房产税务处理方案（房产相关税务问题）

主题

房产相关税务问题

问题 1

预转固时，预计房屋原值1000万，等正式转固时为1300万，此情况需补缴税款和滞纳金吗？如预转固时原值1000万，正式转固为700万，此情况可申请退税吗？

铂略答

首先需明确，房产税计算起点是会计计量数据（除非不依照会计规定核算）。上述情形应适用会计差异更正并进行追溯调整。即，会计上相当于最初就是1300万，房产税也应基于此。若1000万转为700万，会计上也是追溯调整，房产税应追溯调整。上述情形应依法据实多退少补。

问题 2

异地全资子公司，无偿使用集团房产从事宾馆行业，又把其中部分楼层出租给其他公司用于办公，需开租赁发票。房产税和土地使用税怎么交？由谁交？是按从租还是从价计征？还涉及什么税？如集团今年改为不无偿使用，收取异地全资子公司房租，那上述情况怎么交税？

铂略答

1、纳税人：根据《房产税暂行条例》第二条：房产税由产权所有人缴纳……产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

房产税纳税人是房屋产权所有人，故房产税应由集团缴纳。同时，由于集团不在房产所在地，因此可由房屋实际使用人即子公司缴纳。

根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

因此子公司无偿使用集团房产，应缴纳土地使用税。

2、计税依据：根据《房产税暂行条例》第三条：房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。……房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

子公司无偿使用集团房产，部分从事宾馆行业，部分出租，目前并无统一规定，部分地方规定按自用和出租建筑面积占比分别计算自用和出租部分房产税，具体规定以当地税务局答复为准。

3、如集团将房产出租给子公司，应当采用从租计征的方式，由集团缴纳房产税，也由集团缴纳城镇土地使用税。

问题 3

对厂房外墙涂涂料，是否计入房产原值缴纳房产税？

铂略答

需要缴纳房产税。

根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）：一、关于“房产”的解释“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

根据总局（86）财税地字第8号文：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。

毫无疑问，外墙涂料肯定构成厂房原值，因此应一并计算缴纳房产税。

问题 4

自有房屋再次装修，不涉及主体结构改变，需增加资产原值缴纳房产税吗？

铂略答

根据《企业会计准则第4号--固定资产》：固定资产发生的更新改造支出、房屋装修费用等，符合本准则第四条（与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。）规定的确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合本准则第四条规定的确认条件的，应当在发生时应计入当期管理费用。

根据《财政部关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（二）的通知》（财会（2003）10号）第十二条：《企业会计准则--固定资产》规定，与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待摊的方式核算。企业在日常核算中应依据上述原则判断固定资产后续支出是应当资本化，还是费用化。

据此可总结企业自有房产发生装修费是否需并入原值，亦或是计入费用的判断原则在于被装修房产使用寿命是否提高，房产建筑质量是否提高等。故可总结以下几项观点：

1、普通装饰装修费用即对房屋使用寿命未有任何影响，应费用化，计入本期费用。

2、新建或新购入房产装修费为投入使用前发生，其属固定资产达到使用状态前必要合理支出，应计入房产原值按房产可使用年限计提折旧。

3、房产改建、扩建费用对房屋使用寿命及质量有重大影响，应资本化计入房产原值，应在"固定资产"科目下单设"固定资产装修"明细科目核算，按固定资产尚可使用年限单独计提折旧。

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

即缴纳房产税的房屋原价定义范围与会计制度是一致的，自有房产装修费是否需并入原值的判断原则在于被装修房产使用寿命是否提高，房产建筑质量是否提高等标准上。

根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）：一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

此规定进一步明确了哪些装修支出必须计入原值。故请根据实际发生装修费确定是费用化或资本化，资本化需要计入房产原值计算房产税。

问题 5

请问公司搭建彩钢棚是否需列入房产原值缴纳房产税？

铂略答

根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（（1987）财税地字第3号）：一、关于“房产”的解释“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

另外，关于“工厂内搭建彩钢棚是否需要缴纳房产税？”江苏省税务局12366中心答复：若符合上述“房产”界定的彩钢棚，应缴纳房产税。