万科a宏观经济分析（回暖二季度盈利超百亿）

长江商报消息 ●长江商报记者 沈右荣

“始终将安全放在第一位！”万科A（000002.SZ）董事长郁亮的公开表态基本实现。

8月30日晚间，万科A披露的2022年半年报显示，期末，公司资产负债率为79.16%，较期初的79.74%进一步下降，较2019年底的84.36%下降5.2个百分点，净负债率35.50%，守住了安全边际。

今年上半年，公司实现营业收入2069.16亿元，同比增长23.82%，归属于上市公司股东的净利润（简称净利润）122.23亿元，同比增长逾10%，由降转增。其中，二季度的净利润超过百亿，同比也为降转增。

与之相关的是，公司经营现金流净流入82.88亿元，同比增加15.06亿元，投资现金流-48.53亿元，同比减少流出21.05亿元。

数据显示，今年上半年，万科A拿地节奏明显放缓，去库存力度加大。期末，公司存货余额1.02万亿元，较年初及去年同期均有明显减少。

营收净利转向双增

超出市场、超出地产界的预期房地产市场调控影响，让房企经营倍感压力。龙头房企万科A挺住了，经营开始转好。

根据最新披露的半年报，今年上半年，万科A 实现营业收入2069.16亿元，较去年同期的1671.11亿元增加398.05亿元，同比增长幅度为23.82%。与之对应的净利润为122.23亿元，较去年同期的110.47亿元增加11.76亿元，同比增幅为10.64%。扣除非经常性损益的净利润（简称扣非净利润）为117.21亿元，同比增加约10亿元，增幅为9.26%。

显然 ， 这样的业绩是来之不易的。去年上半年，万科A 的营业收入同比增长14.19%，净利润、扣非净利润同比分别下降11.68%、11.45%。去年全年，公司实现营业收入4527.98亿元，同比增长8.04%，净利润、扣非净利润分别为225.24亿元、223.82亿元，同比分别下降45.75%、44.38%。

与去年同期相比，今年上半年，万科A的营业收入、净利润、扣非净利润的变动幅度均由降转增。

从单个季度看，今年一二季度，公司实现的营业收入分别为626.67亿元、1442.49亿元，同比增长0.65%、37.58%。对应的净利润为14.29亿元、107.94亿元，同比增长10.58%、10.65%。扣非净利润为10.93亿元、106.28亿元，同比变动-5.58%、11.06%。二季度，扣非净利润转为正增长。

从行业来看，今年上半年，国家统计局数据显示，1-6 月全国商品房销售面积 6.89 亿平方米，同比下降 22.2%，销售金额 6.61 万亿元，同比下降 28.9%。全国房地产开发投资完成额同比下降 5.4%，全国房屋新开工面积延续下滑趋势，上半年同比下降 34.4%。

万科A的主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务两大板块。上半年 ，公司团现销售面积 1290.7 万平方米、销售金额 2152.9 亿元，同比分别下降 41.1%、39.3%。不过，公司结算收入保持增长。房地产开发业务结算面积 1310.2 万平方米，同比增长 17.5%，结算收入 1788.8 亿元，同比增长 23.9%。

投资和开竣工方面，上半年，公司开发业务新开工计容面积约 1068.8 万平方米，同比下降 38.9%，完成年初计划的 55.7%。开发业务竣工计容面积约1443.7 万平方米，同比增长 17.8%，公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

保交付是房企当下的首要任务。今年上半年，万科A克服疫情对施工的不利影响，实现 11.5 万套住宅的平稳交付。

在中期业绩说明会上，郁亮表示，万科不仅是保证交付，还要保证质量，公司邀请客户共建家园，让客户能看见万科在建项目进展情况。目前为止，70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。万科还推进交房即交证工作，目前已实现35%的项目在交付的同时，将房产证交到业主手里。

经营现金流83亿负债率79.16%

随着房地产市场深入调控，曾经激进扩张的房企爆发了危机，资金链断裂，深陷经营困境。万科A保持住了较大克制，守住了安全边际。

郁亮表示，万科A历来非常重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位，在规模和债务方面一直比较克制。去年以来，公司应对工作也做得比较早、比较扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此，尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，公司的经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。

今年上半年，万科A的经营现金流净流入82.88亿元，比去年同期的67.82亿元增加15.06亿元，增长幅度为22.21%。

万科A保持了适度拿地节奏。今年上半年，公司获取新项目 19 个，总规划计容建筑面积 307.8万平方米，权益计容规划建筑面积 213.1 万平方米。项目总地价 386.8 亿元，权益地价总额约 248.3亿元。投资金额中，一二线城市的占比为 95.6%。而在去年上半年，公司获取新项目 95 个，总规划建筑面积 1505.9 万平方米，权益规划建筑面积 1101.4万平方米。项目总地价 1126.3 亿元，权益地价总额约886.5亿元。

对比发现，今年上半年，拿地投资同比减少约72%。

正是因为如此小心谨慎，万科A的财务运营稳健。截至今年6月底，公司资产负债率为79.16%，较2019年底的84.36%下降5.2个百分点。期末，公司净负债率仅为35.50%，剔除预收款项的资产负债率为68.4%。

财务数据方面，截至今年二季度末，公司货币资金为 1410.73亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债之和 626.4 亿元。公司的有息负债中，长期负债占比为 77.6%，债务结构较为合理。

半年报披露，万科A 的融资成本进一步下降，期末，其存量融资的综合融资成本为 4.08%。

与之相关的是财务费用大幅减少。今年上半年，万科A的财务费用为2.24亿元，较去年同期的17.47亿元减少15.23亿元。

郁亮认为，房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”中的前两者已经实现，目前，稳预期还存在较大挑战，重建市场信心会较为温和。相比短期政策，万科A更关注与未来行业长期发展有关的政策。