公摊指的是公摊系数还是公摊率 怎样避免大公摊

根据本人住宅建筑设计三年从业经验，房地产开发两年从业经验得来，现在某房地产开发企业工作。

这是所有人买房前都十分关心的一个问题，因为公摊的大小直接影响到你花同样的钱买到的房子是比别人小还是比别人大。

你不知道公摊是什么。

你不知道公摊影响什么。

你也不知道“公摊20几”是什么意思。

在这里告诉大家：公摊，全称分摊的公用建筑面积。

它包括你所在这栋楼的一楼的大厅、架空层、避难层、公共走道、电梯厅、楼梯、水井、电表井这一系列的公用区域面积。

而公摊的计算方法是：

而公摊面积=套内面积x公摊率

上面的公式不重要，你只要记住一件事，你家面积越大，你的公摊面积越大

你可以理解成，你花的钱越多，对小区邻居的贡献也就越大。

公摊面积之所以可恶，是因为你需要花钱为公共区域的面积买单，其实公摊说白了就是大家花钱把公共区域的面积买下来了。插一句，这里也是为什么公共区域的收益应该归全体小区业主，而不是归物业。因为公共区域是业主买的，属于业主所有，而不是属于开发商或者物业。

这一点应该是很多购房者最关心的一点，大家都希望花同样的钱买更多的面积。都不想花自己的钱为他人做嫁妆。那么为什么会出现有的房子10%几的公摊，有的20%出头，而有的却要接近30%。

同样花这么多钱，买100平的房子。有人能得到90平，有人得到80平，还有人只能得到70平，这里就是大家需要注意的点，怎么看公摊。

• 高层住宅，每层4户

这里我们用武汉华侨城来举例：

这是一张华侨城的户型图，这张户型图你看不到公摊是多少，甚至有些置业都模棱两可不告诉你准确的。此时，请注意右下角的区位分布图。

这张图放大以后大家会发现这个户型位于边户，而这栋楼是一层四户的户型，结论先行：一层四户公摊一般在22%-29%，平均水平集中在23%-24%左右，而一层四户的楼肯定是高层。超过25%的楼盘都比较坑（涉及到建筑设计专业知识在这里不过多解释）

此时此刻大家买这套159㎡的户型，套内面积大概在120平左右，你买了29平左右的公共区域面积。

在这补充说明一下：经常有些楼盘的高层公摊达到25%、27%甚至超过30%。已经不是单单纯的一层户数较多的原因了，往往是因为政府要求整座楼的外观做公建化立面，打造商务区城市立面，如此有一些明明可以算一半建筑面积的公摊被迫需要全部算成公摊所造成的。

• 洋房住宅，每层2户

这里我们用武汉泛海国际芸海园来举例：

关注左下角，很明显这里是一层只有两户，中间是个楼梯加电梯。一层两户公摊一般在10%-20%左右，大多数集中在15%左右，而一层两户的楼绝大多数是洋房，也就是多层户型，一般在4-6层。（涉及到建筑设计专业知识在这里不过多解释）

此时此刻大家买这套175㎡的户型，套内面积大概在148平左右，你买了27平左右的公共区域面积。

• 别墅，独门独栋

在此恭喜一下关注别墅的各位，各位别墅的房子是0公摊。因为别墅独门独院，楼梯电梯都是自己家用的，所以不存在公摊一说，买的是多少面积就是多少面积。甚至还能做夹层，分隔楼层，实际买到的面积比房本上更多。在这里就不过多解释了。

大家最关心的肯定就是结论了，到底什么样的房子公摊小，在这里给大家做个排行。

从楼盘性质来看公摊从小到大：别墅＜洋房＜高层＜超高层（数据大概在0、15%、20%-25%、25%-30%仅供参考）

单看楼栋，同样的公区体验，每层户数越多，公摊相对越大（这里解释一下公区体验，公共区域越宽敞豪华，体验越好，公共区域越狭窄，体验越差。）

如果从体验角度来看：舒适度越高的楼盘，公摊越多。（毕竟想要公共区域宽敞舒服，还是要自己花钱的嘛~）

还有一点，大开发商的设计投入更大，优化得更好。往往他们做的房子公摊也就相对更小。

所以想要公摊小，还要记得选有实力的开发商。

————————————————我是叨叨大熊————————————————

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