扬州市十四五发展规划（江苏省三四线城市）

调研感受：

返乡置业爽约，流量盘月均成交仅30套；

房价限跌最低85折，房企内卷式降价；

分销成交占比最高90%，地王亏本销售；

21年上半年频出高价地，下半年城投托底。

◎作者 /杨科伟、柏品慧

城市禀赋：GDP全省排名第七城镇居民收入全省第八，常住人口全省第十

扬州位于江苏省中部、长江与京杭大运河交汇处，入围长三角城市群，有着“中国运河第一城”的美誉。全市下辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应1个县，代管高邮、仪征2个县级市。

2021年，扬州GDP6696亿元，在江苏省13个地级市排名第七位，同比增长7.4%。城镇居民人均可支配收入50947元，在全省排名第八位，同比增长7.9%。2020年，扬州常住人口456万人，在全省排名第十位，其中城镇常住人口324万人，城镇化率71%。

房地产市场：21年9月市场转冷

新盘去化率低至18%

返乡置业爽约成交同比降48%

2021年1-7月，扬州房地产市场相较火爆，主城区商品住宅月均成交面积约27万平方米。尤其是3月，成交面积多达43万平方米，创2019年以来单月新高。8月，受疫情影响，扬州房地产市场陷入停摆。9月以来，扬州市场持续转冷，成交大幅下滑，月均成交跌至11万平方米，较1-7月月均下降59%。在售项目成交去化显著放缓，新开盘项目平均去化率由43%跌至18%，流量盘月均成交20-30套，滞销盘月均成交不足10套。

2022年2月，主城区并未出现明显的返乡置业潮，成交进一步下滑至9万平方米，同比下降48%。

扬州主城区划分为以下4个片区：西区被誉为“富人区”，其中京华城板块市政配套最优质，也是购房首选片区，房价2.4万元/平方米；西区新城为新兴发展板块，房价1.7万元/平方米。东区土地出让偏多，库存明显偏高，房价1.4-1.7万万元/平方米。南区乃是传统的工业区，生态居住环境相对较差，房价1.4-1.5万元/平方米。北区着重发展文旅产业，房价1.1万元/平方米。

土地市场：20年诞生新地王楼板价超1.4万/平21年下半年地市转折本土城投托底

2020年、2021年上半年扬州土拍市场异常火爆，地王楼板价超1.4万元/平方米。例如2020年7月24日，颐居建设总价12.2亿元竞得广陵区GZ210地块，楼板价14250元/平方米，创全市新的单价地王，溢价率高达110%。

2021年下半年扬州地市转折，本土城投恒通、华建和新能源频频托底拿地，新出让地块近乎全部底价成交。2022年，扬州市政府主动调降供地节奏，前两月仅邗江区出让一宗商住用地，由深物业集团底价摘得。企业对未来市场预期转向悲观，拿地态度愈加谨慎，普遍缓拿地甚至不拿地。

政策环境：房价限跌最低85折商贷放款3-7天，30%销售款存入监管账户

早在2017年，扬州落地限购、限售，市区范围限购3套住房；在市区范围户籍居民家庭拥有第二套及以上住房、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套及以上住房，均限售3年。

政府私下设置“限跌令”，原则上折扣力度不能低于85折，否则不能网签备案。但部分板块适度突破“限跌令”，例如市场一片红海的东南新城，11个项目在售，部分楼盘折扣最低75折。

商贷放款周期大都3-7天，公积金放贷约1个月。首套房首付30%，房贷利率下调至5.2%；二套房首付40%，房贷利率下调至5.4%。

2021年下半年，扬州加强预售资金监管，每栋楼备案时需向政府监管账户存入30%的销售款，等到交房才能全额取出，其余销售款则不必进入政府监管账户。

年前，为了便于企业支付工程款给农民工发工资，房企可以申请提取预售监管资金，但3月份需足额补缴同等金额的预售监管资金。

项目竞争：分销成交占比最高90%

佣金最高6-7万

房企内卷式降价高价地亏本销售

随着市场持续下行，分销依赖度不断上升，在售项目分销成交占比最低30%，最高能达到90%，佣金比例在1.5%-3%之间，最高6-7万元/套。

2021年下半年，房企开始打折降价，年底企业冲业绩内卷式降价，多盘折扣最低85折，购房送物业费、送家电，总价优惠20万元等，没有最低只有更低。受此影响，市场形成房价下跌的一致预期，价格遂成为购房首要考虑因素。

