北京近十年房价曲线（北京楼市急报每个家庭都应尽快配置核心资产）

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，我来为大家科普一下关于北京近十年房价曲线?下面希望有你要的答案，我们一起来看看吧!

北京近十年房价曲线

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

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Q:提问:您好，关注您很久刚加入星球，想咨询您购房问题。大宝在朝阳区上二年级，二宝年底出生，目前居住在新北苑2居，因家里人口增加想重新购房三居或者四居(三居满足目前人口居住，十年八年后或许婆婆一起住需要四居)，由于高中升学率问题打算换去西城或者海淀，考察海淀比较多，现在有1200-1300万资金，家里还有一个购房指标。目前有几个方案，

1.上地学区板块看了上地佳园和上地西里再加上贷款一部分购买三居，一并解决学区问题和居住问题，但是感觉学区溢价有点高，担心不保值，并且居住感比较差。

2.在上地周边买一个好一点的房子居住，目前大宝转学去海淀目测好学校基本没有名额，买了学区也进不去不如转学去一个一般的小学，等过几年二宝要上学大宝升初中之前，卖新北苑房子再买个小的学区房给大宝初中派位，二宝小学摇号使用。最近看了领秀新硅谷，清河橡树湾，橡林郡，强佑府学院几个盘，橡树湾品质最好但是价格比较高不知道是合理还是偏高，领秀新硅谷价格合理居住环境也还可以但是不知道有没有硬伤，值不值得买。强佑价格低不知道是不是靠近G6的影响。

3.也看了海淀北部新区，二手房首创天阅西山，新盘海淀幸福里，中海汇德里，不知道这个板块是否适合居住，另外如果房子长期居住能否升值，看这里的原因是因为这里房子都带装修，并且价格低能买四居一起解决老人共住的问题。如果这个板块值得买入，这三个盘首创天阅山离中关村壹号和地铁近一些但是单价9.3万，是否偏高？海淀幸福里单价8.3万明年4月份精装交房，中海也是8.3万要24年交房129平就能做出4室户型较好，就是交房晚。请问以上三个方案应该怎么选择，如果2和3方案可以考虑哪个房产更值得买入？或者这三个方案都不是最好的您有其它的建议给我谢谢！

A:回答:您好，感谢信任！1、关于学区房保值问题，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,其实我们都明白学区房的价值是政策赋予的，因此我们可以得到一个结论就是学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,一旦学区改动,可能面临巨大损失;

西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,如果买了高溢价学区房,政策持续给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位，

上地这个板块溢价最高的是上地东里，上地西里和上地佳园保值性还可，但升值性可能跑不过同区域居住体验比较好的次新盘，上地有附近产业的辐射，且这个商圈配套成熟，属于海淀北部的热门商圈，从过往的行情看这个板块，每一轮上涨的全是位置较好的品质次新盘，其次管理比较好的老社区跟涨。

2、领秀新硅谷、橡树湾、橡林郡、强佑这四个盘的排序是优先橡树湾、其次像林郡、世华龙樾、最后领秀、淘汰强佑，领秀属于西二旗板块，西二旗不是产住结合一体的区，有一点产住分离，所以成就了北侧的回龙观，南侧的清河，

强佑属于海淀的上车刚需盘，小户型居多密度很大，未来这个盘的出租率会很高，居住体验也会大大降低，不适合作为改善的首选，房子真正的价值是所占有的区域资源,资源稀缺商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，品质楼盘与区域购买力正匹配，那么这些品质楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;橡树湾、橡林郡、世华龙樾就是这个区域内的品质次新盘，而这个板块配套很成熟，有一定的稀缺性，又紧靠互联网产业聚集，所以一直处于领涨市场的盘。

3、海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性，方案二更稳健更牢靠，从新北苑换过去大方向上是正确的，如果换到海淀北部或者老旧小区战略上一定是错误的，不管是为了孩子上学还是为了改善居住条件，配置一套家庭的核心优质资产总没错，回看会员文章北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！

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Q:提问:京总您好，非常认可您的专业能力，我有两个问题想向您请教。1，目前我在北京只有一套新北苑铂金墅的房产，是之前用两套较好板块的140平三居室置换得来的。现在看来涨幅和流动性似乎比不上持有两套优质三居。总体涨幅相差还不算大，主要是流动性不如持两套次新优质三居好。这种情况我是否应该考虑再把叠拼置换回来，仍持有两套三居室？中间花费成本多，从未来升值的角度考虑，我是否还值得做这种置换？2，如果不考虑置换，我想再增持一套房产，以升值为主要目的，总价控制在500-600之间。我想选择亦庄路东区的两居二手商品房，您觉得这是一个比较好的选择吗？

