小心当前深圳楼市的最大陷阱（深圳这五类房子）

前言

市中心小户型住宅4年不涨价，均价3字头？东部半山大别墅转手亏近千万，降价依然无人收？

都说买房要趁早，但是有些房，硬是在普涨的大水中杀出一条血路， 算上通货膨胀，涨幅还赶不上余额宝。

而且，这些房子的类型多样，既有市中心小户型，也有关外的宜居刚需盘，还有奢华景观大别墅，成功覆盖各个阶段的购房者，真是防不胜防。

他们和那些跑赢大市的“好房子”没有太大的差距，但是经过时间的考验就能发现，这些“涨不动”房子至少有一个致命缺点，直接决定了房价的天花板。

从前辈们的血泪教训中，南方楼事总结出了几个典型的“致命缺点”分享给大家，购房者们可要擦亮双眼，谨慎绕道。

Part 1

无人接手的“天花板”大盘

房子作为商品，价值要在交易中体现。买的够便宜，好转手也不一定能赚钱，但是买得够贵，如果无人接盘，一定都是亏。

这个道理，高位接盘的购房者深有体会。家在论坛上，网友“一个糟老头子”更是直接吐槽，等到满五卖出的时候，能亏光首付。

图源家在论坛

不仅是龙岗，在2016年前后的大涨浪潮中，很多片区的新房开盘价都迎来新高，购房者也是抱着这个趋势能一直延续下去的心态在交易。

但是此后，深圳出台多个政策对房价进行调控，涨幅逐渐回落，横盘时代到来，当年高价买入的房子就像被泼了一盆冷水，格外透心凉。

图源安居客

“呆呆咖啡馆”分析过，在2016年买入新房的投资客，即使总价上涨40%，在2017年和2018年跑赢大市，但是回报率平摊到3年，再去掉税费成本、利息成本，年回报率也就不足 10%。

