通国产品牌升级为“德系”高端品牌、增加科技系统等等。

装修包是一种双向选择，买房人可以自己选择要不要升级装修，大部分开发商不会强制。也有买家遇到不买“包”就涨首付、不买“包”置业顾问就玩消失的情况，这类乱象需要严厉打击。

其实，在市面上，越是头部、核心板块，价格越高的装修包反而卖的最好。有置业顾问透露，河西金茂府精装包选配率达到100%，雨核金基嘉玥精装包内的“六恒”科技系统，生活品质大大提升，甚至让不少业主冲着“包”而来。

价格方面，南京升级装修包的价格在600-5000元/㎡左右不等。4000-5000元/㎡的装修包，一般出现在河西、南部新城等头部板块；2000-4000元/㎡的包就比较普遍了，2000元/㎡以下的包，往往定位纯刚需。

钱花在哪了？需要明示。南京开发商一般都做升级装修后的样板间，并在样板间入口公示基础装修/升级装修的交付品牌对比等等，大致如下图。

南京江宁某洋房项目基础/装修包对比

升级装修包的意义在哪？从楼盘本身看，整体装修品质确实能得到提升，至少让买房人有了更多选择；从买家角度看，买“包”解决了很多以后的装修烦恼事，尤其是小白买家，可以花钱一步到位；从开发商角度看，装修包其实给房企提供一定利润空间，扭转当时市面上装修品质堪忧的局面；从房价角度看，装修包价格部分不计入销许价，对宏观调控房价起到一定作用。

总之，升级装修包相当于开发商在寻求利润与品质平衡点过程中，产生的一种“时代产物”，是否值得买，我们往下看！

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首先来看一看价格。

2020年8月，南京正式进入装修包后，苏宁檀悦为精装包首盘，升级装修包价高达5000元/㎡。此后南京楼市的精装包基本上就成为了购买新房的标配。

表格中大家比较关注的在售楼盘，江北核中核的晴翠府、晴樾府、龙湖天璞，装修包价格为3100元/㎡，江核青奥板块几个盘，保利阅云台、中海观江樾，包价2000元/㎡，颐和铂岸江璟装修包价格仅1818元/㎡，性价比很高，听说开发商为谐音“要发要发”而定价。

雨核的金基嘉玥，装修包4300元/㎡；河西中长江华府，装修包5200元/㎡，这类高端改善盘或豪宅，精装包选配率反而出奇高，侧面反映了买房人对豪宅品质的信任。

南京市面上最便宜的装修包，目前听说的是江北桥林板块纯新洋房，能建城发·江境，装续包仅600元/㎡，为刚需群体量身定价。

能建城发·江境样板间实景

买房的底层逻辑是，没有不能买的产品，只有不能买的价格。而装修包要考虑的不仅仅是价格了，还有时间、精力和技术等……

有没有必要买装修包，还是那句话：因人而异。针对大部分购房者情况，我总结了几大选购建议，供参考：

1、从时间成本看，自住者比TZ客更适合买装修包，尤其是首套房刚需群体，工作忙，手头资金相对紧缺，买包可以帮你省时省心解决装修问题，实现今早入住的愿望。另外一个社区买包的人多了，个人装修自然也就减少了，社区环境、噪音情况将会大大改善，社区变得更纯粹。

2、从资金成本看，个人装修过的都知道，装修是个无底洞，预算没有尽头，尤其在选择卫浴厨房产品时，不同品牌差价很大，每个人都想再往上挑一挑更好的，不免透支自己的钱包。而装修包相当于一步到位，开发商帮你整体设计 集中采集，所产生的价格优势是你个人砍价也达不到的。

值得注意的是，为了利润空间最大化，开发商通过集采的产品，市面上可能查不到，因此你没法比价，虽承诺了品牌，一般升级装修标准中会采用“xx定制”或“同等品牌”的字眼，最后落地什么品牌暂不可知，对产品款式有指定需求的买房人，需要留个心眼了。

3、有些住宅高科技，你不买包，后期自己无法操作，入住后后悔也没用。比如南京不少高端盘流行的“六恒”科技系统，一些类似于“毛细血管”的装置在建楼时需要埋入墙体，后期无法自行添加改造。这类科技房在南京头部板块最常见，南部新城大校场“四叶草”中的三盘均为科技房、雨核金基嘉玥也采用其独有科技系统。

河西中的朗诗璟华府，采用朗诗第六款科技产品-“健康堡垒”，将户式化热泵主机、辐射系统、置换式新风及智控系统相结合的户式化科技住宅产品。辐射板就像墙体中的毛细血管，遍布墙体中，这种，你自己肯定没法弄。

