公寓为什么越来越好（公寓最近越来越火）

上个月，南京有一个楼盘备受关注，很多中介公司把这个楼盘作为了自己当时的重点攻坚目标，疯狂的向任何可能的买房人推荐。有的中介甚至声称自己一天就卖出两三套；有人会有疑问现在楼市这么稳定，什么房子这么火？说出来可能你不信，某个开发商开发的28平米起的小户型精装酒店式公寓。因为总价很低，让很多人怦然心动，加之因为地段的原因，酒店必争之地，房子这边刚签约，那边酒店就送来包租合同了，一时间让很多人觉得这是一笔稳赚不赔的投资。

这种好地段，不愁租的公寓，确实算是香饽饽，毕竟买这么小的公寓唯一的可能性就是为了出租，本身得房率就不高的公寓，28平您可以发挥自己的想象它有多小，除了做经济型酒店外，谁会接受长期居住呢？所以说是刚好对的地方遇到了对的需求仅此而已。

最近几年公寓项目总体卖得都可以，本身大部分都是精装修交付，虽然得房率小，但是基本上相对合理的设计可以满足拜访基本家具家电的要求。当下公寓的投资主要目的就是未来出租，比如国内部分知名房地产自媒体最近两年就带着数千会员全国各地投资公寓，并和酒店民宿签合同做包租业务，但是公寓还是因为其本身生活成本高，而不受到一部分投资者的喜爱，也有人表示内行人都不会选择投资公寓。内行和这些知名房产自媒体到底谁说的更对一点呢？

公寓本来的优点就在于大部分是精装修交付，本身就有酒店行业作为后续接受的目标客户群体，加之最近几年民宿兴起，不少民宿主业会选择公寓作为拿房对象，并进行二次软装改造来承接生意；本身有这么多的目标租客，公寓自然有稳定的收益。所以作为投资不至于血本无归。

但是我们要冷静思考，这种单纯靠租金收益的投资方式，真的是我国大部分城市房产投资者内心愿意接受的吗？过去几年房价大涨，很多后进场的投资者没有得到满意的收益，又遭遇限购等政策影响，在面对总价明显低于周边住宅的公寓自然按捺不住内心的躁动，大部分人都是怀着买了先租未来涨到和住宅接近的价格就卖的心态来的，谁都没有一套公寓给别人租个数十年的长期投资的打算。

此外，公寓也并不是买了就一定有潜在租户接受，酒店行业为代表还是需要在相对集中的区域布局，一个地方的酒店越多，这里的酒店反而各个都会活的很好，而一个地方基本没有酒店，如果你是独一家的生意说不定都难以为继，这就是目前经济型酒店业的现状，有地段需求导致的，这也决定了有些地段还待开发的公寓则目标承租方相对很少甚至没有，这种公寓来开经历短期亏本的可能性很大。

这些因素也决定了公寓是一个不错的长期投资，但是本质上和当下国人投资房产的核心目的并不相符，一般一套公寓的回本周期超过20年，这是一个相对漫长的过程，其中还包括了通货膨胀物价上涨的因素，加之百分之50的首付以及高与住宅的税点，外加出售时候的高额增值税，让公寓这种40年产权的房产并不被人在二手房市场里看好。20年回本之后，如果合理价格出售，有人接手的可能性很少，毕竟年限已过大半，对于下一手买家又是一个长期的回本过程，这种速度不是中国买房人内心可以接受的。而本身它又不适合生活长期居住，从另一方面限制了他的购买价值。加之物业管理，公摊水电等费用比住宅高很多，更是很不合理。

此外，我们也要注意这种公寓出租的目标客户群，都会有免租期或者装修期的协商，大部分都超过1个月甚至3个月，并且还有多年不涨房租的约定，实际所得收入会和预期有一定的差距。

万一遇到了承租单位本身生意不好，出现退租等问题，到时候再行招租会相对比较困难，因为一个区域的行业布局接近饱和，接手的只有可能是区域内的老租客，介于他们对于区域的熟悉程度想要租高价格基本可能性为零。

公寓销售之所以火爆，还是因为宣传导致的，加之高比例的佣金返点给中介，让中介会不择手段的把客户带到案场购买公寓。有时候并不是因为这个东西本身有多少价值而火起来，而是因为看似火的东西背后，有多少人在努力为里面添柴扇风。

如果你恰好有充足的资金，没有良好稳定的投资渠道，那么可以选择公寓实施，但是本身就实力一般的购房者，就别在这个领域的产品里学游泳练经验打怪升级了，当心卡在某个任务过不去就直接扛不住了。没有地方住的购房者老老实实的先买个正经住宅为好。知道这些公寓内在的原因，相信如果是你也会犹豫的。