A:回答:您好，理论上第一种方案更优，但涉及到成本计算，选筹房源质量等整体方案评估，如果你对于自己的实操有很大信心可以考虑，如果没有十足把握建议优先方案二，祝一切顺利！

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Q:提问:京总好！新人一枚，刚刚接触房市，感谢遇见，已拜读精华区文章;我的情况：1.去年末有资格的，首套首贷；2.首付准备了400左右，每月收入4万 ； 3.目前上班在海淀北的中关村壹号，未来可能在上地、望京等地（行业跳槽频繁），因为行业监管问题，也有可能新加坡，整体来说不确定性很大，我的心态也拥抱变化。

我的需求：1. 毕竟过了房产投资的黄金时代，以稳健跑赢银行理财就行，没有过高的期待，所以也不想月供压力太大；2.自住最好，也接受租出去，自己一直租房住，跟女朋友也沟通好了，因为目前租在领秀慧谷D2区两居室，居住体验也还不错；3.准备近一两年结婚

我的想法：1.不想上满杠杆：在其他领域还有投资机会，所以首付留了一百多，月供只想承受1万左右，不想“房奴”，同时在其他如股票等领域留有一定机会，是否合理？2.如果按照总价6-700的预算，只能买到次新的一居室，买两居室就只能买老公房，看了您的观点，两居室是最主流占52%，但老公房也是不应该选择的，这两个冲突了，如何选择？

3.在位置上，回龙观：自认为回龙观如金域华府、国风美唐当前8万左右的价格已经透支未来的涨幅，甚至站岗风险比较大，但只有这块可以满足自住需求，但我买的大概率也不如现在租的居住体验好。CBD附近：前两年住过建外和双井，感觉地杰长安忆、美华世纪这种，价格不高，买来租出去好像也挺好的，之前有问答提过这个，您不看好这块，但是这里价格便宜些;奥森：我非常认可您说奥森的稀缺性，但在此前的问答中没完全理解您说的奥森具体指哪块，前阵子去亚运村小营看了一下，不知道算不算奥森？

4.因为还没结婚，现在是不是不用考虑学区问题？一是政策不确定，二是六七年后应该也有实力置换等;5.户型上，看了几个塔楼都非常反感，如果自住肯定不想选，但偏偏城里的次新好多都是塔楼，不通透 使用率低。以上这么多因素中，您觉得按我的情况和需求，我的想法哪里需要修正呢？在购房时应该更看重哪个要素呢？因为各个因素冲突的很多，想法写的有些混乱，京总请谅解！

A:回答:您好,感谢信任!1、优质房产可以不断加杠杆,是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚,其他行情不好判断趋势,超高的年化收益,更多的是风险投资;绝对不可以乱加杠杆;趋势以外你我什么也控制不了;作为个人投资,股市杠杆和房产杠杆,有本质的区别,

股市、期货等不能加杠杆,虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,即能放大收益,因为大城市优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全,投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;在一定的条件下,如果购入的产品、区域确定性较强,加满杠杆赚钱的效率会更优;

2、两居室在市场上的流通性较高,并不阻碍其他户型的涨幅,和其他类产品补发生冲突,买房最重要的是选筹:选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是房子未来能否增值的因素;

优质小区在优质板块里才能起到涨幅;如果小区本身很优质,但板块一般,后期的涨幅也会很差;现在房价涨幅的规律是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第一波上涨,紧跟其后的是同区域内管理较好的老公房社区,第二波仍然是学区 成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车次新盘领涨,规律是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,

第三波依然是学区 热门核心区域 溢出区域的品质次新 刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理.配置核心区优质房产一直是我的理念;不是说其他地方不会涨,投资是效率优先原则;有更好的投资条件固然选择更优质的区域更优质的楼盘,确定性也更高;

3、回龙观、CBD一带、奥森;先说回龙观;回龙观最大的优势是向西可以连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。

这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;

互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;所以这两个盘不存在站岗的现象,未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;

CBD附近;一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，这些公共服务如果是对标商业的,那么这里的居住感会很差,没有人愿意住在密集的写字楼的区域里,人员很杂;国贸的定位是商务中心,写字楼的租金水平跟高,如果投资商业首选这里,但并不适合居住,所以市场上的品质盘在这个商圈里成长性并不突出;

