深圳学区房为什么降价（买学区房这几点最容易被坑）

问：请问相同总价的深圳湾学校的学位房和科苑小学的学位房，哪个看涨的多点？男孩子上哪个小学更好？成绩中等走应试路线的女孩子选南外高新初中好还是深圳湾学校初中好，还是南二外海德部好？谢谢！

答：你好，关于深圳的看法: 1、 深圳中考，均分95读不了深中，均分93读不了红岭，满分460，普高录取：非深户391最低，深户349分最低，深圳身份证只有400万张，深户考上高中的概率为70%，非深户20%，深户优势很大； 2、参与中考78300人，公办招生计划35531人，录取率45%，2018年录取率约47%，学校建设速度跟不上人口流入速度； 3、四大全部大规模点招，点招生和地段生升学率差距惊人，比如广受追捧的深高北，八大率只有16.9%，总共60人，红岭1人，深中、深实验、深外分别两人，自己的高中部53人，参考356人，这60人，有多少来自那两个点招班？ 4、福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校（海旺、海韵）今年有较大进步，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明，生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标； 5、南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入； 6、花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。 所以，深高北的成绩未来不会差，因为后期花高价买学位的孩子参加中考了。 搞房地产，因城施策，搞教育，因材施教。 深圳湾的学位越来越受到质疑，确实，深圳湾的居住价值大于学票价值。 是深圳湾成就了深圳湾学校，而不是深圳湾学校成就了深圳湾。 圈内观点一般认为男孩走应试教育路线从Z，女孩送出国。

问：你好，我目前在深圳有一套52平的小房子，目前市场价330万左右，其中有90万的贷款，另还有130万的存款。第一套贷款是我一个人的，老婆没有贷款记录。我个人在坂田的华为上班，现在想换一套自住（三房及以上）且学位处于中上水平的房子，换的房子离华为车程最好在50分钟以内。请帮忙推荐一下符合我诉求的房子，新房二手房都可以。 请说明下我这种情况还能做3成首付吗？

答：你好，根据你们的情况，有2种方案可以操作成首付3成： 1.假离婚，用老婆的首房首贷买。 2.全款抵押，最多可以贷款7成，需要找垫资公司配合。 考虑学位可以关注坂田深实验的万科、佳兆业。

问：十三你好，我们现在有三套房，一套世纪村，诺德国际，前海丹华，世纪村我老公不喜欢想卖掉，但成交比较差，大的孩子面临上初中，小的上幼儿园，我们想换一套有学位，面积在150平方米左右的四房，看了半岛城邦一期，还有南山花园，您帮我看看，手上的房子怎么能置换一套合适居住，又有投资潜力的楼盘，谢谢

答：2016-2019是深圳分化之年，东西部分化，片区内分化，连楼盘内部都在分化。 半岛就是典型，半岛三拉升，半岛一跟涨，半岛二洼地。 这个楼盘相当经典，绝版区位，惊艳设计，海景无敌，从第一期到第四期，每一期都有故事。 深圳三年横盘期，没有学位加持的半岛，逆势神奇大涨，最高70%，最低却只有20%。 同一个楼盘，只因为产品与时间纬度不同，造成了巨大分化，深圳楼市的复杂诡异，在这个盘上体现无疑。 南山花园房龄比较老，缺乏大型商业，环境也一般，只适合自住。 从投资角度看，更倾向入手半岛城邦一期。

问：你好 前海颐湾府怎么样？有投资价值吗？深圳哪里或者那个楼盘有投资价值

答：颐湾府优势： 1.前海五年内少有的住宅； 2.和领玺一样，近学校地块，学校由招商代建，目前预测是育才； 3.120、190户型，格局、采光、外立面非常棒，两梯三户是最低配； 4.近地铁（五号线铁路公园）、近商业（后期商业配套非常丰富）。 劣势： 1.相当长的时间，附近都是工地，配套需要时间； 2.距离月亮湾大道比较近； 3.和领玺一样，社区不大，另外，还是开放社区。 是值得看好的项目。 可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇（新盘）

问：老师你好，从第1次看到老师发的文章后，第1天就加入了知识星球，很荣幸成为您的会员，我家的情况：自住房一套无贷款在老公名下，准备入手第2套房，知道如何操作首付三成，但不知道如何操作老师所说的第2套房避税（是和老公真正离婚吗？），看过了老师发表的每一篇文章，仍然没有明白，麻烦老师详细说一下，感谢！

答：你好，我们一般说的避税，主要是指二手房出售 未满2年要缴纳5.6%的营业税。这个税费可以通过跟业主结离婚的方式免除，婚内更名是不需要出任何税费的。 需要真离婚，大部分人接受不了，但是在职业投资圈内是很常见的做法。

问：老师您好，目前自住一套两房房子位于布吉楼盘为信义假日名城逸翠园，因宝宝出生想把房子卖掉置换一套三房以上的，夫妻二人年收入50万，手上有现金100万，因夫妻二人在福田上班，比较纠结是买在福田还是在目前生活圈置换，在福田就教学质量来说还是比龙岗要好但好一点的房子房价都较为高，请老师给点建议

