万科物业个性化管理模式诞生于哪（万科开启物业公司）

#创作挑战赛#

最近，万科旗下物业公司“万物云”通过了港交所聆讯，这意味着，“万物云”上市已经尘埃落定，接下来，就看估值多少了。

万科物业

我们来对比一下“万物云”与目前物业公司的龙头“碧桂园服务”的业绩情况：截至2021年年底，碧桂园服务的在管面积为7.66亿平方米，当年营收为288亿元；万物云的在管面积为7.8亿平方米，当年营收为237亿元。你看，两家公司的在管面积相当，营收也差距大不。碧桂园服务目前市值为500多亿港元，万物云估值应该也是在这附近。

那么，500亿港元是多还是少呢？这么说吧：碧桂园服务目前的市值相比它最高峰时，跌去了80%。而且，这不是碧桂园一家的问题。事实上，目前港股物业公司的市盈率，普遍从两年前的四五十倍，跌到了现在的10倍以下，股价跌幅超过80%的不在少数。业内有不少人表示，万物云恐怕错过了上市的最佳时机，卖不上好价钱。

这是怎么回事呢？原来，2020年—2021年，港股兴起了一股物业公司炒作热潮。投资者发现，在上市公司业绩普遍受疫情影响的情况下，物业公司竟然稳如磐石，业绩波动很小，旱涝保收，是非常好的避险品种。于是我们看到，2020年港股物业公司涨势如虹，不少物业公司的市值甚至超过了母公司。这也开启了地产商分拆物业公司上市的热潮，像世茂服务、融创服务、恒大物业，都是这两年分拆上市的。

万科物业

不过，这股炒作热潮在2021年下半年开始大幅降温。一方面是上市的物业公司实在太多了，供大于求。比如万物云是今年第6只在港股上市的物业股。另一方面，遇到楼市下行周期，母公司开发的楼盘少了，没有那么多新楼盘交给物业公司管理，业绩就没有成长性。甚至有些母公司为了填补土地开发的窟窿，非法挪用物业公司的资金，爆出财务丑闻。

这些因素叠加之下，港股物业公司市值又过山车似的从高处跌落。所以有业内人士说，万物云错过了上市的最佳时间。不过也有人指出，万物云和其他物业公司不一样，它有新的故事可以讲，是一个“物业新物种”，在估值上不能完全对标传统物业。

我们来详细对比一下万物云和碧桂园服务的收入结构。2022年上半年，碧桂园服务的营收中，最大头是社区物业管理，占比55%。第二是城市运营，占比13%，城市运营是指除了社区物业之外的其他物业管理，比如商业地产、产业园区、高校、医院等。最后是社区增值服务，占10%左右，包括洗衣、租赁、广告等等。

再来看看万物云的收入结构。2022年上半年，万物云营收的最大头是社区物业管理，占比56%，这和碧桂园服务一样。排第二的是城市运营，占比36%，这是碧桂园服务的将近3倍。排第三的是物业数字化解决方案，包括智能物联网（AIoT）和业务流程服务（BPaaS），这块收入占比8%，这是碧桂园服务所没有的。

智慧社区

这么一对比就看出来了：相比传统物业公司，万物云的城市运营业务非常突出，而且还提供针对物业行业的数字化解决方案。这两块业务相辅相成，都是围绕万物云首创的“蝶城”模式，蝴蝶的蝶。

前面提到，港股物业公司由热转冷，主要是受母公司拖累，没有新楼盘可管理，物业公司就没有业绩增长。而万物云的“蝶城”模式，正是为了打破这种限制：谁说没有新楼盘就不能增长？物业公司完全可以走出小区，去管理一条街道、管理一个片儿区。

具体来说，“蝶城”模式就是以街道为单位，把一条街上的住宅小区、写字楼、园区、城市综合业态等需要物业管理的场所全部签下来；然后围绕这条街道，投入智能设备，建设一个智能综合服务圈，服务者能够在20—30分钟之内到达。在这个服务圈内，做到云维保、云巡检、云调度、云通行、云客服这“五朵云”。

云维保，比如给垃圾桶装上传感器，实时监测垃圾桶的容量情况，让保洁人员从“按时”清洁转为“按需”清洁。还有，在街道上安装“防高空抛物摄像头”，遇到有人高空抛物，摄像头可以自动报警、自动留存证据，还能准确定位到高空抛物的责任人。

智慧社区

云巡检，不需要物业人员人工巡检，只需要通过控制中心的智慧大屏，就能对区域内每一个门禁、闸口、电梯、前台、公共区域等进行实时监控。智能设备在出现问题后也会自动报警，比如智能路灯，出现故障时自动报修，让维修人员能精准找到故障点。

云调度，系统在识别到问题后，自动派发工单。比如云巡检发现区域内某个摄像头位置发生偏移，会自动给有空的师傅派发维修单，同时给师傅发送问题现场截图。遇到失火、漏水等紧急状况，系统会自动通知离现场最近的保安小哥，确保在最短时间内有人处理。

云通行，业主进出小区，可以通过刷卡、刷脸、蓝牙、二维码等多种方式验证，实现无感通行。给电梯配备“阻车监控系统”，可以自动监测是否有电瓶车进入电梯，一旦监测到，就会立刻响起安全提醒，阻止电梯门关闭，直到电瓶车被移出电梯后才会恢复运转。

而且，每个智能综合服务圈都有一个调度中心，这里面会用大屏显示街道的整个数字地图，把街道划分为几十个更小的网格，网格内每一个智能设备、每一个服务人员、每一张任务工单的实时情况都清清楚楚。

万物云实际上是打造了一个智慧街道，这个智慧街道又将成为更大的智慧城市的一部分。万物云早就不是一家传统的物业公司，正如“万物云”这个名字所揭示的一样，它要做的是通过万物互联，成为提供城市综合服务的云服务商。未来，这个“物业新物种”会如何演化，想象空间很大。