上海11月份楼市数据（上海楼市月报2022年11月刊）

*监测周期2022年10月1日-31日

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本月观点：

本月数据快报：

政策与热点

• 10月16日，二十大报告再次重申“房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体共计、多渠道保障、租购并举的租房制度，让全体人民住有所居。”未来，合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象，刚性和改善性住房需求释放仍有空间。改善性住房需求或将成为市场的关键支撑。

• 二十大报告还指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。推进以人为核心的新型城镇化，加快农业转移人口市民化。以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载体的城镇化建设。加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

• 与十九大报告相比，二十大报告重申“房住不炒” 。未来建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”实质上是完善住房“双轨制”，一方面住房消费是拉动内需的重要组成部分，另一方面发展实体经济需要住房保障体系支持人口流入。其中，“住房双轨制”的核心内容是在一二线城市兼顾市场化商品住宅供应与保障性住房建设，三四线及更低能级城市以市场化供应为主、保障性住房建设为辅。

• 10月16日，二十大报告指出“规范财富积累机制”，房改以来，房价的快速增长造成了居民财富的巨大差异，推进房产税是解决房价上涨造成居民财富分配不均的重要手段之一，未来将难以靠炒房及房产增值的方式积累大量财富。考虑到今年市场下行的状况，房产税试点城市暂缓扩大，预计未来市场好转时期将逐步推进

• 10月18日，工信部印发《关于加强和改进工业和信息化人才队伍建设的实施意见》，其中提到“引导和支持用人单位在薪酬待遇、住房、子女入学等方面加大支持力度，解决青年科技人才的后顾之忧，让他们安身、安心、安业。”

• 10月28日，国务院关于金融工作情况的报告提请人大常委会会议审议中指出，加强风险监测评估和预警，加快不良资产处置，支持中小银行多去多补充资本，稳妥化解中小金融机构风险，防范大型企业债务风险。保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。

• 10月14日，上海市推出第六次集中入市房源，共28个项目，10784套房源，总建筑面积月116.9万平方米，分布在浦东、徐汇、杨浦、闵行、宝山、嘉定、松江、金山、青浦、临港10个区域。

• 10月27日，上海为促进临港新片区高质量发展，聚焦区域发展需要和人才需求，为新片区人才提供坚强有力的保障，打造具有创新活力的人才高地，进一步优化人才购房条件。按照区域发展和产业导向，经新片区管委会认定，同时符合相关单位条件之一、个人条件之一以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满1年及以上、且在本市无住房的，在新片区限购1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

• 10月28日，上海市土地交易事务中心发布《上海市2022年第四批住宅用地集中出让信息预告》，拟于11月第二周集中出让公告，12月中旬开始集中组织交易活动。

商品住宅市场特征

商品住宅市场

10月上海商品住宅市场遇冷明显，一方面由于国庆期间没有新盘入市，供应下降，另一方面是本月入市楼盘整体质量较低，远郊和冷门项目占比较高。成交面积创年内新低，均价环比微升。10月中旬第六批新盘上线，截止11月9日，第六批28盘中已有14盘完成认购，其中7盘触发积分制。本月推出的第六批次新盘，刚需和改善项目兼备，备案均价4-6万/平的项目为10个，均价6-8万/平米的项目为7个，备案均价8-10万/平米的项目为3个；本月总供应78.45万平方米，环比降40%，同比降21%，成交量为58.57万平米，同比降幅36.22%；全市成交均价为60511元/平米，同比增幅13.82%。

商品住宅-成交排名

10月位于青浦区徐泾板块的虹桥璀璨公馆项目为商品住宅成交面积冠军，项目处于大虹桥核心区，是第五批次热盘，入围积分达68.03分。此外，受供应结构影响，本月10万 的豪宅项目成交热度小幅回升。

公寓市场

10月公寓市场受国庆假期影响，供应规模环比降幅明显，成交面积环比大幅下降，受高均价的新盘供应增加影响，成交均价小幅回升；本月供应面积为70.46万平米，同比降幅20.60%，成交面积为46.83万平米，同比降幅39.63%。本月成交主力项目多位于外环外，豪宅项目增加，成交均价环比上升至59652元/平米。

公寓市场-成交排名

10月公寓市场销售冠军于青浦区徐泾板块的虹桥璀璨公馆项目。本月成交TOP10项目中，第五批次的虹桥璀璨公馆、碧桂园柏悦前湾，第四批次的东方悦澜、越秀仁恒天悦园和、横沔玖境瑞府、龙湖南山虹桥天玺领峯均触发积分。