答：你好，布吉是补涨区域，信义假日名城在布吉是领涨盘，跑赢布吉其它盘没有问题，但是跑赢大盘还有很大的差距。考虑学区和未来升值潜力，可以换到福田。 总价控制在600左右，东部没有好学校。 好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区 想各方面都兼顾，可以考虑一下3个板块： 1.福田： 600在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。 福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，600还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。 2.宝安 从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。 但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 另外沙井的海岸城也是一个不错的选择。 3.龙华推荐2个盘 金地上塘道 学校：深圳龙华实验小学中学学位 价格：单价6万 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 潜龙曼海宁花园 品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。 南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园 河南煤老板开发，2010年5月开盘，当时周围的水榭春天2.1万，特发和平里1.9万，该盘2.4万，2013年交房，仍然有一半未卖完。 时间过去5年，我们用现在的价格总结，不是一手开盘卖的高未来二手市场卖的价格就高，二手市场是一个综合的较量，环境、容积率、绿化率、户型、商业配套、交通平均分高者得胜。

问：您好！请教下：我有华侨城一套133平的住宅，一套车公庙公寓（占名额）。现在手头上有1千万现金，想在南山科技园那带买套学区房，请问如何操作？谢谢

答：买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外.育才.南山实验.南山外国语）覆盖的小区 另外科华，大冲的都可以考虑。 新盘关注华润城 把公寓对敲给老人，或者JLH腾房票。 车公庙升值潜力一般般，也可以考虑出手置换。

问：手里只有现金110万、有首套房资格。是现在就上车、还是继续等待到年底凑到160万再上车呢？还是去西安老家投资一套房、感觉110万、在深圳太少了。要是能上车、投资什么盘、未来空间大、可以作为换房的子弹呢、小孩子还有四年才上小学。

答：你好，大单优先原则，110优先入手深圳。 在推荐的板块内淘笋，年底确定能凑到160万，有合适的盘可以直接入手，做一笔首付贷或者信用贷融资。 总价500万2种建仓思路： 1.福田和南山的小户型学位房： 买麒麟、南海、育才、大冲、石厦、福外的双学位房，这个价位的问题不大。这些盘价格相对稳。 2.宝安和龙华的刚需户型投资房： 关注上塘 碧海 沙井 板块，学区差一点，但是未来潜力大。 根据你的月供能力 工作地点 和学区需求再匹配楼盘

问：十三老师好，女朋友在考虑购置首套，总预算470万以内，目前看好了一个嘉州华苑的中层2房，嘉州不方正低层3房（价格差不多，装修没2房好），也考虑金地名津。我反而比较倾向万科四季花城1期复式4房（只有430多万，自住简直完美，但投资价值不确定），觉得坂田以前因为交通有点被低估了，今年10号线和坂银隧道开通实际价值会趋近龙华。但是万科四季花城1期看过去涨的很慢，跑输大势，女友在南山上班所以倾向于买嘉州中层2房，已经基本谈妥价格，在成交前还想问问十三老师的意见。

答：万科四季花城 好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 户型的实用率是真高啊，尽可能选有电梯的房型吧。 车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑，所以单价只有5-7万。 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的。

问：你好，老师，想在红山片区入手一套房，手头资金有限，只能考虑金地梅陇镇、金地上塘道、卓越皇后道的89平三房，梅陇镇跟上塘道上车相对轻松一些，卓越皇后道现在都在630左右，而且周边配套目前不是很便利，想问一下，从后期发展来看，皇后道怎么样，三个盘，哪一个比较合适

答：你好，感谢赞赏！ 卓越皇后道溢价太多，现在入手不合适。 金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。 上塘道是比较推荐的盘。 这几个盘排序： 上塘道>梅陇镇>皇后道

问：老师你好，我现在人在外地，深户刚下，有想法把小孩送到深圳来上学但还没完全确定，想买套2000万至3000万的房子，自住 投资 学位，大概了解了一下华润城3，翡翠海岸，瑧山府，但最近价格涨得很凶有点纠结，想请教一下老师该不该出手，还有没有更好的小区推荐，谢谢

答：你好，这几个楼盘都是改善盘，居住舒适度来讲翡翠海岸更好； 但是从潜力上来对比，更倾向华润城，如果不着急自住，可以试试华润城打新。 半岛城邦，阳光海滨，海境界也可以关注。

问：你好，老师！我是深圳户口，我老婆是北京户口，孩子目前2岁半，考虑到教育问题，孩子的户口随她妈，预计孩子上小学后回北京上，目前我们两工作都在深圳，我老婆在梅林，我经常出差。 我们首付预算在150-200左右，房子主要是自住 部分投资。目前有在看坂田四季花城周边，以及龙华民治周边。想问下老师，有什么好的建议，有哪些地方楼盘可以供我们这个情况选择。

答：你好，区位对比排序： 龙华民治>坂田 龙华推荐： 1.金地上塘道 学校：深圳龙华实验小学中学学位 价格：单价6万 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 2.潜龙曼海宁花园 品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。 南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。