新香洲即将入市的学区新盘（楼面24373元平新香洲4.1亿卖地）

7月第一拍来了！

就在刚刚，位于新香洲人民西路南大环山的一幅占地约1.2万平住宅地块成功拍出。珠海市海滨广场房地产有限公司以总价约41678万元、折合楼面价约24373元/平竞得该地块，溢价21.5%！

值得一提的是，该地块不仅位于新香洲核心位置，地理位置优越。而且住宅容积率为1.4，且建筑层数≤7层、21米，将打造洋房或别墅等高端、低密产品。

那么，该地块具体素质如何？请往下看：

地理位置优越，容积率1.4

据公告显示，该地块位于新香洲人民西路南大环山，与龙光海悦云天、仁恒星园、优仕雅苑等住宅相邻。

| 区位图

周边有仁恒星园商业街、梅华中学、星园市场、区人民法院、体育中心等配套，另外，人民西路、星园路、嘉祥苑路等道路也环伺左右。

可以说，地理位置是非常优越。据了解，该地块正是现在的浩朋驾校所在位置。

地块本身方面，总占地面积12214.16平，总建筑面积20519.78平，计容建筑面积17099.82平。

用地性质		城镇住宅用地	备注
用地面积		12214.16
计容建筑面积（平）		17099.82
其中	可售住宅（平）	16828.82
	物业管理用房（平）	177.45
	其他配套设施（平）	171	除物管用房外的其他配套设施，按1%设定
建基面积（平）		3406.48	一级建筑覆盖率≤22%
地下人防建筑面积（平）		3406.48	一级建筑覆盖率≤22%
地下人防车位（个）		86	按40/平个计算
地下总建筑面积（平）		3406.48
总建筑面积（平）		20519.78

其中，可售住宅为16828.82平，按套均100平/套计算，预计项目可带来约168套住宅。

停车位比例为0.5车位/户，按40/平个计算，共有86个车位。

值得一提的是，该地块绿化率≥35%，容积率1.4，建筑层数≤7层、21米，将打造为低密度的中低层洋房或者别墅产品。

| 来源挂牌文件

产品方面，计划为二至三房单位，平层设计，毛坯交付。

起拍2万/平，销售要4.3万/平？

价格方面，总价343022389元，折合楼面价约20060元/平起拍，增价幅度171.52万元/次，其中地面地价为28084元/平。

值得注意的是，根据挂牌文件显示，经相关部门评估后，该地块的销售单价预计为42760元/平，销售总价约7.2亿元。

| 来源挂牌文件

由其可见，该地块未来销售的价格至少在4万/平以上。

不过，与周边楼盘对比，这个价格也在正常范围内。据统计，该地块附近的龙光海悦云天、中珠九悦、三好名苑等二手盘价格都在4万/平左右。

| 周边房价（来源安居客）

工业改住宅，划拨改出让

而与以往拍地不同的是，此次该地块的取得方式为划拨。

据了解，该地块的原使用权人为珠海市机电设备公司，因在1998年，原珠海市规划局批准将该用地功能由工业改为住宅用地。但使用权人未按住宅功能补交地价，所以现由珠海市香洲区人民法院司法处置。

后来经过相关调整，将该地块的122146平用地(市政道路占用面积4816平待成交后调整)，按容积率1.4进入珠海市公共资源交易中心交易，土地使用权出让年限自批准转让之日起计算(2020年12月15日)。

| 来源挂牌文件

经过交易后，该地块的取得方式将由划拨转为出让。

因此，该地块由广东省珠海市机电设备公司过户至买受人经历两个环节：（1）广东省珠海市机电设备公司缴纳土地出让金，土地性质由划拨转为出让。广东省珠海市机电设备公司涉及税费：契税、印花税；

（2）广东省珠海市机电设备公司转让上述地块至买受方。转让方涉及税费：增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、企业所得税；买受方涉及税费：契税、印花税。

也就是说，该地块为工业用地改住宅用地，住宅出让年限自2020年12月15日起算，目前还剩余年限68.85年。

现场平整，为驾校场地

从现场来看，目前该地块已平整，为驾校场地。

| 现场

整体来看，该地块素质不错，地段优越、配套成熟、容积率低。但由于是划拨方式，竞得人要缴纳的相关税费较多。

| 现场

梅华中学学位将越来越紧张

根据学区划分，该地块的小学学区为香洲区二十一小，初中学区为梅华中学。而梅华中学去年迎来首次中考，且取得了不错的成绩，因此备受市场关注。

注意的是，在今年的《关于香洲区中小学招生工作的重要提示》中，梅华中学也出现了学位紧张的情况，学校学区内户籍新生已超出学区内学位数。

据不完全统计，目前梅华中学学区范围内有金鸿利嘉阁、恒隆御园、仁恒星园、龙光海悦云天等50 个楼盘，数量非常多。

而梅华中学规模为36个教学班，按50人/班计算，共提供1800个学位。

如今，片区又将提供100多套住宅，可见接下来梅华中学的学位竞争将越来越激烈。

新香洲再迎住宅，预计年底亮相

据统计，新香洲上次拿地还是在2020年2月19日，华发以总价277000万元、折合楼面价约15389元/平拿下迎宾北路东侧、梅华东路南侧住宅、商业、文化设施地块。

据了解，该地块也就是正在建设中的华发香山湖畔苑项目，集购物休闲、社交娱乐、生态宜居、休闲体验于一体。

根据规划，该项目主要建设住宅、下沉广场、4层商业、地下车库、社区用房、邻里中心、城市道路、公园绿地等。其中，1栋住宅设计49层楼高，另1栋住宅设计26层高。

| 效果图

项目整体总占地约1.86万平，总建面约18万平，设计停车位880个。

据了解，该项目配建的方志馆、工人文化中心预计在今年8月对外开放，而住宅预计在年底亮相。

那么，大家对今天这幅宅地是如何看待的呢？未来它到底能卖多少钱？来跟房姐聊聊吧！

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