物业收支细化管理（物管开辟新战场）

大多数人听到“FM”这个名词，第一反应还是广播电台频道。

但事实上，在中国物业管理市场，设施管理（ＦＭ）正开始成为一条全新的赛道。

房地产企业利润面临降温，“物业补贴”已是一个远去的名词。物管企业在没有补贴的情况下要维持原来高标准的服务质量和利润，除了对“物业”进行管理之外，已将开始将触角伸向了对企业各项设施的管理，以求更有效地发挥企业各设施的功能，以提升企业第一资产（员工）的工作效率和满意度。

养一个员工需要多少钱？大部分企业都有一笔清晰的账本。但是养一个工位需要多少钱，很多人未必算过。

据《北京青年报》在今年年初的报道，算上公摊，一般公司的一个工位大约需要10平方米的面积，才能满足日常办公需求。按每月30天、每人10平方米来算，一个在金融街工作的“金融机构基层员工”，月工位费为4200元至8400元之间，单个工位年费用在5万元至10万元之间。

而另一份数据显示，大部分企业员工近45%的时间并不在其固定工位上，但企业依然需要支出一定的费用去租用并维护他们认为员工需要的办公空间。事实上，固定工位的低使用率一定程度上造成企业的资金浪费，流动/智能工位的出现则渐渐凸显其必要性。

智能工位管理系统能够有效跟踪和管理企业空间的分配与使用，建立高效率的工作场所，在降低企业运营成本的同时提高员工在工作场所中的工作体验，促进员工生产力。这意味着，通过智能工位管理以提高工位使用率，可以为企业节省大笔开支。

事实上，企业的设施管理成本不仅仅来自于工位，还有其它的设备、人员等等……很多企业主可能都有这样的困惑：管理成本很高，但效果和效率却并未见提升。

设施管理到底是什么？ 它将对企业产生怎样的作用及效果？其发展现状及未来前景又如何？

近日 ，第一太平戴维斯华南区副董事长张子涛先生接受南都记者专访表示，有效的设施管理（ＦＭ），可以有效地提升企业员工的工作效率和满意度，并改善企业的经营财务结果和为企业留住合适员工。

物管市场竞争日趋激烈，物业企业开拓新方向

中指院发布的《2019中国物业服务百强企业研究》报告指出，伴随城镇化不断推进、居民消费升级以及存量物业面积的持续增长，物业管理行业驶入高速发展的快车道。2018 年百强企业管理面积均值达 3718.13 万平方米，同比增速 17.52%，远高于同期全国商品房竣工面积增速（-7.82%）和销售面积增速（1.33%）。

但张子涛认为，物业管理在我国并非发展得十分成熟。“消费者的消费观念标准不一，团队的服务素质良莠不齐，市场制度、法律法规也有待完善；同时受到独特的东方文化影响，我国物业管理服务标准呈现多样化态势。”

他谈到，在大部分消费者眼中，物业管理就是“三保”——保安、保洁、保修，重房产轻物管更是一贯现状。“众多房地产企业把物业管理作为其卖楼主业的辅助部门，起‘守尾龙门’的作用，为了销售，企业通常会让自己的物业企业提供“超值服务（收入与支出不相符）。但实际上，物业管理在物业保值增值中有着不可或缺的作用，合理的物业管理费缴交和定期物业管理监测是实现增值保值的必要条件。”

他表示，受大环境因素影响，房地产企业利润面临降温，“物业补贴”已是一个远去的名词，现在的物管企业在没有补贴的情况下要维持原来高标准的服务质量和利润，除了提高物业费标准，公司也必须要开拓新的市场，FM服务就成为大家蜂拥的新目标。

“FM”不仅仅是“设施” 管理

要谈FM(设施管理)市场及其发展前景，首先要明确什么是FM (设施管理)。

作为美国IFMA协会广州分会的首任会长，张子涛表示，根据ＦＭ的入门课程资料，ＦＭ（设施管理）涵盖多学科，通过整合人、场所、流程和科技来确保人所处环境的功能性。“目前，在国外，如美国、英国等的大学里已有ＦＭ的专业课程，而在我国，仍是欠缺的。”

“由于在过去几十年，中国房地产行业的迅猛发展，使大家认识‘物业管理’的概念更早于‘ＦＭ’。同时也由于翻译的原因（ＦＭ翻译成设施管理），让ＦＭ被认为仅与工程相关，与硬件相匹配。”

张子涛表示，其实ＦＭ的服务内容外延非常大，包括企业的所有非核心业务，它的重点是“Facilitate”, 也就是说“协调”。“其服务目的是通过有效的ＦＭ从而能更有效地发挥企业各设施的功能，以提升企业第一资产（员工）的工作效率和满意度。而物业管理的服务对象是‘物业’，服务的目的是令物业保值增值。所以，如果我们把ＦＭ仅定义在硬件上，那么这个服务的内涵就非常局限。”很显然，目前市场上所谈论或者专业服务公司所看到的ＦＭ是远超于此的。

FM已不再是舶来之物

第一太平戴维斯不仅为众多项目提供过物管服务，也为不少企业提供ＦＭ服务。在此其中， 不难发现，越来越多企业意识到设施管理与物业管理的区别，并正开始转变思路。

张子涛表示：“相比于20年前，企业对ＦＭ（设施管理）的作用认识已日臻清晰与成熟，他们更愿意花费一定费用令其功效显著并在管理上也形成了自己的独特的风格。”

但市场供给仍略显不足，从业人员的综合素质与其职位要求存在一定差距。

“缺乏优质的外包服务商，是设施管理市场上存在的另一大问题”，张子涛表示。

鉴于市场上愿意外包的ＦＭ服务均属于业务线内中等偏低服务，从业人员需要进一步加强协调、沟通能力，避免出现管理真空而难以满足甲方要求。

谈及未来，张子涛表示，眼下FM的国家标准正在制定中：“其中，FM术语与一般要求已顺利完成，其余部分也正由专业团队跟进。由此可见，FM已不再是舶来之物，它将会是具有中国特色的新兴行业，其个性化服务需求的迫切性在中国日益凸显。”

可以预见，ＦＭ未来的市场前景是巨大的。张子涛同时也提醒，低价竞争也令一些真正好的FM服务商及从业人员无法一展身手。但他很有信心，随着企业管理水平及客户要求的不断提升，市场必然回归正轨让原来的舶来物在中国真正的生根发芽，让实际多于形式，行动多于口号，让中国的FM服务企业做出国际水平。

南都记者 伊晓霞