买房等额本金和等额本息有啥区别（等额本息和等额本金的区别是什么）

我们都知道，目前买房子的银行贷款只有两种方式：商业贷款和公积金贷款，区别是公积金贷款利率更低，还款也就更少。贷款成功以后，还款的时候只有两种方式可供选择：等额本金和等额本息。举个例子：我买了一套房子，银行贷款12万元，分1年还清，年利率6%，月利率就是0.5%，那怎么还款比较划算呢？接下来套用两种还款方式来计算一下，哪个更划算。

• 等额本金

等额本金，意思就是每个月还的本金是固定的，但利息不固定，所以每个月的还款额（本金 利息）就不固定。把上面的例子套用在这种方式里面计算一下：

本金，12万元是本金，一共需要还1年，也就是12期，那么每个月需要还本金1万元。利息怎么计算呢？

利息，第一个月：12万*0.5%=600元，第二个月：11万*0.5%=550元……最后一个月：1万*0.5%=50元，因为第一个月已经还掉了1万的本金，所以第二个月的利息是按11万来计算，后面每个月就以此类推。

每月还款（本金 利息），第一个月还款：1万 600=10600元，第二个月还款：1万 550=10550元……

那么，一共要还多少利息呢？就是600 550 …… 50，也就是一个等差数列，（600 50）/2*12=3900元，也就是一共需要还利息3900元。

• 等额本息

等额本息，意思就是每月还款的金额（本金 利息）是一样的，银行常用的还款方式就是这样的。把按揭贷款的本金总额和利息总额相加，再平均分摊到还款期限的每个月，每个月的还款额是固定的，但是每个月的还款本金会逐月递增、利息会逐月递减。这是目前最常用的还款方式。

还是用上面的例子来说明，但是等额本息的算法太过于复杂，就不详细计算了，经过复杂的计算（网上的贷款计算器一秒钟就算出来了），每个月的还款额是10328元，每个月的利息是328元，乘以12个月，利息一共就是3936元。

通过比较，等额本金要还的利息一共是3900元，等额本息的还款利息一共是3936元，看来等额本息的利息要比等额本金要高一些。

• 最后总结

等额本金，每个月还款额不固定（只是本金固定，但利息不固定），最开始还的钱比较多，最后还的钱比较少。

等额本息，每个月的还款额是固定的，这样比较好安排我们的生活，只不过总共的利息相比等额本金是多了一点，不过也不是太多。很多上班族是选择这种还款方式，因为每个月还款额固定，也就比较好安排自己的工资用途，也容易按时正常还款，不会因为加班而忘记了下个月要还多少金额的房贷。

假如，你贷款30年，已经还了10年，现在要提前还款，会不会吃亏吗？其实一点也不吃亏，虽然你前10已经还了很多利息，但这些利息都是前10年产生的，后20年的利息银行还没有收呢，现在一次性还清所有的本金，你就再也不用还利息了，所以你是不吃亏的。也就是说，提前还房贷不吃亏。