奥森,亚运村小营是前些年兴起的商圈,奥运会过后就被奥运村取代了,奥森商圈横跨北五环,围绕奥森公园南北两个园区,东边到北苑路;西边到京藏高速,南到科翠路,北到红军营南路,发展比较好的西南角,其次东南角,最后北侧;亚运村小营和奥森属于两个商圈;奥森的房产价值比较稳健,虽然没有产业区(望京、西二旗)涨幅快,但每年都在往上走,也没有出现大幅回落的现象;

4、正确,学区房和政策挂钩,存在很大不确定性,现在没有学区需要,完全没有必要这么早买入学区房,期间变化太多;有孩子后等上学前一年根据需要买入即可;这样的思路不会被动;

5、如您所说您们的行业属于工作地不会常年稳定在一个地点,基于这样的情况可以以投资为主,以租换租,在京首套配置一套核心区的优质房产吃板块的红利不会错,400的首付 4万的收入,前面已经告知杠杆的理解,回看会员文章后再做决定,只要找优质区域优质楼盘买入都可,回龙观、望京、奥森、朝青都是不错的区域

如果坚持400首付1万的月供,可以往朝阳的常营看看,常营是一个无学区溢价,其次配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,优势是常营现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,目前这个区域的价格比较低,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好;如果改变思路则可以往更高等级的板块看,祝一切顺利!

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Q:提问:京总好。最近因为小孩上学的需要在看西城的房子。预算不多，500左右。因此以西城广外为主。请问京总您对广外二手房的总体趋势是怎么看的？看了红莲中里的房子（老破小），单价已经比较高了，从保值（能增值就更好了）的角度是否可以买入？未来几年是否会有风险？其他有推荐的吗？另外，亚运村亚运新新家园的平层（三居）是否值得继续持有，还是应该选择合适的时间出手？如果出手的话，我们希望去海淀买房。我理解，海淀北部新区尚需时日才能兑现利好，因此并不推荐，对吧？那么海淀的哪些区域值得考虑呢（假设预算1500左右）？多谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、您们的第一个思路应该是以最低总价获取孩子入学名额,这种逻辑在当下政策下正确,不管是西城还是海淀这种思路风险性都是相对较小的;学区房原本的价值只有10万,加上学区价格就变成了12万,房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,

其次广外这个地方的老旧小区保值性还可;关于老城区的老旧小区未来还有没有价值,主要还是看城市的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,这是背后的核心逻辑;所以北京这种城市中心的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区也会得到善终。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.二三线、能量比较低的市中心老旧小区，

尤其是人口流出比较大的城市和区域,可能会以悲剧收场;这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会发生迁移，所有企业全部往新区迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;而市中心不会大范围迁移的城市，老旧小区还有价值;广外本身有丽泽的加持,学区溢价比较低,相对是一个安全的区域;只是老旧小区同比区域内的品质盘涨幅上会有明显的差距,当下市场的行情都是龙头区域品质次新涨完喘息的时候轮到一些不错的老旧社区;

2、亚运村虽然近些年过气了,但亚运新新家园在市场上具备一定的稀缺性,低密度六层板块洋房在四环还是比较抢手的,如果您们要把这套出了置换,只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;海淀可以关注清河,橡树湾、世华龙樾是更高等级区域更高等级楼盘;清河配套成熟,有产业聚集的辐射,这两个盘在同区域竞争力凸显,

未来货币持续超发的情况下大概率是一直往上走的;海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性;卖掉亚运村买不确定的新区,战略上是错误的,存在一定的风险性;不如考虑广外方案了;如果出掉亚运村按照我给您们推荐的区域考虑,方向上不会错;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

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Q:提问:京总好：我在人民大学附近上班，工作应该可以调动。媳妇是互联网行业，在亦庄办公。目前我们住亦庄河西区，房子有点小，想换个大点的，目标是三居或者是四居，价格控制在600万内，主要考虑是居住舒服，生活便利，老年人呆着开心，价格最好是能跟个大盘，长住;最近看房子是看的头晕眼花，目前可选的也就是亦庄的马驹桥或者物流基地那边，再就是4号线南头周围，有点迷糊，不知道怎么弄了，求渡

A:回答:您好，亦庄比较优质的地段，一个是你们现在居住的区域，一个是路东，600以内在亦庄选三居室肯定会很懵，路东的上海沙龙接近你们的预算，但三居最低也要800左右，新康家园垃圾户型750左右，通泰国际公馆可以看看，正南正北的三居室在550左右，这个盘位置稍偏，河西区枫丹壹号650左右，这几个盘勉强在预算范围之内，跟着区域大盘跑问题不大，或者不会被甩太远，如果想要跑赢大盘建议压缩面积，马驹桥和4号线南头都是比较坑的区域，涨价没有过一轮，下跌从不缺席，建议认真阅读精华栏的文章，大兴跑赢大盘选筹导图，祝一切顺利！