顶部辐射板示意图

还有的别墅产品，面积大，自己装修投入成本非常多。但如上秦淮的芳原，别墅装修包价格为2500元/㎡，大约40万就可以获得精装的叠墅交付，超划算。

4、最后偷偷揭露个事情，为什么开发商极力推荐你买包，因为精装包选配率直接影响工程成本。自媒体南京F哥向专业工程造价人员请教过，装修包这个东西，成本和量挂钩的很厉害。如果卖的多，成本就低，如果卖的少，那成本就是灾难。粗略估计，如果装修包只卖掉了50%，成本会上升125%。

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市面上哪些盘，装修包有性价比，或是亮点突出？

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颐和铂岸江璟

区位：江核青奥

装修包价格：1818元/㎡

项目动态：颐和铂岸江璟在售建筑面积约110、130、165㎡户型，销许均价33957元/㎡，预计2023年12月底交付。

据置业顾问介绍，颐和铂岸江璟整体采用品质精工高端标准，升级装修甄选杜拉维特、西门子、菲斯曼、东芝、松下、高仪、爱迪士等国际知名品牌，配备整贴墙布、电视背景墙、末端净水、玄关柜、主卧衣柜、阳台家政柜以及西门子洗烘一体机等精装大件，另外还有玄关、餐客、厨房、卫浴、收纳五大使用功能体系统，整体品质感满满。

我在现场观察到，门口玄关柜还贴心设计了穿鞋凳，细节做的很到位。

颐和铂岸江璟样板间实景

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紫京四季雅园

区位：江宁上秦淮

装修包价格：2300元/㎡

项目动态：紫京四季雅园目前在售1、3号楼少量精装房源，户型建面约102、125㎡，销许均价33551元/㎡。

紫京四季雅园定位改善居住，是目前江宁区在售项目里唯一带会所和泳池的。从样板间的设计风格和装标来看，轻奢风，配置采用国际一线品牌↓

紫京四季雅园装标品牌

紫京四季雅园样板间实景

我去实地踩盘时，对紫京四季雅园升级装修包中的一些亮点印象深刻。

门口设置挂钩，方便业主脱鞋时挂置东西，或者挂雨伞。

为孩子考虑，洗脸台盆下方设计了可伸缩的站台，贴心细节。

门口鞋柜带除臭精灵。

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金基雅玥

区位：雨花中央科创生活区

装修包价格：2800元/㎡左右

项目动态：金基雅玥预计6月首开3、6#，预计带包精装价3.7万/㎡，户型建面约96、115、118、137㎡，共推出212套全装修房源。

同样是金基出品，金基雅玥装修包约2800元/㎡，而嘉玥4300元/㎡，为何差这么多？置业顾问表示，嘉玥带科技系统，除此之外二者升级装标都一样。

可以透露给大家，金基雅玥这次精装标准，虽然明细暂未公布，但沿袭金基传统，装标不低。

三大件日立中央空调、威能地暖锅炉、金基科技新风，客厅无主灯设计，墙布交付、电动晾衣架，不乏布鲁斯特、意大利科瑞娜等国际一线品牌。（具体以开发商公示为准）

样板间效果图

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中海观江樾

区位：江核青奥

装修包价格：2000元/㎡左右

项目动态：中海观江樾主力在售13、15、17号楼，共260套房源，建筑面积约110、118、128、142㎡，销许均价34154元/㎡。

升级装修包三大件齐全，采用大金的中央空调，百朗的新风系统和博世的地暖（以开发商公布为准）。整体色系温暖明亮，冷暖相宜，广角阳台是户型的加分项，整体标准较高，选用高端一线品牌。

中海观江樾样板间实景图

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河西金茂府

区位：河西

装修包价格：3800元/㎡

项目动态： 河西金茂府3、7号楼剩余少量房源在售，建筑面积约155、190㎡，全装修销许均价56747元/㎡，另有3800元/㎡装修包，首付8成。

河西金茂府使用十二大科技系统：含循环地源热泵系统，毛细管网系统，24小时置换新风系统，湿度调节系统，抗霾防PM2.5除尘系统，外墙、屋顶、地面保湿系统，高效节能外窗隔热系统，抗干扰隔音降噪系统，同层排水系统，末端净水系统，智能灯光控制系统，安防系统。

河西金茂府样板间效果图

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政策方面，近期也有风声传出。

今年3月，有小道消息称，南京预计将发布价格新政：升级包定价不能超过毛坯限价8%。不过，该消息一直未得到证实，如果是真，后面南京多板块售价也会迎来变动，借助装修包涨价的缺口也将被堵上。

另有传言说，今年南京第二次土拍，有地块将不设置限价！如果是真的，装修包还有必要继续卖吗？

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