高价地现已亏本销售，部分地块楼板价1.4万元/平方米，项目售价1.9万元/平方米，但成交去化仍一般。

万科、本土房企新能源市场口碑较好，其余品牌房企无实质性差别，暴雷房企成客户规避重点。

2021年下半年，恒大、奥园所开发的楼盘出现阶段性停工，但随着政府及时介入监管，目前已陆续复工，交付风险整体可控。

前景展望：短期市场继续下行成交跌幅扩大下半年市场有望复苏成交将企稳回升

我们认为短期内扬州房地产市场依旧面临较大的下行压力，成交或将持续低位运行，且受去年同期极高基数影响，同比跌幅或将进一步扩大。房企打折降价常态化，但由于不少项目售价已接近成本线，部分项目更是亏本销售，房价进一步下降空间着实有限。

近期，政策利好的暖风频吹，有助于稳定并引导恢复市场信心。理想预期下，上半年南京、苏州等省内二线城市市场或将率先回暖，下半年扬州市场有望轮动复苏，届时成交或将企稳回升，房价也将筑底企稳。

典型调研项目一：美的禹洲大河

美的禹洲大河案场图

区位：邗江区

物业类型：高层、洋房和叠墅

主力户型：105-210平方米三房、四房

首开时间：2020年12月

售价：高层1.7万元/平方米、叠墅2.2万元/平方米

项目点评：该项目是美的在2020年5月所拿地块，楼板价8958元/平方米。后期引入禹洲共同开发，美的股权占比70%，主要负责开发及销售，禹州股权占比30%，主要负责工程建设。

该项目售楼处打造别具特色，突显江南园林风格，据悉耗资数千万，在扬州实属首屈一指。2021年上半年，该项目月均成交40-50套，但2021年9月以来月均成交跌至20-30套。

工作日日均到访客户不足10组，周末到访十几组，置业客群以本地地缘性及周边乡镇客户居多。相较而言，105平方米、119平方米的刚需户型去化较好，刚需客群看房周期在2-3周。改善性客群观望情绪浓重，大户型产品去化不畅。

典型调研项目二：蓝湾臻园

蓝湾臻园案场图

区位：邗江区

物业类型：高层

主力户型：92、107平方米三房，117、127、132平方米四房

首开时间：2019年底

售价：1.7万元/平方米

项目点评：该项目位于三湾风景区，乃是河南昌建在2019年9月所拿地块，楼板价6271元/平方米，随后引入金地、融创、恒通和景宇等多家房企共同开发。2019年底该项目首开，目前仅剩30多套住宅，97折后再减200-300元/平方米。2022年9月30号一期将交房，可谓是准现房销售。

周均到访客户约40组，近两周呈上升趋势，分别到访客户74组和86组。置业客群以地缘性客户居多，周边乡镇成交占比30%-40%。2020年8月，该项目与本土中介悟空找房、金堂、中广等合作，当月签约佣金比例2%，次月签约佣金1.4%，分销成交占比约30%。

2021年上半年，该项目月均成交60套，下半年月均成交降至20多套。相较而言，刚需产品更易去化，92、107平方米三房更受市场欢迎。

典型调研项目三：招商云萃

招商云萃案场图

区位：邗江区

物业类型：小高层、洋房

主力户型：95、103、118平方米三房，136平方米四房

首开时间：2021年12月

售价：小高层1.27万元/平方米、洋房1.42-1.55万元/平方米

项目点评：该项目是招商在2021年4月所拿地块，楼板价9233元/平方米。2021年底，该项目首开推售163套房源，售价1.27万元/平方米，略低于市场预期。

该项目与58、中广、卓杰等中介渠道合作，分销佣金比例2%-3%，全民营销奖励1-1.5万元/套。周均到访客户约40组，看房周期大都在2周左右，目前已去化40套。本地地缘性客户成交占比50%，周边乡镇成交占比30%。

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