成都天府新区2022年1月第三周楼市（如何看待成都天府新区）

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提问：郫都万科城、龙泉龙湖三千城以及新都奥园御景新房，买来六年后小孩大学毕业后住家，选哪个更有价值？

回答： 郫都的万科城在犀浦，整体来说虽然是万科系的刚需产品，但毕竟是万科背书，所以品质还是挺不错的，在犀浦的地位也一直很高，当下单价1.7-2.2万，整体来说在犀浦本地属于偏高的价位。 从实地的配套和居住体验来说，万科城也不负众望，城市界面近年陆陆续续都有所改观，业主满意度也逐年提高，如果你6年后你孩子来这边自住的话，还是比较舒服的。 只不过它的问题在于一方面在犀浦属于偏高的段位了，不过这都不说了，如果小区好，价格高点也能理解，更主要的是，它位于西北方向，和如今成都向东向南的大方针，是有所背离的，这就导致今后它的能级会比较受限，城市版块的发展潜力比较一般。 所以你们要去看到底是注重当下的自住，还是注重未来的成长了。龙湖三千庭是龙泉大面的刚改代表楼盘，前段时间出台了指导价，大概1.8万吧，而实际上它的市场挂牌价大概是超过2万了，整体来说不输万科城，甚至还更高一些，但它是刚改产品，有洋房也有高层，品质上有龙湖加持，一直口碑不错。和万科城一个很大的区别在于它是东进方向的，又东又南，所以市场认可度比较高，大家对这个版块的预期也不错，如果要二选一，龙湖三千庭从综合条件来看，我认为是优于万科城的。 最后你说新都的奥园御景，我确实没查到，你说的难道是成华青龙场的奥园云璟，这个楼盘虽然是主城区，但是一方面真贵，另一方面地段偏僻，被铁路、高速和三环路三角包抄，形成了一个三角形，区域内部的综合配套，不论是地铁，还是商业等，都比较差，由来不是楼市的热门版块，从人气产业和配套预期等看，我们建议放弃。 综上，建议龙湖三千庭。建议你还是多去线下实地看房，多看多比较多分析，才好做出内心的抉择。

提问：雕叔大大，我想问一下，昨天看到有媒体说成都二手房成交量依然维持在3400多套，这个虽然是很低，但是没见着冰封或者持续下降腰斩的状态啊？怎么看呢？

回答： 这个问题不好细说，简单给你说下真实的情况吧。主要是三方面，第一是数据的延迟，很多今年三四月份的二手房客户，都因为银行网签、放贷等原因，拖到了八九月份才去过户，所以当下的数据还能体面地维持。 第二，目前虽然看着有3000多套，但是内部分化非常明显，主城区的成交量实际上已经很低了，当下主力是二圈甚至三圈层。 第三，在总价上也存在很大的变化，以前主城区是主力，但是现在市场萎缩，尤其是指导价出来后，高总价的成交，泡沫大的板块成交量，其实是下跌很严重的。 大家都在观望，彻底进入了买方市场，不过二手房东负隅顽抗的还是很多，比如南门某些板块，前期尝到了甜头，虽然怎么看怎么赚够了，但是人心永远是欲壑难填。

提问：雕叔你好！坐标成都，高新区南户口，社保是锦江区都满6年。普通资格，锦江的第一套房刚结完按揭。现在打算入手第二套，首付70万，新房预算可能就龙泉东山板块。那么龙泉东山板块值得入手吗?比如金科的叠翠山美院。城投的锦澜悦山。二手房南门高新天府新区哪些小区可以推荐?

回答：你好！全城资格，虽然第一套结清，但是有房贷记录，所以第二套首付70万，贷款的话至多可以贷款6成(首付4成)，贷款打满大概175万。 175万在新房市场，而且还是普通资格,基本上是无解的选项，除非看一些比较偏远的区域，龙泉东山版块自然环境是很不错，但是综合配套就差了很多，不论是学校还是地铁还是教育，都不适合当下自住，只能当做周末近郊度假休闲，或者看其中长期的版块成长价值吧，对一些风险性的购房者来说，或许也是不错的选择，毕竟产品还算OK,而且有新房光环的加持。 但我更建议买入主城二手房，二手房推荐关注高新中德英伦联邦，中铁城锦南汇，远大中央公园。