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Q:提问:您好！本人最近刚落户北京，媳妇名下有一套70平左右的住宅在新源里星源汇，目前闲置未住人，装修较好不想出租，全家三口人跟岳父母一起住。最近准备在大兴义和庄未来云城购入一套三居新房，2024年底交房，准备给自己及自己父母住，偏刚需兼带投资，

关注点：一是临近京雄高铁大兴站以及黄村火车站地铁站，后续还有s6号线规划，本人后续可能去雄安上班，为高铁通勤做准备，即使不去雄安，坐高铁去西客站通勤上班也看似也方便。二是赌一下大兴新城规划，义和庄一带应该会发展潜力较大。请教：一是这个时刻买入大兴高铁站的新房是否明智？二是星源汇的住宅如何处理比较好？

A:回答:您好,环京区域和北京几个边界区域就是卫星城市的概念,这些区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园、最后天宫院;西红门已经属于通勤居住板块了;大兴新城规划的再好,最终还要看产业的落地情况,

东边有亦庄,什么产业会到西红门发展;比如互联网新媒体,什么产业会到亦庄;比如中金;物以类聚同样的道理产业也分为一二三流;前段时间网上曝光的中金工资,这只是被大家看到了极其一小部分,亦庄随便一家高新企业拉出一个普通员工,年薪过百是很正常的,不过百的证明没有拼命干,这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别,

投资不是DB,投资房产是搭乘这座城市、这个区域的经济增长,得到确定的回报,买入大兴高铁站不是很建议,不确定性太多,或者说大概率会亏损,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块,不如看看亦庄核心或者溢出板块,如旧宫、瀛海;新源里如果没有更好的投资品或者资金需求留着即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

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Q:提问:您好，从头条到星球关注您很久了，真心觉得您很专业。想请教几个问题。我的情况是这样，我和我媳妇儿在阜成门附近工作，大概率近几年工作地点不会动。目前在石景山八角游乐园附近有个60平小两居，感觉石景山每天通勤时间较长，现在想置换到单位附近5公里以内住，目前刚结婚还不想考虑学区房。石景山房子卖完加上手里的钱大约有个330万。

我想请教的问题是：1．想贷款200万，考虑置换一个550左右的小两居，我关注过离阜成门大约3公里左右的甘家口的阜南小区和小西天区域的小区。想让您帮忙把把关，这两个区域对我这种情况是否合适，并且我想住几年之后再置换，两个区域是否能跑赢大盘并且好出手;2．我这种需求，是否还有其他区域和小区您觉得不错的推荐。3．因为手里资金有限，必须得先卖房再买房，这样的情况，您建议在什么时间段卖什么时间段买比较划算，我俩可以接受中间有空挡租房的情况。

A:回答:您好，感谢信任！1、石景山八角游乐园的房子出掉思路正确，石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群，未来石景山的规划也是偏生态，投资价值相对较弱

2、甘家口阜南小区在同区域竞争优势比较弱，如果考虑这个区域可以看看阜光里小区、甘家口小区，这两个盘的人文小区面貌物管都比阜南小区高一个等级。小西天可以重点关注五月华庭，这几个盘在同区域比较有优势，保值尚可，北京现在的区域涨幅逻辑是核心区热门区域居住体验好的商品房社区，同区域管理较好的老公房，溢出板块的品质次新刚需盘，如果是兼顾自住期望有一定的升值性以上楼盘还可

如果以投资为唯一目的，550的预算在这些区域应该压缩面积选一个品质好点的一居室，比如广外丽泽一带，因为你已经确定了几年之后会置换，可以以租换租把收益性放在首要考虑条件，这样的思路资产比较容易增值，大方向是这样的，我们本身持有的房子不是优质盘，涨幅很弱，已经错过了几轮行情，一次置换本身交易成本增加，如再次选的盘跑不赢同区域优质盘，看着是比原有的房子升值性好，实则并不是利益最大化操作，还是吃不到板块红利。

3、次级板块往主城区板块换，应该先买后卖，不要想着等市场好卖高价，市场好时主城区板块上涨速度可能比次级板块要快，每一个淡季都是置换的好时期，可以先问下中介自己的房子大概成交周期多长，然后去看房，看中房子下定之后自己的房子就可以挂牌，不建议把房子卖了拿着现金去找房，这种思路是错误的，房价一旦上涨，手里的现金就是烫手的山芋。回看会员文章，北京房产投资核心逻辑和原理，市场凉热规律，祝一切顺利！

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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

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04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

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