西安 第四代住宅（住宅新趋势西安）

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你是不是在网上看到过这样的房子？

又或者是这样？

之前总在视频平台会刷到一些“带院子”的高层住宅，评论区很多人羡慕说是dream house，但西安市场这类建筑却一直比较空白。

昨天文章中我们提到“今年是西安楼市第四代住宅爆发年”，为什么这么说？到底什么样的房子被称为第四代住宅？第四代住宅到底又有怎样的入住体验呢？

壹丨产品变革

其实之前西安楼市也出现过类似的产品，但大多属于豪宅比如玫瑰园、紫汀苑。

所谓的前三代住宅，划分并没有那么清晰，有的说是从最早的茅草屋到砖瓦房再到目前常见的商品房。也有人说是从使用功能上划分，从最早的只有简单的卧室、客厅，公用厨房卫生间；到配齐厨卫功能，但是没有电梯，高容积率；再到目前常见的一些高层小区，除了户内，加上了社区内部园林配套等。

而第四代就是区别于传统的房子，能实现户户庭院，甚至有的能做到空中停车场、层层街廊，在高层上尽可能实现别墅的体验。但是像这种产品不仅施工难度大，维护成本也很高，别说西安，中国都没几处。而目前西安市场上常见的基本都属于“类第四代住宅”，主打错层露台、空中庭院。

之所以说今年是西安市场是第四代住宅爆发年，因为不仅越来越多豪宅高端项目开始采用这种设计，普通产品也开始突破限制，不仅集中在豪宅圈的曲江，高新、浐灞、航天、港务也有类似产品出现。

比如高新三期的龙湖青云阙尚府，220㎡的空中院落洋房是区域内首个第四代住宅，三面采光，14.8m悬浮转角阳台实现270°观景，户户还赠送了约6米的挑高空中院落。

△高科·云天效果图

丝路软件城的高科云天放风已久，定位起步面积240㎡的第四代平层大宅，我认为也是高新目前为止真正意义上的豪宅大平层产品。

△高科云天约320㎡户型

像320㎡户型在端厅的基础上进行了升级，不仅做到了三卫以上的全明卫，客厅既能实现270°采光同时兼顾南向大面宽的设计，除了客厅、餐厅外增加序厅并链接方形露台，让室内外空间都更好的被利用。

浐灞从2020年开始就有步入豪宅产品的趋势了，尤其是浐灞三角洲。自然界河山二期沿用了一期灞河豪宅的定位，但在产品上做了更大突破，看河景的楼位和户型铺排更多，露台挑高更高，尺度更宽敞，在同样面积下更减少功能房，三室变两室，四室变三室，改善属性更纯粹，也是目前西安市场上离河最近的、河景资源最好的第四代住宅。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

相比高新的“豪”，港务区显得更接地气，出现了适合普通人的“空中院子”产品。去年入市的金地玖峯悦是区域内首个尝试第四代住宅产品的项目。产品108-165㎡，均价1.69万/㎡，像128㎡可以做到南北双阳台还有南向的露台。

△润玺臺效果图

今年入市的润玺臺露台除了6米的挑高外，进深达到2.4米左右，尺度比同类产品更大。怪不得社群里有很多小伙伴经常说看到样板间，看到流体外立面就爱了，确实很时尚灵动。

上个月入市就“千人摇”的龙湖云河颂算是龙湖西安对于空中院落产品的二次尝试，打造的是第四代改善大平层，面积186-223㎡，南北双露台挑高约6.3m，南向露台连接约14.1㎡的阳台，产品没得挑而价格也是，首开2.1万/㎡的均价，也让它成为今年首个千人摇号的改善盘。

△沣华九里约115㎡户型图

外围区域也能够看到，像沣西地王华润沣华九里就是华润西安首次尝试，而且115-159㎡的面积段其实是在港务区的金地玖峯悦、华润润玺臺还没出来之前，大西安范围内户型最小、门槛最低的一个第四代住宅产品。也正因为这样的产品，当时才在市场下行的沣西能够吸引一波流量。它也是整个大西安范围内唯一一个把阳台、 露台、 种植平台三合一的住宅产品。

△云和悦效果图

泾河新城的产发云和悦在1.79的容积率之上打造的叠院和小高产品也融入进了“空中花园”的概念。“L型”错层让小高层户户都能拥有6.3m的挑空露台，叠院产品上中下三叠则是都能享有私家庭院和空中花园露台。

这两个都算是外围区域率先“卷”产品的，外围率先试水后才是主城新盘的探索，紧接着各大房企都开始陆续推出。

贰丨第四代住宅爆发

而除了目前市场是已经呈现的这些，还有一些产品已经在路上了。像龙翔1月份在奥体板块拍的98.441亩地块，据悉也将打造第四代住宅产品，目前港务的同类产品像金地都基本在1.69万/㎡了，那龙翔在位置上又有优势，将来的入市价格可能还会拔升。

还有绿城全运村六期新地块丹桂苑也传出将打造同类产品，不过它的面积相比目前在售的玖峯悦、润玺臺会更大，140-176㎡，会更偏改善化。

△保利天珺效果图

保利北里王项目保利天珺将是保利打造的首个“第四代住宅”空中院落产品，也是航天继龙湖云河颂后，第二个第四代住宅项目。不过起步面积会更小，140-190㎡，门槛会更低，总价也会更友好。

现在能看到第四代住宅在西安市场的爆发其实是一件好事。过去受限于严格的建筑规范要求，甚至短期内新房的阳台一度“消失”，和人们向往室外空间，尤其经历疫情后，对阳台露台的需求是相矛盾的，甚至是不符合人性的。

有些人说这种房子不适合西安，因为西安灰尘大，雾霾天多。但我认为房企的前期部门不是吃白饭的，能设计这样的户型肯定是经过大量调研的，有需求才有研发。而房地产市场的产品进化也一定是向着更优化的生活功能去发展。这好比前两年很多人吐槽北连廊房的安全、灰尘、私密性等缺点，但是利用核心筒分离确实现了中间户的南北通透，实现了更低的梯户比，实现了更高的居住舒适性。

所以，适不适合住了才知道？

让空间留点想象力，生活或许有更多体验；让立面留住创造力，城市会更有活力，国际化不是简单的高大上是更包容更人性。