提问：雕叔你好，是这样的之前看房的时候留个信息在中介那边，然后上周接到中介电话说是有路地铁口有小商铺，可以考虑一下，想到现在成都地铁线路越来越好，打算去投资买地铁口的商铺，毕竟地铁口附近人流量比较大，应该不会亏本的，请问雕叔我这样做合适吗？

回答：你好，随着成都交通网络的逐渐完善，大量“地铁口旺铺”也纷纷炒热起来，但是这些商铺是否都能成为旺铺，还需从以下几点来分析： 第一、地铁口商铺源自早期的一二号线，例如春熙路站，大量的人员流动带来了巨大的商业性，商业收益较高。而后期开通的线路主要承担交通功能，人员流动性变小，商业属性就越来越弱。 第二、地铁口的流动人员消费力并不高，除非是有商业集群的站点，一定程度上能拉动地铁口商业发展； 第三、地铁路线密集的区域，地铁口商业价值就会被削弱，地铁 商业衍生出的TOD概念，旨在将某个区域内的居民的生活配套通过站点之间的连接集中起来，在商圈的冲击下，地铁口的商铺盈利率不会很高。 综上，地铁口商铺是否为旺铺，购房者还需谨慎看待。

提问：雕叔你好，请问，投资买房，总高三十二层左右的高层住宅，十楼以下的低楼层，还值得买吗？

回答：你好！低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。 还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。 一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，六到十楼投资的话还行。 事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。 作为投资，六到十这样的楼层，性价比还是很高的。 在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。 能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。 确实有些买家就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。 投资买房，流动性很重要。 投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。 所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。 不过有些二楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多购房者会喜欢。

提问：雕叔你好，双流区普通资格，报名两江映月，售楼部喊明天选房，样板房看不到说在维修，请问这个盘怎么样，是自住加投资，可以买不？望解答，谢谢！

回答：可以选的，两江映月地段很好的，能够上就赶紧上吧，作为普通，能买到热门楼盘的房源，已经不容易了哈。 两江映月是二江寺tod，地铁资源肯定好，然后又临近高新和天府，享受他们的市场外溢，紧接着又有华府板块的教育和商业不断入驻，整体来说这个板块加上怡心湖，尤其是近地铁的区域，应该是当下双流的最强王者了。 从产品上，主打的是两梯四户高层，但是户型都偏大偏改善，因此可以定义为刚改的角色，主要是清水单价确实还算OK，不贵，1.7万的样子，总价210-260万的样子，这个总价段，在当下的天府新区、华府板块也确实买不到什么像样子的房子，所以性价比还是有的。 主要就是看自己的预算是否能够达到这么多，如果是的话，真的又比较偏向于自住生活的话，我认为这是当下一个还不错的上车盘。

提问：雕叔你好！总价预算250万左右，可以适当增加一些预算，希望买武侯区中小学教育比较好的学区房，最好能靠近地铁(1,2,3,7任意一号线)买哪里合适呢？

回答：武侯区的教育力量虽然不如青羊、锦江，但是依然是主城区的排头兵了，包括多年前分割出去的高新区大片地块和教育配套，也是在武侯区的底子上建立起来的。 当今的武侯区，基本都是地铁房了，这个不用过于担心。 至于学校主要看龙江路小学、川大附小以及北二外小学。 龙江路小学本部在川大，片区内都是老破小，比如大学路12号、临江路36号这类； 龙江路小学分校在高升桥，可以看看天朗锦邸； 龙江路小学武侯新城分校在簇桥，可以看玲珑郡、绿地圣路易名邸、中海锦城和七里晓月； 龙江路小学中粮祥云分校在武侯立交内侧，可以看置信巴厘岛A\D区、置信丽都楠庭、中粮祥云二期。 川大附小本部在川大里面，周边都是些老房子，比如学府花园、和信派都、棕南苑等； 川大附小西区、川大附小分校、川大附小清水河分校合并成为了现在的川大附小西区，属于双楠板块，有中海常春藤花园、嘉瑞苑二期、丽景华庭一期等可选项； 四川大学附属实验小学(南区)则在武侯新城，当下无预算内的房源； 最后四川大学附属实验小学(江安河分校)也在武侯新城，不过更靠南，当下可选择新希望锦悦楠庭和楠郡B区。