别墅市场

10月上海别墅市场供给规模大幅下降，供应面积为7.99万平米，成交规模同环比均呈下行趋势，成交均价为63936元/平米，同比增长22.44%。本月成交TOP10楼盘大多数位于郊环外和外郊环地段。

别墅市场-成交排名

10月别墅市场销售冠军为位于青浦区朱家角板块的海上湾项目。海上湾项目位于上实滨湖城，低密度别墅区，未触发积分制。

商品住宅存量

10月上海商品住宅市场热度趋稳，存量环比微升，去化周期增加至5.7个月。

上海各环线商品住宅存量

10月上海商品住宅内环内、内外环、外环外存量占比均持平。全市商品住宅存量依旧主要集中在外环外区域，其中郊环外存量占比达43%。

上海各区域商品住宅存量

10月南汇区成为存量最大区域，其次为金山区和浦东新区，卢湾区住宅存量最小。

市场结构性成交分析

成交区域结构

10月成交区域结构中，南汇区，青浦区和浦东新区成交量排列榜单前三，其中南汇区成交面积环比降63.67%，另外卢湾区成交均价最高达143954元/平方米。

成交板块结构

10月位于青浦区的徐泾板块位于成交榜首，其次为三林板块和临港新城板块；其中，徐泾板块的虹桥璀璨公馆项目为成交主力，均价为61246元/平方米。三林板块的东方悦澜项目为成交主力，均价为119760元/平方米。临港新城板块的中建玖海云天为成交主力，均价为33218元/平方米。

成交环线结构

10月外环外仍为成交主力，其中郊环外成交占比下降1%，外郊环成交占比下降2%。内中环成交占比上涨5%，中外环成交占比下降5%，内环内成交占比上涨3%。

成交环线结构-项目排名

10月招商虹玺为内环内销量冠军，成交均价高达11.80万元/平方米；东方悦澜为内中环销量冠军，成交均价高达11.98万元/平方米；中外环，上河湾项目销量最高，成交均价为4.69万元/平方米；外郊环，虹桥璀璨公馆为本月商品住宅销售冠军；郊环外，建发观唐府项目为本月商品住宅销售面积冠军。本月，中外环商品住宅成交量显著下降。

成交总价结构

10月上海500-800万总价和300-500万总价的项目成为市场成交主力，成交占比分别下降5%和8%；而200-300万总价段项目的成交占比增长7%，800-1000万总价项目成交占比持平，1000万以上总价的豪宅项目成交占比增长5%。高端改善型住房成交占比回温，同时刚需性住房占比小幅增加。

成交总价结构-项目排名

10月总价500-800万的项目销售占比最高，其中销冠是徐泾板块的虹桥璀璨公馆项目；总价300-500万元项目中，南桥新城板块的中建海樾府项目销量占比最高；梅陇春申板块的越秀仁恒天樾园和项目在总价800-1000万元的商品住宅中销售面积最大，三林板块的东方悦澜在总价1000万以上项目中占比最高，在第四批次中触发积分。

成交均价结构

10月均价5-10万项目的成交量最高，其中位于徐泾板块的虹桥璀璨公馆项目在该均价段内销量最高；均价3-5万元项目中，位于南桥新城的中建海樾府项目销量最高；均价10万元以上的项目中，位于三林板块的东方悦澜销量最高。

成交均价结构-项目排名

10月均价5-10万项目的成交量最高，其中位于徐泾板块的虹桥璀璨公馆项目在该均价段内销量最高；均价3-5万元项目中，位于南桥新城的中建海樾府项目销量最高；均价10万元以上的项目中，位于三林板块的东方悦澜销量最高。

成交户型结构

10月成交户型上来看，仍然是90-120平米成交套数最多占总成交量的55%，成交占比环比下降2个百分点，此次90平米以下新房成交占比环比上升2个百分点，120至200平米、200平米以上新房成交占比均环比持平。

成交户型结构-项目排名

10月90-120平米户型销量最高，位于青浦区徐泾板块的虹桥璀璨公馆项目在该户型段成交第一；90平米以下的面积段中，位于三林板块的东方悦澜项目成交量最多；140-200平米的面积段中，位于华漕板块的碧桂园柏悦前湾项目销售面积最大，均价为6.60万元/平方米；200米以上的面积段中，位于周康板块的仁恒华发海上溪云项目销售面积最大，均价为8.69万元/平方米。

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