现实是，高位接盘侠们大多数年回报率还达不到10%，当年多少钱买进，3年后原价卖出，刨除各种成本，稳稳的亏本生意。

而且这类房子买得越贵，持有成本越高，亏得也就越多。所以，公寓和刚需们先别哭，给豪宅别墅的朋友们让让座。

Part 2

卖不动的景观别墅

听说龙岗的投资客抱怨自己高位站岗，深圳东部山上的别墅们笑而不语。

厌倦了繁华都市的喧嚣，深圳土豪们也想寻一处海景山林，找找最初的感动。但是感动完，算算账单，哭得更大声了。

2015年，大梅沙东部华侨城天麓半山独栋别墅均价13万/平米，总价3500-3900万/套，而现在，均价只有9.2万/平。

独栋别墅的面积都在200平以上，按这个降价的幅度，亏损个千八百万都算轻的，其中还不包括契税、营业税和交易佣金等。

这类景观别墅的悲惨境遇并不是孤例，其实深圳东部的别墅们，从投资的角度来说，都不是好买卖。

图源奥一网

越来越多的新贵们，涌入沿着海岸线生长的顶豪大平层，厌倦了繁华都市的灯红酒绿，翻个身就能望向平静的海面，何苦驱车数小时，钻进靠山望海的独栋别墅呢？

卖不动的景观大别墅，陷入越降价越冷清的死循环，让多少土豪脱层皮，用真金白银买教训。

当然，如果豪到完全不考虑资产问题，就想在山海之间拥有一块自由BBQ的绿草地的话，别墅的景观是真的很不错。

Part 3

要求多个名额的房产

都知道卖不动的房子，一定会陷入亏本的困境，但卖不动的原因，却很难预知。

深圳的限购政策

让不少人上不了车

相当一部分购房者下不了车

上图这几栋造型独特的建筑是罗湖著名的“拖延症”德弘天下华府，2010年项目就封顶了，但至今都没能正常入市。

因为迟迟不开卖，这个项目还惨遭怀疑是开发商跑路了，这让背后的深圳茂业集团和旗下诸多百货非常无语。

卖不动的原因，跟深圳政策变化有关。2006年，深圳实施90/70政策，不少想做豪宅的项目就通过把大户型拆分成几个不超过90平的小户型来卖，以此规避政策。

但是后来深圳开始限购，一个家庭只能购买2套房，而德宏天下不仅基本都是双拼，还有不少三拼户型，一般人压根无法购买，从此一拖再拖。

图源链家

这样双拼的户型在深圳还有不少，因为对名额要求高，双拼户型的价格会略低于同片区其他户型，算是自降门槛求出路。

但是每一次转手，都比一般二手房要困难许多，在深圳拥有2套房名额，又愿意放在一套房上的家庭还是相对会少一些，无形中也增加了交易的成本。

Part 4

好地段都带不动的住宅

在严格的限购政策下，深圳很多公寓都在拼命模仿住宅，靠着“不限购不限贷”疯狂圈粉。

想不到的是，有些住宅偏偏反其道而行之，比公寓还像公寓。

在福田中心区，经常能看到一些价格洼地，3-5万/平，大多是70平以下的小户型，总价算起来不超过300万。

300万上车福田中心区？价格看起来很美，地段、配套都没问题，但是点开户型图就满脸问号。

图源链家

反复跟中介小姐姐确认，这套小区在房产证上确实是住宅性质之后，小姐姐又补了一刀，“6梯20户哦~”

说是公寓型，这类住宅的实际价值可能比可居住的公寓还低，因为基本上都是出租办公，流动人口多，居住氛围很差。

对购房者来说，就是买了一套占名额的公寓。

房子的魅力就在于它本身有成长性，就算自己不住，短期有租金支持，长期还能享受房价普涨的红利。

而这类房子，单看租金还可以，地段毕竟是硬实力，按3.7万/平均价来算，租金与月供基本持平。但是，长期看房价就心凉凉了。

6年涨1万/平，甚至没有追上深圳平均涨幅

在“房价普涨我就不涨”的特质下，既不能满足自住需求，又没有投资价值，辛苦出租30年还清房贷的意义在哪里呢？

这样的案例并不少，在福田、南山的中心区都有不少类似的公寓型住宅，面对的也都是相同的境遇。

虽然眼前的价格看起来很美，但纵向比较起来，不涨就等于亏，购房者需要付出的代价可不少。

福田岗厦 彩虹新都也是一个案例

1993年位于福田岗厦的【彩虹新都】开盘起步价6000元/平。如今26年过去了，单价不到40000元，这应该是深圳城市核心地段很多购房者投资失败的经典案例。

房子的核心功能是居住，若不能在居住功能上满足消费者，脱离消费者的消费需求，即使你是宇宙中心，也摆脱不了被消费者抛弃的悲惨命运。

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Part 5

特殊案例：中银大厦

一般来讲，要么配套，要么产品，涨不动的房子自身总有一些无法弥补的缺点。

但是这个小区，被嫌弃的原因委实有些冤枉，在福田中心区，均价却只有5字头。

从配套来看，地处福田中心区，配套丰富；紧邻3号线莲花村站，靠近彩田路，交通便利；一路之隔就是莲花山公园，视野开阔。

图源链家

从产品来看，虽然是90年代流行的港式钻石厅，户型不太方正，但空间布局还算合理，居住体验不算差。唯一的“缺点”大概就是小区独特的外立面了

中银花园建于1997年，在一片中规中矩的建筑中，大胆采用了红色的外立面。据媒体报道称，开发商最初是希望以此在福田中心区打造地标建筑。

现在虽然确实成为了深圳人都知道的地标建筑，但实际效果和预想似乎有些不太一样。

不知何时开始，中银花园被选入了深圳“四大邪地”，各种传闻也越描越黑。

顶着各种奇怪的传闻，中银花园就算有福田CBD的地段配套加持，房价也一直不温不火。

但是，随着社会主义接班人的壮大，在价格上有绝对优势的中银花园，交易热度逐渐上升。不少买家表示，“穷都不怕，还怕鬼？”

如此看来，在寸土寸金的深圳，封建迷信给人造成的心理影响，还是远不敌房价带来的经济压力呢！

来源：南方楼市

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