提问：雕叔你好，预算320万左右，普通资格，高新户口，拟购买三室5年以内次新房或者折房，近两年内不住，学区可以不作为主要考虑，请问哪些板块小区适合，广都龙湖与锦江生态带万科，复地，首选哪里？

回答：作为高新普通资格，320万的总价预算，如果求稳的话，建议还是以次新二手房为主，这个总价预算并不算低，而且不考虑到学区因素的话，我们觉得可选择面是很大的。 广都地铁口的龙湖九里晴川，当下单价居高不下，大概在3.3-3.5万左右，你的预算只能买到90平的刚需套三单卫，整体来看稍显泡沫。锦江生态带的万科翡翠公园，单价大概在3.2万，可以买到94平套三双卫，品质换地段，也并不是非常划算一个选择，但锦江生态带开发商云集，后期的整体议价能力或许很不错，而且还有天府B学区，地铁、商业等配套的陆续进驻，潜力巨大。 复地御香山3悦在恒大天府半岛下面，虽然地铁口，但是比较孤单，缺乏开发商和业主的抱团取暖，单价和总价倒是便宜，但综合配套与预期甚至是赶不上万科的。 三者来看，我建议万科翡翠公园>龙湖九里晴川>复地御香山3悦。

提问：最近建发央著和西派金沙都将开始登记，看下来两个产品好像整体差不多。我更喜欢西派的装修风格，但登记时间，央著在前，西派在后。现在担心不参与央著的摇号，西派也没买到。 请问雕叔有什么建议吗？另外，综合对比，雕叔更看好哪个呢？原因是什么呢？

回答： 西派此前也预售多次，但是顺销了，去化很不理想。而我们预测建发央著的去化会好得多。 西派主要有两个卖点，一个是产品好（但是现在哪家的产品不好？不改善？），另一个是对口实小（虽然号称同一法人，但毕竟不是本部，而且小学好，对口初中一般）。 但是西派处于的楼市基本面比较恶劣，在三环外侧，临近金牛，缺乏人气和地铁商业等配套，注定是孤岛。 就这一个缺点，就赶不上央著了，央著虽然远离三环，但整个板块的配套是丰富的，楼盘林立，人气旺盛，产品也还不错，而且周边有泡小和草堂，相比来说和实验分校相差不大。综合来看，央著更值得去摇号。

提问：房婶你好，本人户口在老家，可以转成都，社保武侯；爱人社保金牛，户口新都;目前我爱人名下新都房产已出售，计划在主城区置换一套兼顾上班通勤和学区的房子，预算300万内。如果不能兼顾可以优先考虑投资，以后读私立学校。由于资金有限，二手房还有指导价，不知道现在是买新盘还是二手房合适？有没有合适的楼盘推荐？目前看了茶店子，感觉房子太老;武侯新城和青羊新城房子相对较新，不知道未来这二个区域哪一个更适合投资？

回答：茶店子属于金牛，被金牛拖累了，金牛又很不争气，很多新都的人喜欢金牛，但是金牛当不起带头大哥的称谓。茶店子板块呢小学在本区域内还行，初中是不错，但是不是很好进，纯粹地在周边生活工作的人或许比较合适吧， 尤其是你们预算已经达到300万的情况下。 你们是普通资格，除了高新都可以买，当下真正要兼顾教育的话，新房虽好，但是配套不全，学区谈不上，是可遇不可求的备选方案。 主打还是二手房吧，你看是青羊新城和武侯新城，教育虽然不是顶级，但其实也是挺不错的了。 青羊新城是可以的，比如中坝这边的，泡小和草小都来了，后续主打教育牌，升值压力四舍五入近乎于零，可以看凯德风尚、中铁瑞景颐城、西城尚锦等。 武侯新城的话就看绿地圣路易名邸、中海锦城、保利花园、中铁骑士公馆等。武侯新城教育差一些，板块的环境纯粹性差一些，可能距离你们工作的通勤也更远一点，所以我认为青羊新城应该是首选的。

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